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　　日前，國務院調控房價的一套組合拳讓業內直呼落點精確，也讓人們對今年的房地產市場充滿猜想。國內一主流網站做的調查顯示，80%的投資者認為在這輪新政后房價將下跌10%-30%，更有20%的投資者認為一線城市下跌幅度將超過30%。

　　然而，經濟導報記者近日調查發現，實際情況并沒有上述投資者想象的那么樂觀。雖然從房產新政出臺至今，濟南的二手房市場已經有部分房源價格微幅下調，但一手房價格并未出現松動。更令人奇怪的是，新政后的一周(19日-24日)，濟南房地產市場交易量卻不跌反漲，不僅二手房的交易量有所上升，一手房市場也出現了井噴行情，單日146套的銷量更創出了今年以來的新高。

　　交易量暴增

　　“我們樓盤的銷售情況不錯。”24日，魯能領秀城售樓中心的售樓人員對導報記者表示，目前新開盤的7棟樓已經有6棟售罄，現在只剩下幾套140平方米左右的大戶型，“五一”節時還有兩棟小戶型樓房要推出，已經有不少看房者表示了購房意向。導報記者在銷售大廳看到，前來看房的客戶絡繹不絕，感覺不到房產新政對樓市的影響。

　　導報記者隨后又電話采訪了省城數個近日開盤的樓盤，銷售人員均表示房產新政后，前來看房、購房的客戶并未減少，部分樓盤還有所增加。導報記者之后查閱濟南市建委公布的一手房住宅交易量發現，在4月15日國務院要求施行二套房貸 新政后，濟南市場曾出現過兩天“地量”，分別是17日的28套和18日的14套，但是隨后開始強勢反彈：19日為89套、20日82套，21日96套，22日更是出現了146套的“天量”，并在隨后兩天仍保持在百套以上。導報記者查閱資料發現，146套的交易量為今年的最高紀錄，而一周時間內銷售情況均保持在每日百套左右的情況也是少見。

　　采訪中導報記者發現 ，同樣情況也出現在二手房交易市場。23日導報記者在濟南二手房交易大廳看到，前來辦理業務的市民依舊不少，尤其是房改房業務辦理窗口前非常擁擠。二手房交易大廳相關負責人表示，感覺國家調控政策出臺后，這里的業務量不僅未降，反而有一定上升。反映到成交量上，從本月工作日的日成交量看，前期是每天100套，這兩天是每天150套，有所上升。截止到21日，二手房成交1500多套。“本月成交量應該會超過上月。”該負責人表示。

　　政策落地空當

　　為何面臨嚴厲調控，房產成交量卻不降反升呢？山東大學房地產研究中心主任、導報特約評論員李鐵崗表示，出現這種情況很可能是因為當前國家對二套房、多套房的信貸政策剛剛出臺，還沒有全面進行落實，不少購房者利用這段政策上的空白期，抓緊辦理購房手續，從而減少購房成本。特別是最近有消息傳出，今后二套房的認定是“認房不認貸”(即一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套，而不管之前的購房是否從銀行貸款)，對已經有一套沒有貸款的住房，想要貸款購買另一套住房的家庭，無疑會帶來不少壓力。“政策落實前是一套房，落實后就成了二套房，兩者所支付的首付、利率的差距就有數萬元。”

　　導報記者隨后咨詢省城各銀行了解到，現在工商銀行、建設銀行、農業銀行等銀行由于未接到總行通知，目前仍以個人征信記錄上是否利用貸款買過房，且貸款是否已還清來識別是否為二套房。只有交通銀行濟南分行和中國銀行濟南分行開始探路“認房不認貸”。中國銀行濟南分行房貸部人士表示，今后二套房認定需要通過房產管理部門認定個人名下房產，客戶需提供戶口本、身份證、結婚證(已婚者)、收入證明等有效證件來辦理。

　　同時，濟南公積金管理中心有關負責人向導報記者表示，目前公積金仍按原政策執 行，并沒有調整二套房的首付及利 率，且貸款申請條件中并未有關于購買商品房屋數量的限制。同時，該負責人也表示，今后肯定會受到宏觀政策的影響而進行相應調整，至于如何變，變化多少，“還要等通知。”

　　“被二套”很郁悶

　　“認房不認貸”的規定很可能“誤傷”希望購買改善型住房的市民。

　　家住濟南市高新區的邢斌告訴導報記者，自從2005年他以全款買下一套小戶型后，最近一直想購買一套大一點的房子，提升一下生活質量。“我在銀行沒有貸款記錄，按照以前的標準，我再買房不會被界定為二套房。但新規無疑將使我‘被二套’，很不公平。”

　　雖然大多數銀行尚未執行新政，然而邢斌認為，這些銀行“可能很快會跟進”。“所以，要想不被界定為二套房并借此申請到優惠利率，我只有加快買房的進度；現在調控政策密集出臺，我還想觀望一下再出手，但再等又可能‘被二套’。”邢斌陷入了兩難中。根據“認房不認貸”的政策規定，如果普通居民需要改善住房條件，只有將現住的房屋售出，再次購買房屋時才可享受到貸款優惠。但是，在賣掉舊房與重新買房中間的那部分時間，這些居民無疑將面臨租房、多次搬家等一系列現實問題。“認房不認貸”操作起來不容易目前住建系統內部尚未形成開放、統一的信息系統，個人擁有房產的套數信息由各地房管局掌握，而該系統至今沒有實現全國互聯。如果無法查明借款人異地房產信息，“認房不認貸” 便無法真正落實；此外，很多城市內各區縣的登記信息也相對獨立，要想獲得購房者在本市的房產信息，需要到所有區縣都查詢一遍。此舉理論上可以實施，但操作起來非常麻煩。

　　“現在銀行業連最基本的數據庫都沒有建立起來，怎么去查客戶之前有沒有房？”對此，中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇直言不諱。農行山東省分行個貸部人士對導報記者坦言，一旦執行新的認定標準，就需要從其他部門查詢購房者家庭的房屋擁有情況。“但現在其他部門的系統內能否全面反映一個家庭的房屋套數仍屬未知。”不僅如此，倘若銀行消極實行“認房不認貸”，無視可以聯網查詢的信貸記錄，只關注不能聯網查詢的房產信息，反倒可能留下一個政策漏洞。“若想實現‘認房不認貸’的初衷，需要民政部、銀監會、央行、房管局、稅務總局等至少幾大部委聯手共建個人住房信息系統。建成統一、具有強大分析功能的數據庫后，才能更好配合房產新政的執行。”

　　中原地產副總經理何偉堅直言，這樣一個龐大的工程，需要數年時間和龐大的資金投入才能實現。房產稅短期難推出信貸重拳出手后，有關開征房產稅的猜想盛行起來。“房產稅的征收，還要相機而行。”李鐵崗表示，盡管政府已經做好了開征房產稅的前期準備，但是由于新的住房信貸政策剛出臺不久，在效果尚不明朗時，房產稅推出的可能性不大。“信貸政策和稅收政策之所以有一個時間差，是出于調控節奏的考慮。”程道平與李鐵崗的看法一致。他認為，如果說差別化信貸是一劑“猛藥”的話，對個人住房保有環節征稅則是對房價的一種中長期“調理”。作為調控手段，信貸政策和稅收政策有著本質的區別。信貸政策屬于短期調控方式，見效快，貸款利率可以“隨市而動”；但是稅收政策則是一種長效機制，一旦出臺，不能輕易修改。“如果差別化的信貸政策能夠達到遏制部分城市房價上漲過快的政策目標，稅收政策就可以在稅制改革的大背景下，從長計議。”程道平表示，作為一個稅種，房產稅的作用并非僅局限于調控樓市，還能起到改善地方財政的效果，因此，房產稅的推出會相對慎重。但是，為何此時走上前臺的是房產稅，而并非此前呼聲甚高的物業稅？通過增加保有環節稅收來調控房地產市場是財稅部門一直以來的思路，由于開征物業稅需要的政策準備和技術準備都較為復雜，作為新稅種又須獲得全國人大表決通過，短期內推出的可能性不大，因此要將重點放在現有的稅種上。“房產稅是現有房地產稅種中最有可能被祭出的調控利器。”李鐵崗表示。

　　導報記者注意到，按照現行的房產稅暫行條例，個人所有的非營業房產可以免繳房產稅，但條例并沒有明確規定營業房產的范圍，不少個人房屋雖然用于經營，但并沒有按期繳納房產稅。根據1986年出臺的房產稅暫行條例，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%，沒有房產原值作依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定；房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。也就是說，如果將第三套房定性為經營性住房，即使不出臺新政，三套以上住房也將進入到稅收調控的范圍，每年按上述標準繳納房產稅。“毫無疑問，這會有力打擊投機性住房。”李鐵崗表示。(記者時超杜海劉翔)