- 物業稅提案讓樓市各方心弦緊繃 能否降房價？
★ 擁護者認為，開征物業稅會使房產持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為，從而降低房價。
★ 反對人士認為，征收物業稅不僅無益于降低房價，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”。
今年兩會期間，有關房地產的提案占了所有提案的半壁江山，而其中關于物業稅的提案更讓樓市各方心弦緊繃，也引發了十分激烈的辯論。
全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康是物業稅開征的堅決擁護者，他提出一份《關于抓緊研究、準備出臺物業稅(房地產稅)的提案》，建議有關部門抓緊研究制定在我國開征物業稅的方案。反對人士則認為，征收物業稅不僅無益于降低房價，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”；更有甚者表示，如果對二套以上住房征收物業稅，可能會導致中國百萬家庭為避稅而“妻離子散”。
一辯：該不該？
物業稅是財產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求所有者每年交納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的變化而變化。我國物業稅改革的大體框架是，將現行的土地出讓金、房產稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，并使物業稅的總體規模與之保持基本相當。
針對物業稅應不應該征收的問題，辯論的焦點主要集中在物業稅能否確實抑制房價的大幅上漲之上。
擁護方表示，開征物業稅會使房產持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為，而擁有多套房產者也可能因此而轉讓房產，增加二手房源。一手房和二手房市場同時進行，房價自然會向合理的水平回歸。
據房地產中介機構統計，當前一線大城市的投資性和投機性購房已超過30%，而這是導致房價飛漲的主要原因。
賈康在其提案中表示，在房地產保有環節開征物業稅(房地產稅)，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經濟參數和稅負約束。這種正面效應，一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產資源配置的效率；三是可以促使不動產投資、投機行為收斂，有利于減少住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性，促進房地產業長期的健康發展。
全國政協委員孫繼業也認為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線，抑制購房投機最有效的方法是提高房產的持有成本和風險。
除此之外，贊成者認為，如果把土地出讓金納入物業稅中逐年征收，給地方政府提供了穩定的收入，利于改變當前“土地財政”局面，防止土地出讓價畸高，有助于降低房屋開發成本。
然而，反對者不甘示弱。全國政協委員、大連萬達集團董事長王健林表示，“很多人認為開征物業稅以后房價馬上就會下來了，這完全是理想，甚至是空想。”他認為，在市場經濟條件下，所有增加的稅負最終都將轉嫁到消費者身上。
全國人大代表、怡和控股集團董事長王剛也認為，現行市場格局下，房地產的各項稅費均由購房者承擔，開征物業稅會增加房地產投資和保有成本，使房價“水漲船高”。
“公說公有理、婆說婆有理”。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，長期而論，物業稅開征后，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效；短期來看，對購房者的心理影響重于實際影響，將會出現房價下跌的預期。
二辯：何時征收？
關于物業稅問題爭論的第二個焦點是物業稅開征的時機是否成熟。
眾所周知，2009年全國商品房價格出現一輪過快上漲，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40%左右；而伴隨房價飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題。
由此，不少業內人士認為，當前開征物業稅的時機已經成熟，投機性購房需求吹大了房地產市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，房地產市場的平穩健康發展未來將更難恢復。賈康也表示，目前是推行物業稅改革一個很好的“時間窗口”。
但在另一部分人看來，此時言開征物業稅為時尚早。
全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海指出，首先是確定物業稅納稅人比較困難，目前全國缺少完整的房屋產權管理系統和地籍信息系統，物業稅開征需要完整、準確和清晰的產權資料作為先決條件；其次，土地出讓金是否并入物業稅，也是一個難點；再次，征收物業稅對現有房地產市場供求、價格，地方政府收入、企業利益和購房者利益影響重大，沖擊很大。
此外，也有人認為，由于當前具備資質的、社會化的評估機構很少，對征收物業稅的不動產進行評估比較困難。
事實上，早在2003年10月，十六屆三中全會上曾提出，要“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。其后，財政部和國家稅務總局陸續批準包括北京、深圳在內的十個省市進行物業稅征收的“空轉”試點(模擬操作步驟，沒有進行實際收稅)。
業內稱，經過多年的“空轉”試點，有關方面已積累了大量經驗，可以作為開征物業稅的重要參照。在評估方面，有權威人士透露，按照試點中的物業批量評估技術，比如廣州，初步估計，不超過30人就可以解決廣州市房地產兩年評估一次的工作；另外，通過物業稅模擬評稅試點，有的試點地區基本探索了有關房地產信息統計問題。比如在某一個試點地區，僅用了半年時間，就把一個省會城市的房地產信息全部清楚掌握，而這些統計信息全部來自對當地物業狀況十分清楚的街道居委會等，投入很低。
三辯：如何征收？
整體上，公眾對于目前物業稅的征收方法仍然是疑竇叢生。
到目前為止，多數建議方案均排除了對只擁有一套房的普通商品房購買者征物業稅。
賈康在提案中表示，物業稅方案設計上應注重“漸進”，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實施初期，對一般的消費性住房不考慮實征，管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征，也可考慮對一定面積以下的“居民第一套自用住房”實行永不實征。
不過，一位人士表示，如果不對一套房征收，物業稅最終也會失去意義，“當前好多人的房子均不是以自己的名字購買，排除范圍太大，排查成本也太大�！�
而復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授，甚至拋出了開征物業稅或使中國百萬家庭妻離子散的言論。他認為，假定政府規定第二套房必須征物業稅，為避稅，一定會有幾十萬乃至幾百萬個家庭鬧假離婚，以使離異后的戶均住房少于2-3套房。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，實際上民眾不必過于擔心，物業稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程，先征商業物業，后征住宅；先征營業用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經驗，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。
同時，業內人士指出，不排除今年或明年，十個“空轉”省市中有城市開始試點“實轉”。郭松海也提出過渡性建議：可以先開征房屋閑置稅，然后再逐步開展物業稅的征收。
賈康表示，鑒于物業稅改革“牽一發而動全身”，建議有關方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，在一些關鍵點上可采取聽證會方式加強透明度和不同意見的溝通，通報“空轉”試點地區的有關情況，增進各方對此項重要改革的理解與認同。 (王錦 于萍)
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