- 房貸緊縮樓市利空加劇 多數購房人遲遲不肯下單
二套房貸收緊，增加了投資客的成本。劃定每個月的總貸款量，防止天量貨幣的恣意流動。雖是針對宏觀經濟的整體調控，卻扼住了樓市的咽喉。
金融政策的冷風頻吹，也讓剛剛過去的1月樓市表現冷清。來自杭州的數據，2010年1月，杭州樓市(八區)成交量驟降，僅為1533套，較之前一個月的5406套下降七成多。
銀行利率優惠幅度減少
近日，有媒體稱，中國銀行已于上周下發通知，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折。與此同時，中行已經全面停止了與中介的二手房合作。對此，記者向中國銀行浙江省分行進行了核實。對方稱，他們沒有接到過相關通知，但個人住房貸款利率的優惠幅度確實已經減少，不過沒有提出明確的優惠折扣，而是“區分貸款用途、區分客戶信用狀況，實行差別化定價”。
由于很多銀行在一兩天之內已經把2月份的貸款額度用完，因此市場的信貸需求還是很高。“總體來說，商業銀行的目的并不是停貸，而只是響應人民銀行要求，合理均衡放貸。”一國有銀行杭州分行人士如是說。
樓市或將小幅盤整
決策層對房地產市場頻頻發出的調整信號，確實對整個市場產生了很大的影響。
杭州透明售房網數據顯示，1月杭州主城區共成交1533套，環比去年12月下降77%；預定688套，環比去年12月下降74%。與此同時，主城區住宅可售房源的存量環比上升12%，為5498套。二手房市場上，2010年元月五大城區共成交二手房1275套，環比去年12月(4907套)下降74%，同比去年1月(1139套)增長12%。
在一系列遏制房價政策出臺的背景下，市場雙方開始陷入觀望或許是導致1月份低迷行情的主要原因。
“金融政策對房地產市場的影響是最大的。”深圳發展銀行杭州分行個貸中心主任杜志良認為，人們之所以對銀行的房貸比較關心，因為其涉及的面比較廣，而且對樓市走向的影響效果明顯。
“房地產對金融政策的依賴程度已經相當高了，在以前，信貸投放是跟著房地產市場走，而現在基本上已經是化被動為主動了，形象一點，就是從原先的‘對癥下藥’變成了‘打預防針’。”對此，杜志良認為，信貸緊縮的環境下，開發商的資金會收緊，推盤速度會加快；市場的供求關系會發生明顯變化，供應量大幅增加，投資性需求彈性增加。整個市場上開發商的布局可能也會產生相應變化。
他認為，一手房市場可能出現的情況是：供應量增加，價格滯漲，接著出現“量價背離”。二手房市場今年極有可能出現“開關”現象，即在合適的區域、合適的樓盤，中介門店會增開，而在不合適的區域，不少門店會關門。
多數有購房意向的人遲遲不肯下單
房屋成交量大幅度下滑，投機性需求遭遇到了很大打擊。
“錢都貸不到了，還提什么投資啊，至少我們這里是見不到投資客的身影了。”21世紀不動產濱江店的工作人員告訴記者，“投資客購買房產，當然要最大限度地利用銀行貸款，他們當然不會用100萬元全款買一套房，而肯定是要用20萬元首付貸款買5套房。
“房貸政策收緊，其實對我們這樣準備買房的人來說也許是個機會，因為量價齊跌后，我們向房東討價還價的空間也許會大點。但感覺政策的影響作用到樓市上還需要一段時間，所以目前我不準備下單，等價格上有波動，我再下手。”
在鳳起路上，一位銀行的工作人員推心置腹地告訴記者，如果現在不是無房可住，那么最好還是不要買房。“我建議你買房等到2011年。”當記者驚訝為什么要等那么久時，他表示，現在銀行房貸卡得那么緊，很多銀行都沒什么房貸額度，銀行放不了貸，等于開發商回收不了資金，長久下去，房價肯定要跌。“這點差價，你無論怎么租房都可以了。”他建議。
購房信心不樂觀
國家統計局中國經濟景氣監測中心等多家機構近日聯合發布的調查數據顯示，2009年第四季度購房者觀望態度明顯。
該項調查顯示，中國購房者信心指數在第四季度為112.4點，處于一般水平，購房信心仍不夠樂觀。該項調查顯示，購房者對房地產市場的現狀滿意指數為103.3點。其中，購房者對經濟走向以及自身購買力持有信心，分別為126.2點和117.0點。
購房者預期信心指數為119.9點。對比現狀滿意指數得知，購房者對未來半年的房地產信心有明顯增加，表示購房者對未來房地產市場存有一定期待的。
加息預期加速
銀行停貸傳聞四起，也是因為市場對此比較敏感。一方面由于監管機構要保持貨幣信貸平穩，銀行自行采取措施控制放貸節奏。另一方面，出于對加息預期，銀行推遲放貸也會考慮到收益問題。于是，有關今年年內加息的時點與頻率，成為現階段持觀望態度的購房者最為關心的事情。
而眾多購房者都關心的是“現階段會不會加息”的問題。對此，杜志良認為，經濟數據逐步向好，尤其是對房地產調控的逐步加大，加息的預期是比較強烈的，但是什么時候加息很難說。“我個人認為，按照以往的經驗或者是中國傳統過年的習慣，節前加息可能不大，在一季度的宏觀經濟數據以后，可能會考慮采用一些直接的利率手段來調整，比如說用提升準備金率等等宏觀經濟調控的手段對經濟的走勢進行干預。”
不過，對于加息，杜志良認為，這是一把“雙刃劍”。“對已購房的人來說，加息會加重他們每個月的還款負擔，但對準備買房的人來說，未必是件壞事。因為貨幣政策收緊對樓市的走勢會形成一定的壓力，對買房人入市也許是個機會。”
歷年來信貸政策對樓市的影響
貨幣政策的進一步緊縮，將顯示出宏觀調控的“氣壓”增強。從歷史的經驗來說，房貸和樓市，是密切相連的。
2004年5月，杭州市商業銀行對建于上世紀80年代的二手房進行了“封殺”，基本上不發放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過30年；在成數上，根據貸款人的職業情況和收入情況，一般不超過6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場上馬上開始得到了體現，老舊二手房價格開始回落。
而當年5月份的人居展，觀望氣氛濃厚，成交量大幅下挫。組委會的統計數據顯示，這屆展會的參觀人數、商品房成交面積和成交額，均比上屆下降了32.4%、281%和201%。
2006年9日，九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》正式出臺，史稱“國六條”，立馬對購房者產生影響的顯然是，“個人房貸首付比例不低于3成和營業稅免稅時限由2年延長至5年”的規定。這些政策一出臺，投資客扛不住了，紛紛清倉出貨。購房者放緩了看房、買房的步伐。比如6月杭州主城區(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續幾個月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套之間徘徊，市場非常冷清。
房貸政策和市場反應之間存在高度關聯性，最為明顯地反映在2007年。在這個瘋狂的年份里，房價不斷攀升、土地價格不斷創下新高，隨即引來了宏觀調控。9月27日，央行、銀監會共同發布通知，要求嚴格住房消費貸款管理，對已利用貸款購買住房又申請購買第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。12月11日，央行和銀監會下發《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，明確以“戶”為單位執行房貸新政。
政策大棒下，當年瘋狂的杭州樓市在年底應聲回落。投資者開始拋房，但接盤的人很少，某些新盤甚至推盤20天，銷售不到10%。
緊縮的銀根給市場帶來的降溫作用可謂立竿見影，而其對樓市的拉動作用同樣明顯。
2008年，在杭州樓市一片凄風慘雨的時候，國家出臺了一系列“救市政策”，其中不少就是房貸政策。比如從當年的9月16日至12月23日，央行連續五次下調存貸款利率，先后四次下調存款利率，其中11月26日下調利率更是達1.08個百分點；10月27日起，首次購房首付比例下調至20%，貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。這些政策都極大地提振了樓市信心，實質性地減少了購房者的壓力，刺激了購房需求，并最終促進了2009年的絕地反轉。
如今，房貸政策再收，接下來它將對市場產生的影響，無疑看點多多。
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