- 綠城瘋狂拿地“后遺癥”：資金缺口超百億
6月中旬，無錫市民張先生頂著大雨到處看房。正當他猶豫是否要出手時，收到一條從無錫綠城?玉蘭花園項目售樓處發來的短信：“意向金10萬元抵12萬元或30萬元抵35萬元，5天內簽約優惠1萬元，一次性付款優惠6萬元……老業主再次購房優惠1萬元，贈送一個價值10萬元的地下車位，一部價值8萬元的中央空調”。
同一天，所有無錫綠城?玉蘭花園的業主也收到了這條“開盤優惠”短信。重壓之下，一再強調不輕易降價的綠城中國(03900.HK)終于扛不住了。盡管綠城中國董事長宋衛平公開表示，“只要迅速開發銷售，就不會有任何風險”，但形勢還是在5月份發生了逆轉。
綠城中國5月份業績顯示，當月銷售20億元，同比縮水七成，居5月份上市房企銷售業績下跌榜首位。綠城中國一直堅持的高負債開發模式也使其資金壓力雪上加霜，不但去年底負債率高達105%，而且今年要支付約200億元地價款，資金缺口超過100億元。
耐人尋味的是，綠城中國項目在無錫銷售情況很好，自去年開盤后銷售率保持在90%左右。一名地產分析師就此對《投資者報》表示，對并未遇冷的項目如此“優惠”，足見綠城中國目前面臨的困境和危機不可小視。“直接降價或許是其下一步棋”。
資金緊張
盡管2008年遭受過資金重壓，但2009年的地產刺激政策給綠城中國送來天量信貸和可觀銷售額。也因此，公司全然忘記了在上一輪調控中瀕臨被收購的教訓，仍到處瘋狂拿地。
2009年8月7日，在無錫土地拍賣會現場，宋衛平一身白色T恤出現，談笑風生中，僅用了16分鐘，就以29億元的價格輕松競得當地41號地塊。
盡管2009年到處拿地花費不少，綠城中國仍然財大氣粗，截至去年年底，其現金存量近100億元。這讓公司底氣十足，2010年冒著政府調控風險繼續高調拿地。
2010年前兩個月，綠城中國通過招拍掛取得上海、青島、新泰、舟山等多幅優質土地。至此，公司土地儲備總用地面積達2200余萬平方米。
事實上，綠城中國的拿地政策一向激進。早在2008年市場低迷時期，在不少土地流拍的情況下，綠城中國接連在杭州等城市拿下稀缺住宅地塊。2009年拿地更瘋狂，耗資456億元，占合同銷售額的88.8%。
不少業內人士認為，綠城中國在高負債率的情況下繼續拿地，一旦銷售放緩，公司可能再度面臨財務困境。由于綠城中國在2010年一季度拍下的土地中，部分需要一年之內繳清土地價款，這意味著，下半年所面臨的資金壓力非常大。
到目前為止，綠城中國未付清的地價款還有多少呢？綠城中國行政總裁壽柏年對本報記者表示，“對于2009年456億元的地價款，去年已支付200億元左右，今年仍有230多億元尚未付清。”對于目前支付地價款的具體數目，壽柏年表示，2010年又購買了一些土地，地價款為90億元左右，“如果接下來不買地的話，今年綠城中國大概要付200億元的地價款，到現在為止，已經支付100億元。”
也就是說，綠城從年初的手持100億元現金，變成目前超過100億元資金缺口。2010年又是綠城最需要花錢的一年，綠城集團在建項目達102個，新開工面積將超過800萬平方米，在建面積超過1200萬平方米，僅次于綠地和萬科。
銷售遇冷
在市場低谷時，負債率高、銷售能力弱的企業無疑處于弱勢。在花旗銀行的分析報告中談到，本輪調控受影響較大的房企中，綠城中國排在第一位。
之所以受影響最大是因為在綠城中國2010年開工的項目中，近三成位于一線城市，在調控背景下銷售面臨的挑戰就更大。“綠城中國的樓盤基本屬于高端項目，此次宏觀調控主要瞄準了高端項目；同時，綠城中國拿地的成本一直比較高，房價回調余地不大。”易居中國分析師薛建雄表示。
盡管壽柏年認為2010年房價不會有太大影響，并堅定地相信，“中國決定房地產前行的大經濟背景并沒有發生變化，包括經濟回暖復蘇、城市化進程、居民收入提高以及居民要求改善住宅需求等方面”。
但實際的情況是，綠城中國在售的豪宅已經遇冷。數據顯示，綠城中國今年以來新開盤房源的銷售率呈現下降趨勢，前四個月平均銷售率從去年下半年的82.8%跌至65%。另一項統計顯示，今年前四個月，綠城實現銷售金額143億元，盡管比去年同期增加170%，但難以掩蓋銷售完成水平滯后和銷售率下滑的現實，而且僅完成全年銷售目標的21%，遠低于內地房企同行30%的平均水平。
還債壓力
眾所周知，綠城巨額負債經營的方式一直備受爭議。早在2007年末時，綠城資本負債率為88.2%，到2008年末上升到140.1%，盡管去年由于樓盤銷售成績不錯而促使負債水平回落至105%，但在地產上市公司中仍屬高位。
“綠城95%以上的資產是住宅和土地，公司變現能力非常強。資金一旦發生問題，可以通過合作變現，我們有大量的戰略合作伙伴，他們有錢。如果我們出讓一些項目股份，他們還是非常樂意接受的。”壽柏年對此表現得相當樂觀。
但事實卻不是如此，綠城中國已陷入了高額負債泥潭。今年初，綠城與工商銀行達成信托協議，共融得資金16.87億元；與平安信托達到協議，共融得16億元資金；與中泰信托達到協議，共融資10億元。
“綠城的信托計劃屬高額融資，與工行達成的信托，年利率高達14%，從這一點也看出綠城急需資金。”上海五合國際總經理鄒毅表示。
而對于海外融資，綠城變得非常小心。“綠城負債率高，合作項目多，境外投資者不喜歡高負債以及合作策略。所以目前沒有在境外資本市場融資的計劃，今年會擴大與銀行和其他信托機構的合作。”壽柏年告訴《投資者報》。
一個重要背景是，綠城在上輪調控陷入被收購邊緣，全靠調控政策逆轉才轉危為機。如果說2009年是綠城的起死回生年，那么2010年將是償債年。年初，綠城中國已回購了一筆2007年發行、期限7年的高息債，金額4億美元。公司分別在5月10日、13日、17日披露信息顯示，贖回2007年發行的海外債券977.95萬股。
在輝立證券一位分析師看來，根據綠城集團2009年年報顯示持有的現金來看，短期償債能力不成問題，約22億元贖回費用不會影響公司的財務流動性。但由于該集團項目多布局在華東地區，銷售回款受到房地產新政的影響較大，而在銀行信貸獲取方面沒有明顯優勢，因此在2010年下半年公司的財務狀況可能面臨吃緊。(記者 賴智慧）
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【編輯:林偉】 |
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