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　　隨著二季度國內房地產成交的持續活躍，開發商自身的資金壓力得到進一步緩解，開發商通過私募股權基金融資的交易迎來歷史最低點。

　　二季度以來僅一起投資

　　昨日，清科研究中心發布的一項研究報告稱，二季度以來，我國僅有1起針對中國房地產企業的私募股權投資案例發生，涉及投資金額為2928.26萬美元。

　　報告指出，2009年上半年，私募股權基金對房地產行業的投資波動性較大。一季度雖然各級政府出重拳救樓市，但房地產行業仍處于發展低谷期，房價持續下滑，這也為私募股權基金創造了非常有利的進入時機。一季度，共發生6起針對中國房地產企業或房地產項目的投資，投資活躍度處于2008年以來的最高點。

　　進入二季度后，全國房地產市場迎來了交易的持續活躍，帶動整個房地產市場的逐步回暖，開發商自身的資金壓力得到進一步的緩解，開發商與私募股權基金合作的需求較早前有明顯下降。

　　統計數據顯示，從2006年第一季度到2009年第二季度，中國內地共發生82起針對中國房地產企業或房地產項目的私募股權投資案例，涉及投資總金額為90.01億美元。

　　清科中心研究人員發現，私募股權基金對中國房地產行業的投資呈現周期性波動，2006年下半年和2007年下半年，不論投資總額還是投資案例總數都高于同期上半年交易資本總量。2008年由于受到宏觀調控政策積累效應和金融危機波及效應的雙重打擊，中國房地產行業不可避免地受到了沖擊，故2008年下半年私募股權基金在房地產行業的投資未能呈現出周期性發展的小高潮。

　　另外，私募股權基金投資地區也在發生轉移。

　　從2006年到2009年上半年，私募股權基金投資房地產行業主要聚焦在上海、北京為代表的長三角、環渤海、珠三角等經濟較發達地區，上海、北京、廣東分別以22.76億美元、21.24億美元、12.00億美元的投資額位列前三。近年來，私募股權基金在投資地域方面有逐步向二三線城市擴展的趨勢，如海南、河南、陜西等經濟欠發達地區。

　　房企急需拓展融資渠道

　　清科研究中心分析認為，目前中國房地產市場的融資渠道依然較窄，以銀行信貸為主的情形并沒有發生很大變化。其中，銀行貸款、定金及預付款(其中很大一部分是個人通過銀行抵押貸款來支付的)、個人按揭貸款占到了房地產行業融資總量的約60%~70%，銀行貸款實際上支撐了房地產開發商經營周轉的資金鏈。

　　對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產企業對銀行的依賴度明顯過高。一旦經濟發生波動，房地產企業的經營風險將轉變為銀行的金融風險，進而影響金融安全。

　　目前房地產金融除了傳統的貸款和債券方式外，主要存在房地產投資基金、信托計劃以及REITs三種金融工具。該中心研究人員認為，中國房地產開發企業急需調整資金單純依靠銀行信貸模式，必須學會“兩條腿走路”，從資本市場直接融資。

　　近年來，各類房地產投資基金在中國非常活躍，其中成熟物業收購和共同開發房地產項目是房地產投資基金的主要運作模式。然而，現階段房地產投資基金主要是海外地產基金，國內地產基金起步晚，投資和管理能力較弱。

　　由于受2008年下旬全球金融危機的影響，中國私募股權市場基金募資資本量大幅緊縮，2008年第四季度以來可投資于中國內地的新募房地產基金的數量及募集金額均有大幅下降。從去年年底至今，僅有一支規模為4億美元的私募房地產基金完成募集。