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　　國務院出臺擴大內需促進增長的10項措施，提出至2010年將投資4萬億人民幣進行基礎設施以及社會福利建設。那么，2009年的房地產走勢又將如何？在歷經一年的低迷之后，大手筆的投入是否將激蕩起近乎休眠一年的房地產業？

　　《小康》：11月5日國務院出臺擴大內需促進增長十項措施之后，緊接著政府部門又部署了落實中央政策措施的七項工作。這種急風暴雨式的政策出臺和工作部署幾乎是前所未有的。您是如何看待這些政策的？有什么樣的期待？

　　潘石屹：國務院救市十條，被媒體稱為中國“新政”。 此次國務院明確提出到2010年底要投資4萬億元，今年四季度先增加安排中央投資1000億。過去出臺的措施當中，很少有如此明確的數字要求。這些數字表明政府的決心和對目前嚴峻經濟形勢的判斷。4萬億元，意味著13億人口每人平均3000多元，是一個巨大的數字。我對國務院十條救市政策寄予很大的希望。

　　這次政府的投入主要是惠及低收入群體，幫助低收入人群，加強基礎設施建設，及教育、醫療、環保方面的投入。最重要的一條是提高糧食的最低收購價。在所有困難、考驗和危機中，最大莫過于饑荒。提高糧食最低收購價，既給農民增加收入，也能避免和防止可能出現的饑荒。盡管并沒有針對房地產業的特別利好消息，但只要是把錢放出來，就會增加市場上資金的流動，就會增加其他行業獲得資金的機會，這對中國經濟的好轉, 建立新的經濟秩序提供了一個機會，同時通過這些投入，也將為建立一個更公平、更公正的和諧社會打下經濟基礎。

　　當然，在投入和使用這4萬億時，我們首先要快，像救急診病人一樣，像救火一樣。其次要防止腐敗，工程、土地出讓要實行更公平、更透明的招標制度，同時要接受媒體監督。不要讓這些中國經濟的救命錢落入了腐敗者的口袋。

　　《小康》：具體到房地產業，目前開發商的資金鏈流動性還是處于較差的境況，購房者也還是期待房價持續下降。面臨這兩個基本問題，您認為政府出臺的措施能夠有效解救目前的房地產市場嗎？

　　潘石屹：您談的這兩個問題的確很重要。開發商資金鏈緊張，已是不爭的事實。在此情況下，許多開發商大規模壓縮開工面積，這對救市、恢復經濟、解決就業是很不利的。其次是購房人的預期，這幾個月成交量大幅度下跌，主要是大家對經濟的前景沒有信心。試想，如果一個家庭成員失業，或面臨失業的危險，誰還有信心去購房，買衣服、在外面吃飯都會慎重許多。

　　中國房地產行業本身是一個巨大的行業，2007年中國房地產的銷售收入超過2.9萬億元，而且對投資的拉動系數是2.2倍，也就是說如果向房地產行業投入一塊錢，就會拉動其他產業的投資兩塊兩毛錢。同時，也會拉動消費。買了新房子，大家才有欲望去買新的家具、電器等等，可以刺激一大塊下游產業，住舊房子就沒有去做精細裝修裝飾的欲望，也就沒有消費的空間。

　　目前，根據統計數據看到市場上房子成交量同比下降了70%，這是大危機。這種危機已經波及到鋼鐵、水泥，煤炭，建材市場。我想這也是為什么政府要重拳出手的原因。財政部出臺的政策都是利好消息，對房地產的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市場氣氛和全球經濟危機的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場中的悲觀情緒還有待觀察。

　　《小康》：此次政府出臺的政策向保障性住房傾斜，您認為這對房地產經濟會產生什么樣的影響？

　　潘石屹：大規模地興建保障性住房，從短期來看，一定會拉動經濟。但我們也要吸取美國次貸的經濟教訓，注意長期的風險控制。最好辦法是把保障性住房和市場分開，保障性住房由政府的財政去出錢建。

　　需要說明的是，住宅市場的大格局正在改寫。以前，主要是以商品住宅為主，現在增加了許多保障房，有廉租房、經濟適用房，還包括雙限房，盡管雙限房沒有足夠的法律依據，但數量巨大。以北京為例，保障房去年用地是650萬平方米規劃建筑面積，今年是760萬平方米規劃建筑面積，相當于每年10萬套房面向市場推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對住宅市場將是一個巨大沖擊，市場格局要重新改寫了。

　　房地產商要適應這種市場格局的變化，不能適應的就會淘汰出局。

　　《小康》：今年房地產業的低迷，許多開發商也接連破產，您認為造成這種局面的主要原因是什么？

　　潘石屹：在中國，房地產領域前幾年不斷圈地，美名其曰“土地儲備”，實則是“土地泡沫”，在資本市場變現、流通，變成更大的泡沫。“建房子的不如倒地的”，正如我們西北農民常說的“養雞的，不如倒蛋的”。其實，房地產商對社會的貢獻就是建成好房子，如果離開了這個根本一切就都成為泡沫了。

　　在2006年、2007年“招拍掛”拿到土地的開發商，當時他們的土地樓面價就已經比當時住宅的售價要高，但因為在當時有更好的一個預期所以投入比較大，現在就形成了“面粉比面包貴”的現象。這對開發商來說是需要為自己的判斷付出代價，同時也需要忍受格局改變的陣痛。

　　《小康》：您曾認為政府未能把握好最佳的救市時機。但對于這次財政部針對刺激中國經濟的4萬億的“猛藥”，您是怎么看的？

　　潘石屹：上周有記者采訪我，我當時用三個字母“V、U、L”描述了房地產市場的救市情況。也就是說在今年初出現成交量下滑苗頭時，如果政府馬上減息，增加按揭貸款成數，減稅的話，房地產市場馬上就可以恢復，是“V”的形狀；在奧運之前，救市發生“U”的形態；進入四季度，快到年底時，房地產市場的變化呈“L”形態，難以預測什么時間恢復。我這里指的是住宅市場。

　　從成交量上來看，房價已經到了“L”的折點，不可能再跌了。當然，我們還得考慮政府推出保障房的時間點和數量，或者我們也需要考慮到政府能不能完成保障房的計劃。

　　要完成這樣巨大的保障房計劃，地方政府可能沒有這么大的財力來獨立地面對，所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市場力量，房地產商和銀行的力量。這就會走上美國解決低收入住房的路子。如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風險不斷放大，釀成了今天的次貸危機。實踐證明，最好辦法是由財政直接去解決，把這種福利房，保障房與市場分開，新加坡的路子是安全的，可能見效會慢一點。

　　《小康》：作為房地產商，您是如何看待目前自己這個行業的狀況？對于這個處在“L”型局面里的房地產商，您對他們有什么樣的建議？

　　潘石屹：前不久，全國工商聯商會的會長聶梅生邀請我參加“環渤海地區房地產開發商”的研討會。這個會上有許多環渤海城市房地產的開發商，他們叫苦連天，其中有一位小型開發商的老板說他們的日子很難過，他們沒有說話的機會，就是破產了也是沒人知道的。

　　在目前房地產大形勢下，住宅房地產商做選擇是很困難的事，這是應該在兩年前就做出公司戰略調整的。住宅，尤其是緊靠保障房的住宅，降價可能是選擇之一。但你能降到什么程度？經濟適用房的地價是零，你的地價是“招拍掛”來的。政府出臺一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個信號就是：“幫助低收入人群解決住房問題”。每一條政策背后都重復著這個信號。我認為他們沒有太多可以選擇的余地。

　　我認為目前中國的房地產企業正在跌宕起伏的金融危機中艱難地支撐著，怎樣渡過這次危機，需要全社會各個方面和各種力量共同努力。

　　央行決定“取消商業銀行貸款額度的限制”，但各個商業銀行面對惡劣的經濟環境，也就是說許多行業都在全面虧損，他們沒有信心，不敢給企業放貸。所以，恢復信心，尤其是恢復商業銀行對中國經濟的信心很重要。

　　我們知道，很快就要到年關了，有許多消息傳出有一些開發商拖欠著工程款，而在這些工程款中，一定有農民工的工資，這是一個非常大的問題。前些年，每快到年關時，發放農民工的工資是政府和社會都關心的大事。2006、2007年房地產形勢不錯，年關拖欠農民工工資的問題沒有大規模爆發。今年是一個坎，因為房地產銷售額急劇下跌，房地產公司負債率普遍很高，拖欠著各種各樣的款項，包括拖欠施工單位的工程款。所以，如何足額發放農民工的工資，各個房地產開發商應該早做準備。否則，既使錢數不多，也會釀成很大的社會問題。

　　《小康》：有經濟學者認為因為政府大力度救市，所以中國的經濟形勢會在兩個季度后有所好轉。您認為呢？房地產業是否也將重新振作起來？

　　潘石屹：中國經濟體還比較小，僅占全世界GDP的6%。受到經濟危機沖擊后，波動一定會很大，但只要政府出臺有力的政策，中國的經濟恢復也會比別的經濟體快得多。中國有巨大市場，也有錢，中國政府負債水平相對較低，只有GDP的17%左右，而且我們中國人民一向非常勤勞。兩個季度也許會有好轉跡象，但恢復可能需要更長的時間。我們看到工廠的關閉，工人失業，這些都不是在短期內就能恢復經濟的元氣的。

　　中國經濟是一個有機整體。中國經濟出了問題，中國房地產不可能不出問題。任何一個行業和企業不可能在今天經濟一體化的時代獨善其身。有了中國經濟的健康發展，才有房地產發展的基礎。

　　反過來，中國房地產是國民經濟中重要支柱產業，對過去中國經濟的發展有貢獻。在今天的危機中，只要政策對頭，房地產行業對中國擺脫世界經濟危機的威脅也一定能有所作為。

　　這次政府的重磅救市政策對中國經濟的影響，以及對中國房地產業經濟的影響是長期的。房地產行業，主要依賴城市基礎設施，基礎設施落后的城市，也就沒有房地產發展的空間。要改變中國經濟整體下滑的趨勢，需要政府急救式的投入，也需要把市場的潛能發揮出來，民間投資和救市是更有效率的。(記者 蔣衛武)