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　　10月22日,人民銀行調(diào)整房貸政策,決定自10月27日起將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　日前,央行新聞發(fā)言人表示,為靈活、有效應(yīng)對(duì)正在蔓延的國際金融危機(jī)帶來的影響,保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長,央行目前已不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃加以硬約束。對(duì)應(yīng)之前財(cái)政部的新政,央行則明確表示不會(huì)再出細(xì)則,也就是說在對(duì)改善型房源的判定上,各家銀行有了自主權(quán)。

　　專家認(rèn)為,央行放松商業(yè)銀行信貸硬約束,給了商業(yè)銀行更大的騰挪空間。日前,農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行的房貸細(xì)則紛紛出臺(tái),先不論細(xì)則出臺(tái)期間歷經(jīng)反復(fù),僅從已明確的內(nèi)容來看,各大銀行的尺度還是把握得相當(dāng)謹(jǐn)慎和靈活。

　　農(nóng)行歷經(jīng)波折的首份細(xì)則

　　10月29日晚,在經(jīng)歷過召回命運(yùn)之后,農(nóng)業(yè)銀行房貸細(xì)則再次正式出臺(tái)。在農(nóng)行相對(duì)明晰的房貸細(xì)則中,借款人購買非普通住房的,即使是首次購房,首付款比例原則上不低于25%。居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,最低首付款比例為20%；貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　其中,農(nóng)行還重點(diǎn)明確了新政出臺(tái)前個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整政策。具體有兩種方式:一是自動(dòng)調(diào)整,即對(duì)初始貸款發(fā)放金額在30萬元(含)以上、原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款,原則上無需借款人申請(qǐng),貸款利率自明年1月1日起統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　另一種是手工調(diào)整,即對(duì)不符合自動(dòng)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)或由于其他方面的原因無法進(jìn)行自動(dòng)調(diào)整的貸款,須先由借款人主動(dòng)提出書面申請(qǐng)和與銀行協(xié)商,于明年1月1日(含)之后進(jìn)行調(diào)整。對(duì)借款人有連續(xù)90天(含)以上逾期記錄的,農(nóng)行將不受理其利率調(diào)整申請(qǐng)。

　　但是應(yīng)該看到,盡管是“回爐”過的細(xì)則,在農(nóng)行的重新細(xì)則中,如何界定“普通自住房”和“改善型普通自住房”仍然懸而未決。

　　招行首次購小戶型利率優(yōu)惠30%

　　招行新房貸細(xì)則從11月1日起正式實(shí)施,其規(guī)定首次購房且購房面積在90平方米以下的購房人,首付比例為20%,且可獲得30%的優(yōu)惠利率,是其優(yōu)惠最大的一部分貸款客戶。而大家最為關(guān)注的,第二套房的利率優(yōu)惠在招行的細(xì)則中也沒有明確,需要根據(jù)各支行的審貸規(guī)定自行決定執(zhí)行。可以說,招行的細(xì)則并沒有起到實(shí)質(zhì)性的“細(xì)”,甚至還沒有較早公布的農(nóng)行的細(xì)則完整。

　　招行介紹,目前5年期以上貸款利率為7.2%,按此利率計(jì)算,30%的利率優(yōu)惠后達(dá)到5.04%,比新政前按揭的最低優(yōu)惠利率6.35%低了1.31個(gè)百分點(diǎn),甚至低于目前的5年期存款利率5.13%。

　　光大二貸甫一放開便被叫停

　　作為首個(gè)允許二套房在首付和利率上也享受一定優(yōu)惠的銀行,光大銀行站到了風(fēng)口浪尖,并遭受了被叫停的命運(yùn)。

　　和原有政策相比,光大銀行在二套房貸款政策方面有不少松動(dòng)。在其之前的細(xì)則中,不僅對(duì)于客戶購買的第一套自住房,符合套型建筑面積在90平方米以內(nèi)等條件,就可以享受首付比例二成、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下調(diào)30%等優(yōu)惠；對(duì)于第二套房(此前在銀行有一筆未結(jié)清房貸),首付比例也能低至二成,貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上享受82%的優(yōu)惠。

　　不過,目前光大房貸新細(xì)則已成為一紙空文。日前,銀監(jiān)會(huì)向各商業(yè)銀行下發(fā)通知,要求銀行加強(qiáng)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理,嚴(yán)格執(zhí)行2007年出臺(tái)的二套房貸款相關(guān)政策,這或許是光大銀行房貸細(xì)則被叫停的原因。

　　交行首套房利率7折首付兩成

　　交行3日出臺(tái)的細(xì)則規(guī)定,對(duì)于新增客戶首次貸款購買普通自住房,可首付20%,利率最高優(yōu)惠至0.7倍。對(duì)此,交行各分行已開始執(zhí)行。其他客戶首付比例和利率政策繼續(xù)執(zhí)行二套、三套房政策,實(shí)行上浮的首付和利率。但對(duì)已貸款購買首套自住房的家庭,如果人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再次向銀行申請(qǐng)貸款,可以比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　與農(nóng)行對(duì)首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款都敞開優(yōu)惠大門不同,交行的細(xì)則中明確規(guī)定,僅對(duì)首次購買普通自住房提供利率打7折、首付比例2成的貸款優(yōu)惠。另外,交行也并未明確“存量房貸”應(yīng)該如何執(zhí)行房貸新政。

　　建行差別化的利率政策

　　而作為在個(gè)人房貸市場(chǎng)占據(jù)主要市場(chǎng)份額的建設(shè)銀行,其房貸新政執(zhí)行則低調(diào)得多。建設(shè)銀行出臺(tái)的細(xì)則,主要根據(jù)客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等因素,制定差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　而對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,將在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件予以支持。(記者關(guān)麗)