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　　活動策劃：柯鵬 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：李和裕

　　嘉賓：薛建雄 佑威房地產研究中心主任

　　黃河滔 21世紀不動產市場中心 研究主管

　　相較于年初時的遮遮掩掩，如今樓市的主旋律格外分明，幾乎所有的大型開發商都或多或少地參與到了這場促銷價格戰中，而地方政府方面也已開始“托市”。那么，在今年的最后一個季度里，樓市局面會否產生新變化？購房者應該如何選擇？本周，我們請來市場人士與大家交流。

　　一手房難見大作為

　　主持人：對接下來一手房市場的表現怎么看？

　　薛建雄：近期的價格戰并沒有帶動樓市的完全復蘇，“金九”已告吹，“銀十”是否能如愿以償，其期望值在迷茫的市場氛圍面前正不斷地下調。從此次上海假日樓市所顯示的下一階段樓盤走向看，降價樓盤的比例較前幾次房展會有所放大，而從分布區域來看，內環以內的整體形勢相對較為穩定，降價促銷仍然是以中環外的樓盤為主。但總體而言，優惠程度還不如八、九月份一批降價幅度較大的樓盤，特別是公寓產品打折力度小于預期。

　　如果從抗跌角度考慮，倒是豪宅的“財富避風港”作用未減。我們曾統計了上海174個公寓樓盤的價格變動，跌價樓盤占44.8%。其中，30000元/平方米以上的高檔公寓降幅為27%，而15000-30000元/平方米、8000-15000元/平方米和8000元/平方米以下樓盤的降幅分別為42%、48%和47%。上月，仁恒河濱城、尚海灣豪庭、御翠豪庭3個項目的成交量分別為16、12和11套，價格也在今年夏季上海房價的大跌中分別逆市上漲了11.6%、6.7%和3.5%。前期因為價格調整而轟動上海樓市的御翠豪宅剛以49545元/平方米的高價成交了2套，表明市場已經告別了過熱期，但購買力依然健在，不存在崩盤的可能性。

　　二手房讓價不鮮見

　　主持人：那二手房市場的狀況又如何？

　　黃河滔：根據我們的統計，9月上海二手住宅的交易面積環比又下降了兩成左右。我們多個營業片區負責人也都表示，假日樓市期間看房客戶也沒有出現預期中的大幅增長，同比下降五成左右成為普遍現象，個別區域的看房客戶僅有去年同期的三成左右。主要原因一是與二手房業主相對保守的價格讓步相比，一手住宅項目采取多種優惠手段進行促銷，分流了二手房市場內的部分剛性需求客戶；二是一手房市場內頻繁的促銷現象也使得看跌的購房者增多，延緩了眾多潛在購房者的入市。

　　而從價格方面看，成交均價環比漲幅在最近3個月一路走低直至幾乎為零，表明數月來上海房價正在承受較大的下行壓力。事實上，買賣雙方圍繞價格展開的博弈已經持續了大半年，因買方目前占據了主導地位，如果樓市在“銀十”仍然失去量能支持、僵局無法打破，恐怕二手房業主做出更大幅度價格讓步的可能性很大。需要指出的是，盡管購房者“看房多、下單少”成為常態，但目前二手房市場的積極之處在于部分業主開始放低姿態、適應市場形勢，部分投資客主動要求降低報價，3%-5%的讓價并不鮮見，且在交易談判時仍有議價空間，而這種在價格上愿做出讓步的狀態可以為二手房成交行情的回暖打下基礎。

　　調整基調仍將持續

　　主持人：從近期的情況來看，政府發出“救市”信號，上到一個月內兩次降息，下到地方紛紛出臺激勵樓市的方案，年尾地方還在加緊完成經濟適用房、限價房等住房保障工作，您認為這些對樓市構成何種影響？

　　薛建雄：地方“救市”對購買力的促動恐怕有限。地方支持的主要是自住購房者，此輪樓市下滑流失的則是大批投資者，加上保障性住房的分流，能挽回的購房者不足以成為逆轉樓市的力量。不過，對于開發商來說，只要進入銷售階段的樓盤，基本無資金之憂，因為在售項目是很好的“抵押品”，反而是一些還只有土地或樓盤剛開工的開發商資金鏈壓力更大。

　　黃河滔：降息的“轉折”意義更為明顯。9、10月間連續2次降息對資本市場的提振作用傳遞至樓市的話，其疊加效應可在樓市逐步釋放。從短期看，降息提升市場信心的作用將十分明顯；從長期看，交投雙方的經濟負擔都將得以減輕，同時也有利于為市場注入流動性，充實樓市購買力，吸引更多人入市，加速市場的回暖。但降息并不能夠解決目前國內房地產市場所面臨的所有問題，其理性回歸、真正回暖更多有待于市場自身調節。目前交投雙方博弈的核心在于對房價水平的認知和對后市的預期上，且很難立即消失。樓市的調整基調短期內難以扭轉，預計仍將持續較長的一段時期，短則半年，長則1年甚至更長。