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　　“下半年的形勢可能比我們想象得更為嚴(yán)重，為此萬科做好了最壞的打算。”8月4日，在香港舉行的中報發(fā)布會上，王石表示，盡管目前萬科資金方面較穩(wěn)健，但仍將進(jìn)一步下調(diào)房價，增加小戶型比例，并減少開工面積，減緩竣工速度，控制拿地面積。

　　單向度增長的極限

　　“到今天，不少開發(fā)商還自比‘豬堅強’，以為再堅持一會兒，就等來解放軍了。”陽光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖說，“但我認(rèn)為，這次宏觀調(diào)控帶來的不僅僅是房價的拐點，更重要的是游戲規(guī)則的改變——過去那種‘坐地生財’的增長模式已難以維系。”

　　在過去通過“毛地掛牌”、“分期付款”就能囤很大一塊地，最后還可以“分期開發(fā)”、“分期交地價款”，實際上是拿到了土地的期權(quán)、借用了銀行的“杠桿”，開發(fā)商獲取的土地升值利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)利潤。大多數(shù)開發(fā)商的盈利模式是通過開發(fā)把土地的價值變現(xiàn)，利潤的獲得主要來源于土地溢價。

　　中國房地產(chǎn)開發(fā)商在特定的天時地利人和下，在規(guī)模上(表現(xiàn)為企業(yè)的吞吐量)獲得了持續(xù)的高增長。這是因為：一邊是廉價的生產(chǎn)要素，一邊是因房改而形成的巨大而不挑剔的賣方市場，在上游供應(yīng)和下游訂單都不成問題，以及房價年年都在上漲的情況下，開方商的問題也變得簡單明了：如何進(jìn)一步擴張，最大限度地增加企業(yè)的吞吐量。

　　這一切在過去10年中造就了一種單向度的繁榮，突出體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)的單一性(比如一味追求增長的數(shù)量)和單向度性(在同一個標(biāo)準(zhǔn)中，增長總是好的，而停滯或縮減總是不好的)。

　　這樣一個模式是如此的完美，以致任何一個條件的變化都可能使之面臨陣痛。文章開頭提到的那些事兒，表明了幾乎所有的條件，包括廉價的土地和資金、寬松的信貸環(huán)境、巨量的市場需求和不斷上漲的房價，在今年初都集中呈現(xiàn)出難以為繼的狀態(tài)，

　　實際上，面粉價格不可能長時間地貴過面包，地價與房價的背離意味著市場已陷入非理性繁榮。但沉迷于這種單向度增長的開發(fā)商對此視若無睹，終究還是以豪賭式的擴張在增加企業(yè)“吞吐量”。這個之前屢試不爽的成長模式卻被證明了是災(zāi)難。

　　總之，2008年，一直以來肥得流油的“紅利”不再取之不盡，這意味著，一個時代結(jié)束了。

　　后“紅利”時代

　　截至目前，萬科已經(jīng)不止一次當(dāng)降價“帶頭大哥”了。相信不少人還記得年初萬科在東莞大幅降價的事兒。到了7月，上海萬科金色雅筑單價降為14400-17200元/平方米(此前為17968元/平方米)。有分析人士認(rèn)為，萬科有可能由此開始第二輪降價攻勢。

　　有人分析這是因為一貫謹(jǐn)慎的萬科還嫌手中現(xiàn)金太少，繼續(xù)回籠資金。但本刊研究發(fā)現(xiàn)，萬科2008年6月末凈負(fù)債率僅為37.1%，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍水平，持有現(xiàn)金達(dá)到153.7億元，超過短期借款及一年內(nèi)到期的長期債務(wù)總和。這說明了萬科并不缺錢。

　　半年報上有個細(xì)節(jié)可能沒有得到大家的重視：萬科的市場占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。萬科是一家追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的房企，今年兩次帶頭降價，以及在5月14日將東菀市萬科置地有限公司50%的股權(quán)低價出讓，都是為了提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

　　萬科幾年前就以美國頭號房企帕爾迪作標(biāo)桿，理由是地域同樣遼闊、市場同樣高度分散的美國，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟體相比，很多方面都與中國內(nèi)地市場更為接近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營、土地儲備方式、持續(xù)盈利能力、市場占有率、客戶細(xì)分及關(guān)系維護等諸多方面都有良好表現(xiàn)。

　　帕爾迪的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很高，常年保持在1以上，而萬科最高時也才0.51。帕爾迪的周轉(zhuǎn)率高有幾方面的原因：一是其標(biāo)準(zhǔn)化的房屋制造流程，也即萬科正在試驗的“工廠化”模式；二是其快速開發(fā)模式——在24到36個月內(nèi)完成從開發(fā)到銷售的過程，萬科的“快速拿地、快速開發(fā)、快速銷售”也是一回事。

　　在目前凄冷慘淡的市況下，為了實現(xiàn)這個“快速”，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，萬科帶頭降價成為必然。

　　貝塔策略工作室合伙人杜麗虹認(rèn)為，市場高峰期不斷延長的存貨周期通常是危機的前兆。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會出現(xiàn)持續(xù)的負(fù)現(xiàn)金流狀態(tài)？答案就是“紅利模式”下的高存貨與低周轉(zhuǎn)。而高存貨和低周轉(zhuǎn)導(dǎo)致企業(yè)在擴張過程中需要不斷追加營運資金，于是中國房地產(chǎn)業(yè)成為一個高度依賴外部融資來推動增長的行業(yè)。

　　但時至今日，這個依賴外部融資來推動企業(yè)增長的游戲已經(jīng)結(jié)束了，“紅利”時代過去了。而只有像萬科這樣的率先從“紅利”增長模式下醒悟過來并采取行動的企業(yè)，才能在單向度增長接近極限的“后紅利時代”繼續(xù)生存壯大。

　　“這些年來，開發(fā)商更多的是關(guān)心政府在哪兒有開發(fā)計劃，哪有土地，到哪上市，卻離客戶和產(chǎn)品越來越遠(yuǎn)。這次宏觀調(diào)控是給大家提了個醒，我們還是要回歸到客戶和產(chǎn)品上去。”范小沖在本刊近期舉辦的一個論壇上如是呼吁。(章煜)