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　　2008北京奧運會降下帷幕，原以為奧運不是賣樓天，不少發展商在奧運期間打起“暗戰”，樓市“參賽選手”紛紛“搶跑”，不等十一黃金周一聲哨響就打起了“劈價戰”。一二手聯動營銷方式的驅動力是一二手市場需求重疊。原本拉開價差的一二手市場，因一手價格回落而致使價差縮窄甚至倒掛。一二手市場需求重疊，直接的后果是供大于求。以富力桃園為例，目前一個中介行收到的放盤量竟達500個，加上開發商拿出做特價的800多個一手單位，這1300多個單位，市場的承接力在哪里？

　　二手中介行暫時從一二手聯動嘗到了甜頭，掌握購買力就是掌握談判權。應對行業不景無外乎兩個方法：開源和節流。從去年底開始，各個中介行紛紛調整店鋪和人員規模，終于到年中時分找到一二手聯動的開源良方，由此引發的問題是：一二手聯動是長久之計嗎？一二手聯動、國慶4萬套新貨銷售行情以及未來的樓市走勢，是中介行業目前最關心的三個話題。為此，本報采訪了各大中介行高層及業界人士，聽聽他們如何把脈奧運后的樓市走勢。

　　問題一：一二手聯動何時終結？

　　答 案：年底前仍有市場

　　廣東中原市場總監李粵湘：一二手聯動是中介公司與開發商互有需求。樓不憂賣，開發商不會來找代理公司。一二手聯動到今年底應該仍有市場，待市道回復原先的暢旺，這種方式估計才會偃旗息鼓。我個人認為，一二手聯動不是長期存在的產物，只不過目前的確有存在的必要性。

　　搜房網二手房頻道主編朱華清：一二手聯動只是近幾個月的事，這種模式是曇花一現還是將長期固定下來要看兩個方面，一要看市場低迷將持續多長時間，第二要看目前這種模式能否真正的“結果”。目前，這種模式對于開發商和中介公司都還處于“試水”階段。

　　合富置業副總經理潘宇豪：合富置業能在一二手聯動中取得一定的成績，有賴于與合富輝煌的通力合作。不過，一二手代理總歸是有分工的，條件成熟后一手代理和二手中介又會專心做本業。這兩個條件分別是，房地產市場回暖，發展商在一手樓銷售取得好成績；二手業主對市場敏感度提高，有調價意愿。現在，只是發展商有價格敏感性和調價意愿，這是一二手聯動暫時存在的重要條件。

　　萬家物業市場總監劉廣浩：下半年廣州新房存量有將近4萬套，保守估計在未來3個月一二手聯動仍然會成為各大中介公司熱衷的業務方式。當一手新房價格逐漸見底，發展商的利潤空間被壓縮至所剩無幾時，相信他們需要二手中介協助的意愿將大大降低，這種合作關系自然也就趨于平淡了。

　　方圓地產顧問副總經理李崢：方圓一二手聯動銷售時也會更加注重對公司品牌和形象的維護。一方面，一二手聯動產生的主要誘因是樓市的價格波動，只有在樓市不景氣，房價下跌且銷售不順的情況下發展商才會考慮這樣一種方式；另一方面，一二手聯動的一些固有弊端使其注定不會成為一種常態。

　　美聯物業廣州區域董事劉志忠：一二手聯動并不會隨著市況轉好而消失，相反將向香港“聯合代理”過渡。我認為，香港“聯合代理”在內地是發展趨勢，深圳已有跡象了，廣州的恒寶華庭在營銷中成功運用過“聯合代理”。

　　問題二：四萬套新貨沖擊國慶樓市？

    答 案：銷貨戰提前打響

　　百富誠金發物業總經理徐永德：地產界早已看到國慶黃金周的作用在弱化，故此現在已打響銷貨戰。有的人以為奧運會不是賣樓的好時機，這段時間偏偏已經爆發“劈價戰”，已有不少發展商在做特價、一二手聯動，謀求早日“去貨”。

　　廣東中原市場總監李粵湘：我認同徐總的觀點。現在的確是誰先決定去做，誰就掌握了主動權。比如廣州有100萬市民需要買房，他們基本上是自用客人，買房子就不可能短期內再買第二套，誰能夠搶到他們的購房消費誰就掌握先機。

　　滿堂紅研究部經理周峰：政府數據顯示，廣州6月消化了6562套新貨，7月份應該在5500~5600套之間，由此可見每個月消化5300套一手貨應該沒問題，因此，從現在8月到9月底，兩個月消化1萬套是可以的。從國慶期間將供應的4萬套新貨來看,很多是分布在白云、天河、科學城、番禺、花都等區，這些區域的大幅降價是勢在必行。

　　美聯物業廣州區域董事劉志忠：相比登記開盤量，我更關注地段、開盤價和入住時間這幾個數據。4萬套單位聽起來數量很可怕，但據我所知，這些單位除個別樓盤在中心城區，大多數分散在郊區，比如金沙洲、番禺、南沙等地。我們美聯的門店主要開在中心城區，二手中介業務不會受到太大影響；其次，如果一手樓開盤價與現在差不多，也并不可怕。但如果某些區域一手樓開盤價再降低10%~20%，我認為對二手中介業務會有不小的影響；再次，一手樓不是成交了就能入住，有迫切入住需要的客戶還是會選擇二手樓的。

　　問題三：二手樓市何時回暖？

　　答 案：至少要到明年一季度

　　百富誠金發物業總經理徐永德：我個人認為明年年初樓市將會回暖。從目前來看，很多行業遇到貸款難、資金緊張，消費物價指數高企，居民消費意欲受到抑制。我希望國家的金融政策能在明年初有所舒緩，給各行各業“松綁”，樓市也將由此得益。

　　廣東中原市場總監李粵湘：我認為適度從緊的貨幣政策仍將在短期內(一兩年內)持續，故此像制約住房換房消費的二套房政策等也將維持，而影響樓市成交的還有稅費，如出證未滿5年的物業交易需要繳交個人所得稅和營業稅，這些高額的稅費讓買方卻步。

　　滿堂紅研究部經理周峰：我一直堅持一個觀點，今年11月底之前都是調整期，12月后才會有所好轉，但真正回暖要到明年3月之后。盡管最近市場傳聞中央政府正在醞釀4000億元的救市措施，我依然堅持這個觀點。 現在一手新貨多，供大于求的情況在郊區明顯、近郊有跡象，市區暫時無憂，但明年年初很難說。由于2007年樓太好賣了，這些樓有可能在今年年底或明年年初出證，也將轉化成二手市場接踵而來的貨量。

　　合富置業副總經理潘宇豪：我預計二手樓市在11月、12月份會復蘇。屆時，政府真正解決了一部分出不了證的一手樓的出證問題，如富力廣場、佳信花園等。隨著第一、二批樓的出證，可為一些黃金地段帶來上千套的供應量。新的供應有可能激活二手樓市成交量。

　　在奧運前，廣州樓市受到的是“被動影響”，由于北京等奧運舉辦城市的“比價效應”，廣州樓價在去年幾個月中急速上升，透支了上升能力；在奧運后，廣州樓市受到的是“主動影響”，北京奧運會對于2010年廣州亞運會會有一種示范效應，基礎設施等固定投資的加大會為廣州樓市發展帶來動力。