在經歷了近10個月的狂飆突進后，廣州、深圳等一線城市的房價開始出現微妙變局。
進入10月以來，一路“狂飆直上只漲不跌”的房價開始出現松動，不少新推樓盤定價低于預期價格，廣州、深圳住房交易量出現不同程度的下降。在成交下降、價格松動的同時，房地產中介行業開始洗牌，繼深圳“中天置業”法人代表、總裁蔣飛攜款逃跑事件發生后，廣州又傳出有中介年底大幅裁人的消息。
面對樓市微妙變局，“拐點”爭論聲又起。中國地產龍頭企業萬科董事會主席王石上周末在北京出席一個新聞發布會時表示，“我承認樓市拐點確實已經出現了。”樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了？
房價松動：“有價無市”現象凸顯
深圳10月新房均價較9月下跌約一成，二手房交易量下降36.78%；廣州10月商品房成交量較9月下跌了18%，創造了今年以來樓市的新低。
春江水暖鴨先知。市場變局最先從市場的成交開始顯現，10月份無疑是一道“分水嶺”。
10月份之前的樓市，引用股市的術語來說，那就是“單邊向上，全線飄紅”：新推樓盤遭遇搶購；每天都有人后悔沒有在看好房子時立即交付定金，而不得不面對每平方米幾百元的提價；有些已購房的人則每月都要計算自己的房屋又升值了多少……
在今年前10個月里，廣州的房價猛漲了近4000元／平方米。而深圳在不到半年的時間里，房價就漲了50%。
一路狂飆的房價，在今年年底終于一改往年“金九銀十”后的慣性上揚走勢。國慶黃金周前夕，在數次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。房地產市場的“狂熱”有所降溫，買房人不再那么急切，賣房人也沒有了以往的“牛氣”，市場觀望氣氛漸濃。
10月份，一度瘋狂領漲全國樓市的深圳市場，開始爆出房價下跌的消息。10月以來，深圳樓市在連續3個月成交萎縮之后，房價開始調頭下行。據中原地產統計，深圳10月新房均價回落至14797元／平方米，較9月下跌約一成。與此同時，二手房交易量銳減，價格暴跌，據深圳市國土與房產管理局公布的數據，二手房交易量10月份下降36.78%，二手房價格9月比8月下降47.09%。
來自廣州市國土房管局公布的數據表明，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創造了今年以來樓市的新低。
自2004年以來一路上揚的房價，隱約顯露出人們期待已久的“拐點”。
地價大降：昔日“地王”風光不再
12月初廣州的一場土地拍賣會上，五幅地塊僅以底價成交；時隔3個月，金沙洲地價就由8769元／平方米的“地王”價降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元。
市場變局的信號在12月初廣州市的一場土地拍賣會中表現更為強烈。一直被認為是高房價背后推手的地價，也開始松動。
12月6日，廣州市推出的年終土地盛宴冷清收場。此次廣州市房管局共推出包括金沙洲、番禺和花都共十幅地塊。但令人意外的是，其中有五幅僅以底價成交。通過現場競價成交的地塊，成交價也只不過高出底價的10%左右。成交樓面價介于每平方米1482元到4241元之間。
這與9月11日廣州賣地一天創出4個區域“地王”的火爆情景形成強烈反差。時隔3個月，金沙洲地價就由8769元／平方米的“地王”價降至3324元／平方米，每平方米縮水近5500元。
對此，房地產專家韓世同說，這次賣地看出開發商不再像今年八九月時那樣對樓市樂觀。近期樓市成交量大跌，明年樓市走勢不明朗，加上銀根收緊，開發商不敢再冒風險高價拿地。
廣州市國土房管局相關負責人表示，此次賣地地價回落是政府調控房地產市場的結果，最關鍵是加大了住宅用地的供應量，改善了市場供求關系，有效消減了土地市場泡沫風險。據悉，今年以來廣州已經實際供應商品住宅用地2.75平方公里，另外還有0.8平方公里住宅用地正在公告出讓。
“地價降了，房價會不會降下來？”廣大消費者心里又多了一份期待。
雙方博弈：賣方吆喝買方觀望
隨著房價的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價，而且買房心理也愈來愈趨于理性。
央行房貸新政出臺兩個多月，最明顯的效果就是加深了樓市買賣雙方的觀望程度，在這一點上買方表現的更為突出，買賣雙方的深度博弈。
一方面，相當部分專家學者與房地產開發商都堅定地認為，住房剛性需求旺盛與供應不足是當前中國房價上漲的重要原因；但是另一個方面，市場的現實是“有價無市”現象突出，大部分的潛在購房者轉而采取觀望態度，選擇了“持幣”，而不是“購房”。
對此，有關專家指出，隨著房價的不斷升高，購房需求受到抑制，大多數購房者的購買力已不足以支撐目前的高房價，而且買房心理也愈來愈趨于理性。日前，據網絡調查顯示，65%網友表示會“推遲買樓計劃”、63%網友認為拐點跡象已現。
經緯地產項目發展及研究部副經理吳定金分析：造成目前樓市現狀的，政策只是導火索，真正的原因是價格高。因為樓價高，拉斷了部分首次置業自住買家的承接力，如今買家市場中，投資者和有投資意識的自住買家兩類人已經成為購房的主體。這部分人已經有了一套或者多套房子，不急著買但購買力又比較強，他們對政策和價格都很敏感，價格高了，觀望的情緒就很濃。
“價漲量跌”現象實際上是市場承受力已經接近極限的一種表現，房價的過快上漲，已經遠遠超過大部分消費者的真實消費能力，很多人不是不買房，而是已經買不起房。所以，與其說市場出現觀望，倒不如說市場已經無力再支撐房價走高！
有專家分析，從經濟學角度而言，“有價無市”問題的解決在一定程度上取決于供求雙方的心理預期，特別是在國家宏觀政策調控強度不斷加大的情況下對于未來的房價預期。
樓市盤整：拐點還是理性回歸？
種種跡象表明，隨著政策效應的逐步顯現，前段時間房價快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩定的房地產市場即將到來。
面對樓市出現的微妙變局。有關房價“拐點”的爭論又起。
房價拐點真的到了嗎？樓市“寒流”讓買不起房的人燃起一絲希望。“樓市正進入調整期，但判斷房價出現拐點尚早。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，調控著力點仍是增加供應量、完善保障住房和抑制投機性需求，目標是穩定房價。
投機需求是本輪房價飛漲的主要推動力，而居住性需求則在其中被傷害了。以漲幅領先全國的深圳市來看，短短半年時間商品房均價已暴漲50%，房價基數已從以前的每平方米1萬元左右升至約15000元。
“可見這一輪房價的上漲明顯是非理性上漲。”深圳一家大型地產集團的投資總監分析，據他測算，深圳樓價每年的理性漲幅應該在10%以內，而2007年上半年，短短半年內，樓價的漲幅已經透支了未來五年的上升空間。
合富輝煌首席市場分析師黎文江認為“房價收韁是蓄勢待發，為的是今后樓市平穩發展”。房價的小幅波動，對開發商、對政府、對老百姓都是一個好事，房地產行業需要回歸理性，對整個行業，健康的發展比利潤的暴漲更重要。
“房價正在做理性的價值回歸”，深圳世聯地產集團專家分析，“投資客已經基本逐出市場，留下的是自住需求。”
種種跡象表明，隨著政策效應的逐步顯現，前段時間房價快速增長的格局將會改變，一個相對平衡的、穩定的房地產市場即將到來。(陳韓暉 張睿 駱海濤)
相關報道
