北京師范大學金融研究中心撰寫的《中國房地產土地囤積及資金沉淀評估報告》估測，到2007年底，房地產開發商囤地約10億平方米。
值得注意的是，每次談及囤地時，所有的矛頭都是指向開發商，這顯然是不公平的。開發商的確是囤地的主角，比如媒體曾披露某大開發商就囤地達4500萬平方米。開發商也采取了諸多辦法來掩蓋囤地真相，甚至還有一些開發商扮演了土地“倒爺”。但是，單純依靠開發商的能量是不可能囤積10億平米土地的。
北師大的報告指明了開發商囤地的幫手———銀行。報告指出，銀行體系每向房地產行業注入4元資金，就約有1元被沉淀在土地上。這一數字銀行方面雖然以央行121號文件中的“銀行基本上不允許發放開發商的土地儲備貸款”為由予以否認，但“基本不允許”并不等于“絕對不允許”。
不僅開發商和銀行是囤地現象的主角，導致囤地10億平米的責任還在于監管部門和地方政府。
首先，土地制度“縱容”開發商囤地。“招拍掛”制度尤其是價高者得的出讓方式，導致實力較強的開發商(如上市公司)，在土地競拍市場形成壟斷趨勢，把拍賣的土地悉數收入囊中。同時，土地制度對大塊土地的出讓不加限制，也是囤地量激增的原因之一。
其次，地方政府也是囤地的“榜樣”。北師大報告透露，國家土地儲備中心也存在囤積大量土地現象，2002年~2006年全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產購置土地總量僅14.5億平方米。一些城市連續數年未完成供地計劃。可見，土地遭遇多方囤積，而不單單是開發商。
筆者以為，對地方政府的囤地現象應從兩個角度來看：一是有意囤地以哄抬地價，目的在于獲取更多利益；二是無意囤地卻造成囤地事實，因為其土地整理能力不強，土地無法有效上市。
最后，客觀地說，一些地方部門盤活閑置土地的執行力差。也就是說，地方政府只管出讓土地和收錢，對已出讓的土地是不是凈地卻不關心，把凈地的責任推到開發商身上，而開發商經常因為拆遷等問題遲遲不能開工，甚至寧愿政府以閑置土地的名義收回也不想開發某塊背景復雜的土地。
囤積土地的違規成本極低，也是囤地現象大行其道的原因。杭州市國土局今年10月查處了350多畝囤地，對每畝地罰款9.5萬元，但實際上每畝地價漲了約552萬元，罰款額僅為漲價的五十分之一。
盡管北師大的報告是通過計算近10年來全國土地購置和開發面積之間的差額，得出開發商囤地10億平米的結論，計算方法明顯很粗糙；但是，這并不妨礙我們對囤地形勢的認識，以及對囤地責任的多方追問。
□馮海寧(北京媒體從業者)
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