今年7月以來，深圳房地產市場進入一個敏感時期，交易量持續下降，觀望氣氛日漸濃厚。近期，本報房地產投訴熱線先后接到許多讀者打來電話，就當前房地產市場熱點話題進行咨詢或者發表自己的看法。為此，本報精選出讀者關心的幾個焦點問題，比如，房價是否會出現一個更好的買點？中等收入者目前應采取何種策略？深圳的房價收入比是否合理？……針對這些問題，記者昨日與我市房地產研究專家、市房地產研究中心王鋒博士進行了對話。
需求仍然存在只是大家買不起
記者：今年7月以來，我市新房成交持續下降，如何看待這一現象？
王鋒：交易量下降的原因來自兩方面。第一，交易量下降本身是市場觀望的表現，近兩年深圳房價漲幅居全國前列，價格持續上漲會抑制需求，收入比較低的居民買不起房。
其次，這一現象也是宏觀調控持續作用的結果。今年初，房地產市場價格和交易量不斷上漲，主要是市場上投資過旺的表現。對于投資、投機過旺的問題，國家和我市出臺了一系列宏觀調控措施，使投資部分的需求有所下降，也表現為交易量下降。
購房者在對未來走勢不清楚的情況下，觀望氣氛于是日漸加劇。
記者：交易如此清淡，為什么房價仍舊沒有降下來呢？
王鋒：房市和股市的規律不一樣，房子是有形的實物產品，只要不存在大量低價拋盤，房價會形成有價無市局面，而不會出現大規模的房價下跌。就深圳的房地產市場而言，目前不會出現大量低拋，除非出現類似亞洲金融危機的資金鏈斷裂。
我國經濟形勢一直保持著良性高速增長，收入來源穩定，房子仍舊供得起，這個時候怎么可能去虧本低拋呢？最多也就是形成有價無市，房子就放著不出售了。
第二個方面，我認為我們國家改革開放20年，老百姓逐步擁有個人家產，供一兩套房子對他們而言很重要，會作為一種很重要的個人財產進行保有，不會輕易以很低的價格拋出去。
記者：目前這種觀望氣氛會持續多長時間？觀望如果持續下去，有沒有可能讓房價從絕對水平上降下來？
王鋒：觀望取決于需求能否得到滿足。從我個人角度看，觀望現象已經使得深圳出現了“有價無市”局面，普通百姓買不起房，投資者受到抑制也不大可能敢大膽投資買房，但是真正的需求還是大量存在的，并沒有釋放，尤其是自住需求。所以不能說因為出現了觀望就是沒有了需求，需求仍然存在，只是大家買不起房。
記者：這么說，觀望不會太長久？
王鋒：觀望時間的長短關鍵看宏觀調控政策的深化程度。我認為，觀望還會持續一段時間，如果未來宏觀調控手段沒有進一步深化，可能觀望還會持續很長一段時間。如果推出一定數量的“限價商品房”，那市場上的需求肯定一下子釋放出來了。
觀望不是壞事，它是一種市場現象，可以促使我們考慮合理地解決住房問題。搞市場經濟，不意味著任由房地產市場發展，最終目的是要使有限資源得到合理分配，在市場行為解決不了的情況下，通過各種行政手段的注入來使這種資源得到合理分配，這才是我們解決問題的根本之路。
房價不能夠再漲但也不能夠大跌
記者：房價未來會如何變動？
王鋒：對于深圳的房價，我認為不能夠再漲，但也不能大跌。大跌是不符合客觀規律的，人們保有的房產不希望它跌，但房產的合理價值應該隨著經濟增長保持其合理的增長。所以，在相當長一段時間里，如果宏觀調控政策能夠深化下去，對住房市場能夠進行有效的行政干預，房價會在一個合理的區間內波動。
記者：深圳目前的房價收入比是否合理？
王鋒：很多人判斷合理房價時使用房價收入比。但是聯合國及世界銀行有關的調查研究報告顯示，世界發達及發展中國家的房價收入比從0.8到30倍都有，因此各國的房價收入比到底是什么樣的水平才合適，實際上是很難判斷的，目前也沒有一種現成的理論可以作為一個國家在特定發展水平應當對應某一房價收入比的標準。
在這方面，重要的是了解什么是真實的房產價值，什么是合理的房產價格。合理的房產價格與人均收入、經濟形勢、社會制度等因素是怎樣的關系，這是老百姓關心的問題。
我個人多年研究房地產市場的總結是，深圳不能簡單地套用其他國家4到8倍的房價收入比，同時也不能簡單地按照成本的漲價因素來考慮，比如成本漲了10%，房價就應該漲10%。
在市場經濟條件下，影響房價的主要因素是市場動力。目前在我國，房地產基本上還是一種稀缺的資源和產品，供給方面影響力非常大。
在這里，目前成本方面對價格影響較小，其核心影響是利潤水平。有些開發商開發的樓盤，利潤達到百分之百，利潤率為什么定得這么高。有兩個原因，第一，對發展商而言，房地產作為高風險行業，他始終會認為房地產的投資回報率要遠遠高于社會平均利潤率。第二，投資者買房要考慮經濟回報，如果1萬元買的，他可能希望在短時間內以1.5萬的價格賣出去。這兩重因素共同作用，使市場價格始終處于上漲狀態。
因此，房價收入比可以作為輔助分析手段，而不是判斷價格水平的絕對標準。房地產市場不可能禁止投資，否則就不是市場經濟。關鍵在于，投資者和開發商對投資利潤率的期望值太高，宏觀調控的目的就是讓利潤回到合理的期望值上來，使房價回到合理水平。
但至于到底什么水平的房價收入比才是合理的，要根據實際情況分析。具體的標準其實并不重要，關鍵是要結合市場供應、需求，以及居民的實際收入水平，使住房資源得到合理分配。采取限價房方式，是促進房價與收入趨于合理的一種有效方式。限價房的價格可以規定在市場價的70%至80%之間，當然也要考慮資源價值和成本的合理增長。價格既要考慮社會平均利潤率、合理的投資回報，也要考慮開發商高風險的因素及土地價值持續增長。也就是說，多種因素綜合考慮合理價格，而不是任由市場上漲。
用限價房保障中等收入者
記者：作為一個中等收入者，房價太高既買不起房，但又不符合政府經濟適用房的分房標準，現在該怎么辦？
王鋒：我國的住房保障制度還處于起步階段，加上資源緊缺、財力有限，通過市場解決大多數人的住房問題，在相當長一段時間內仍然是主體。但是，如果任由市場自身發展，房價會出現虛高，因此政府對市場的干預是必要的。
對于中等收入者，我個人建議推出“限價商品房”，限定價格、限定購買資格，并根據收入水平、居住年限進行排隊。我認為在相當長一段時間內，我們要對大多數商品房采取限價政策，針對不同收入水平進一步對于購買對象進行規定。這一措施，實際上就是政府根據不同的收入水平將住房進行合理分配，讓每個收入階層的人都能買得起房。我建議，政府深入分析這個“限價商品房”政策，好好運用。另外，深圳人口的主體是外來人口，所以“限價商品房”不應該有戶籍之分，可按照來深年限長短解決。
記者：那么你建議限價房的政策應該如何運用呢？
王鋒：我認為，對于限價商品房“賣給誰”和“賣一個什么樣的價格”，政府都可以通過一些手段進行干預。怎么限？首先，在現階段房價虛高的情況下，對于新出讓的土地以及商品房進行價格控制。比如現在的市價如果賣到每平方米1萬元，限價房可以將價格限定在市場價的70%~80%，賣7000元~8000元，而且不同的片區可以根據實際情況采取不同的比例。這種直接干預價格的手段可以直接寫在土地出讓合同書中；第二，賣給誰也必須進行控制，需要研究一個政策，比如首先考慮無房戶等；第三，這種限價房的需求量肯定很大，還需要運用一些措施考慮公平問題，比如來深年限等，這樣將會使房子真正落到需要住房人的手中。
盡量降低流通環節稅收
記者：特區內外房地產升值哪個潛力更大？能否比較一下龍崗和寶安這兩個區域？
王鋒：特區內土地資源稀缺程度高，其基礎設施、生活配套等各方面都遠遠優于關外，所以其價值增值會遠遠高于關外。至于寶安和龍崗，各有千秋，很難說哪個區域增值的速度更快。一般來說，離特區內越近，增值得越快，反之亦然，因為住房和交通距離直接相關。另外，占有的資源越好，增值越快。
記者：能否預測一下物業稅短期內會不會推出？
王鋒：對于當前征收物業稅，我本人持反對態度。因為當前國內房地產流通環節稅已經很高，包括契稅、營業稅、個稅、各種手續費等。物業稅是必要的，在發達國家很普遍，但這些國家在流通環節基本沒有稅收。國內目前的一些稅收措施，一方面打擊了投機行為，但也增加了百姓壓力，若再征收物業稅，百姓負擔就更重了。所以，當前需要解決的，不是征收物業稅，而是對現行的房地產的稅制進行大跨度的改革，盡量減低流通環節稅收，之后再考慮征物業稅。
王鋒認為，如果“限價商品房”大量推開，再配合90／70政策，大多數中等收入和低收入普通老百姓就真正能夠買得起住房。(記者董超文 盧博林 李緯娜)
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