●房地產市場要抑制投機需求
●自住需求和炒房需求難界定
●判斷第二套購房應明確標準
●治理房價虛高還應多管齊下
近期，國家對房地產的調控政策可謂緊鑼密鼓、頻繁出臺。不久前，央行、銀監會發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，規定銀行對第二套住房貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。隨后，國土資源部發布《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確規定建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，即開發商將不能進行土地“分期付款”。
政策的頻繁出臺與我國當前房價的持續上漲是密切相關的。同普通商品價格上漲一樣，房價的上漲自然也是由于供求缺口所致，不過對于我國的購房需求卻需具體分析。在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著大量投資(投機)型需求。而房價的持續走高既有住房市場供求不平衡的因素，也有流動性過剩背景下的住房投機需求高漲的影響。
這意味著我國房地產市場存在著內在不穩定性。由于我國利率正處于上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現問題，極有可能發生連鎖反應，使得大量炒房客對房價預期發生轉變，并誘發大量投機性拋盤，導致房價在大漲之后發生大跌。
這說明，政府及有關部門必須采取保護自住房需求、抑制投機需求的方式來規范房地產市場的發展。當然，實踐中判斷到底誰是自住性需求，誰是投資或者炒房需求，的確也很難界定。比如，有人說我家里人多，一套房子不夠住，北京有很多人老家都在外地，再買一套房子把父母接來住，這能算是投資性需求嗎？因此，國家政策固然不能“一刀切”，但在特定的市場環境下，也只能“切一刀”了。因為除此之外，我們還找不到更好的辦法來區分自住房需求和投資性需求。
政策出臺之后，在具體的執行上，又碰到一些“難界定”。比如，判斷第二套住房到底是以個人為單位還是以家庭(夫妻)為單位，目前各家銀行莫衷一是、尺度不一。在此狀況下，央行、銀監會的確有必要盡快給出具體標準，以防銀行操作中出現混亂。
對界定第二套住房的問題，央行的個人信用征信系統將會成為各家銀行獲取信息的主要渠道，由于該系統經過多年的建設已實現了各銀行的互通互聯，因此從技術支持上是沒有問題的。不過筆者較為擔心的是該系統前期的基礎數據采集問題。當年在上海試點時，不少銀行出于商業目的、以保護客戶隱私的名義不愿意向其提供數據。同樣，在近幾年運行中，各家銀行向其提供的基礎數據樣本也未必統一化和標準化。比如，對個人房貸，有的銀行可能會提供全套材料，也可能有的銀行只提供貸款者本人情況而沒有家庭配偶情況。這樣，就會給目前的具體操作帶來一些困難。
其實，此處筆者想表達的是，如果目前央行征信數據庫基礎資料很完整的話，以家庭為單位來判斷第二套購房是未嘗不可的。因為央行和銀監會出臺政策的初衷，就是要向房地產市場各方傳遞了一個清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投機、平抑房價”的決心。為了使得政策效果更為顯著，顯然以家庭為單位來進行判斷效果更好。當然，有人擔心這會否導致社會離婚率上升，我想這已經超出經濟學范疇本身了。
盡管二套房新政會對平抑房價、規范市場起到很大作用，但還不能冀望畢其功于一役，因為，房地產需求和供給還取決于其它方面的因素，包括土地供給、開發商行為等方面。
因此，國土資源部的39號令也是正當其時的。由于目前很多開發商都是以高杠桿融資的方式來進行滾動開發，開發商出于房價上漲預期捂盤的情況很普遍。之所以敢捂盤主要還在于其現金流仍然比較充裕、能扛得住。現在規定，拿地的時候要一次性把土地出讓金繳清，就可能會使很大一批開發商不得不把前期的房子賣出，就不能再捂盤了。這種效應無疑會加大房地產市場的供給，對于房價上漲帶來的抑制作用也會相當可觀。
(作者郭田勇 為中央財經大學中國銀行業研究中心主任)
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