27日，中國人民銀行、銀監會發布通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，并提高利率，縮短貸款年限。這一新規將對近期成交量大幅下降的深圳房市產生怎樣的影響？作為此次政策調整主角又會有什么樣的動作？昨天，記者采訪了深圳監管部門和銀行、地產商、中介的資深人士，他們較一致的看法是，房市的泡沫會被溫和擠出，深圳房價不致大跌。各家銀行根據發展戰略和經營重點將對這一政策作出積極反應。
監管部門：對房地產信貸中潛在風險高度重視
深圳銀監局局長于學軍昨天對記者表示：“作為國家調控房地產市場過熱的一項措施，房貸新政策對抑制過度投機和炒房會有明顯作用。他表示，由于深圳房產市場近兩個月已明顯降溫，交投大幅萎縮，價格穩定，因此，現在出臺新政策，其影響力不會像上半年房產市場正值過熱時那么大，預計對現階段的深圳市場不會產生震蕩性的影響。”
事實上，深圳銀監局對房地產信貸中潛在的風險已有高度的重視，上半年已向各銀行下發了重要的規范性文件《關于加強深圳市國內商業銀行房地產信貸管理的指引》，其中明確要求商業銀行應嚴格審查借款人的首付款證明和收入水平證明，除房地產開發商出具的“首付款收據”之外，還應要求借款人提供銀行轉賬或現金繳款回單等單據；除借款人聘用單位出具的收入證明外，還應要求借款人提供工資存折、銀行對賬單等資料；商業銀行應通過查詢“個人信用基礎數據庫系統”等必要程序識別一戶多貸情況，核定同一借款人的最高貸款總額，防止過度授信。
此前，在深圳各銀行行長參加的兩次會議上，于學軍多次向經營者提示了房地產信貸的潛在風險。他表示，本地房地產貸款風險，放大了信貸倍數，信用化突出，一旦風吹草動形成緊縮之勢，風險就會立刻暴露。上半年似乎所有的人都在看房、買房、找貸款，銀行也一窩蜂似地撒出人馬來推銷抵押貸款。物極必反，值得大家高度重視。
商業銀行：新政策對不同銀行影響不一
中國銀行深圳市分行有關房貸專家認為，新政策針對的主要是投機性的炒房行為，銀行在執行這一規定時，也會從經營角度作出適應性調整，更好地控制風險，優化房貸資產質量，從長遠來看對整個市場各方都是有利的。他表示，不同銀行會根據自身發展戰略的不同、對風險的認識和控制能力等因素對新政策進行更細化的解讀。
華夏銀行深圳分行專業人士表示，就銀行業而言，不同的銀行所受影響也不同。各行房貸發放量占總貸款的比例相差較大，有的占到30%以上，急需收縮房貸，控制風險，而像華夏銀行等以房貸為主的中長期貸款占比約為20%，還有10%左右的安全空間。因此，很可能在遵守新政策的基礎上，采取相對積極的房貸措施，繼續穩妥地發放房貸。從這樣的角度看，房貸新政策對目前房貸額度發放占比不高的中小銀行屬于“利好”，對剛剛開辦全面人民幣業務的外資銀行也是一個擴張房貸業務的機會。再細分下去，不同的社會群體、不同的戶型受政策調整的影響也不盡相同。像首次購房者首付可低至兩成，就不會受新政策的不利影響。
房地產商：有樓不愁賣的時代已過去
深圳一地產企業營銷部負責人王先生認為，此次出臺房貸新政策基本符合事先的預期，相信對抑制房市投機有影響，會在一定程度上達到穩定房價，防止房價繼續快速上漲的目的。新政策要求嚴格房地產開發貸款管理，如，對項目資本金比例達不到35%或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款。“經過這么些年激烈拼殺，能留下來的地產商自有資金比例都在提高，融資渠道也不只銀行貸款一條，都會有多條的可靠渠道。因此，就算銀行收緊貸款，地產商仍有融資的途徑，不會受到太大影響，不會出現資金鏈條斷裂的情況。”不過，中小地產商相對于擁有品牌的大型地產商來說，在爭取銀行貸款時會處于相對劣勢，銀行資金會更加青睞品牌企業，更愿意與后者合作。中小企業必須精心策劃、制作優質項目，以此增強吸引銀行貸款的競爭力。他認為，新政策出臺，以前那種火爆買樓的現象將繼續降溫，有樓不愁買主的時代正在過去，地產商需要加強市場研究，開發適銷對路的產品，提高服務質量，加大營銷和推廣力度。
地產中介：擠掉泡沫房市有望回暖
中原地產策略中心總監周曜表示，新政策比預期相對溫和一些，前段時間，部分銀行基本不發放二手房貸款，影響非常大。與6月比，9月份中原地產二手房交易量下降近七成。代理的一手樓交易也明顯下滑。現在出臺的新政策對二手房貸款并未一刀切地斷貸，而是提高了門檻。原來擔心的投資客拋售現房的事情不會發生，有自住需求的市民會走出觀望，進入房市，市場有望逐步回暖。當然，新政策加大了投資房產者的成本，加上利率年內已上調五次，其結果是溫和地消化房市泡沫，深圳購房者結構中投資者比例將大幅下降，曾經的賣方市場將逐步向買方轉變，從而促使地產商加強產品研發，提高服務水平。
“政策出臺前已經有銀行私下給我們吹過風了，只是沒想到這么快就推出來了”，一位不愿透露姓名的地產中介表示，7、8兩個月二手房交易非常清淡，有些小公司撐得很辛苦，開始考慮收縮“戰場”，壓縮鋪面數量了，到9月份狀況稍稍有所改觀，看房的人又開始活躍起來。原以為“十一”假期，再加上深圳秋交會的推動，會有理想的成交。但新政策這么快就出臺了，肯定會抑制一部分人的購房意愿，看來生意還是難有大的起色。(李焱 譚建偉)
相關報道
