近年來，我國住房價格在持續的調控中越調越高，以致于連開發商也坦承：“現在樓盤的利潤率已經高到讓我們不好意思的程度了。”社會對此極度失望。為什么會造成如此敗局呢？難道樓市無法調控嗎？答案應該是否定的。
上世紀90年代初，我國就有成功快速調控樓市的典范，其高祭的利器是金融信貸。金融對房地產的重要性，可以用“致命”來表達。金融如水，房產似舟。水可載舟，亦可覆舟。房地產興亦金融，衰亦金融。緣由極其簡單，房地產是資本密集產業，離不開金融的支持。近年來對房地產的調控，主要仰仗土地、稅收政策，唯獨不用金融工具。就職能部門而言，責成八部委(建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國家稅務總局、國家發改委和國家工商局)進行調控，而唯獨遺漏中央銀行。這樣的思路，敗局是注定的。因為離開了與房地產關系最緊密的金融調控，如何控制住房價格？直接限制肯定是行不通的。如今房價不斷攀升，說明有支付能力的需求過大，供給不足。欲求供求相對平衡，要么快速增加供給，要么約束需求，兩者相權，前者比后者難度大，因此在增加供給的同時，主要集中約束需求，就會取得明顯效果。時下住房需求相對供給，為什么呈現過快增長勢頭？一言以蔽之：住房信貸政策失控，信貸發放失控。因此要平抑當下失控上漲的房價，必須果斷地調控住房貸款政策，科學合理地控制住房貸款的投放。
失控的房貸推高房價
人們肯定還未忘記，上世紀90年代中后期，我國住房市場曾經經歷過一個冰凍期，盡管當時房價不高，但還是少有人問津，這是因為居民缺乏實際的購買力。商品房銷售的春天，是在發放住房貸款之后才到來的，可見住房銷售市場的命運一開始就與金融聯系在一起。依靠貸款推動住房消費，經濟學稱之為信用式住房消費，是信貸的一大功績。但信用式消費，亦應把握適度，無論個人或全社會，假如濫用過度，必然造成走向反面。比如造成一段時期內對某些商品的過大過旺需求，價格上漲就會失控；再可能因過度消費形成了一批終生負債的房奴；再有可能給投機者提供契機，市場顯得極度動蕩。當下的商品房市場就處于這樣的狀態，說明房貸政策已經不合理。信用消費方式使用失度，主動權不在消費者，而在信用的提供者。這種信用目前均由金融機構以房貸形式提供。這也暴露出了一個無法回避的問題：目前的住房貸款政策上有嚴重失誤，將傷害住房產業的可持續發展；同時已經嚴重傷害了民眾，必須馬上調整。
且看我國近年來房貸市場，實際上奉行著“敞口式、支撐性”原則。“敞口式”表現在多方面，在貸款的商品房上，表現為現房可貸，期房亦可貸；小戶型可貸，大房型亦可貸；平價房可貸，高價房亦可貸；一手房可貸，二手房亦可貸；就價格動態上講，價格穩定不變(即開盤定價后至銷售完)的可貸，價格不斷上漲的亦可貸；個人第一套房可貸，第二套房亦可貸；本地戶籍者可貸，外來者亦貸。再就一個地區或一家金融機構而言，對房貸缺乏時點進度控制，以及貸款量的控制(既無相對量又無絕對量控制)。
這種狀況反映出房貸實際上處于“敞口式”的供應。比如2003年第4季度，上海新增貸款中房貸占了六、七成，而且集中井噴，貸款如此投放狀態，無論從哪方面衡量都是不正常的。由于“敞口式”的無節制房貸，房貸就成了住房銷售市場持續興旺，價格不斷上漲的支撐性物質基礎。這樣的支撐性，演繹成了房價與房貸相互聯動的機制：房產商為追逐暴利，千方百計拉高房價；銀行為利息，緊隨其后，房貸規模隨房價上漲而最佳擴張。房價拉著貸款走，貸款推著房價漲。二者之所以如此默契，因為有利可圖，而且趁著房貸無控制的好時機！
“敞口式”房貸抵消調控效力
信貸支持經濟(無疑包括房地產經濟)上，各個不同時期都有傾向性，這種傾向性由宏觀經濟中的矛盾決定的，于是就有了信貸支持什么？限制什么？就有了信貸政策。無傾向性地發放貸款是不符合經濟發展需要不斷調整的規律的。如時下的生產性貸款，就是有保有壓的。對節能減排不符合規定的就停貸。如果貸款只講一般的商業原則，即如期收回本息，則有可能損害了宏觀利益。近年來的住房信貸放棄了對住房消費的合理引導和必要控制，從而產生相當嚴重的負面影響，突出問題就是實際上支撐了房價的非理性上漲。
1、社會改善居住消費的需求，超越了經濟發展的速度，給市場形成了超前的壓力。居住消費是高投入的消費，需要消耗大量的資源，包括土地。就全社會而言，整體的居住水準，是與生產力發展水平相適應的。所以居住消費的改善，應該與經濟發展同步，是一個漫長而漸進的過程，不可能實現于朝夕之間。近年來，由于信用消費方式上提倡，加之貸款的易得性，客觀上極大地刺激了民眾改善居住條件的欲望。于是住房供求平衡一再被打破，雖供給大增也趕不上需求的增速。假如從房貸著手對此進行約束，比如僅供給保障性住房需求的購房者，其余改善性需求的自行解決，則部分需求就會推遲，供求矛盾就會緩解。用現錢去購房，購房者就不會去買高價的賬。
2、房貸偏離超越了保障性住房需求方向，刺激了居住消費的高標準化。住房建設的特點需要占有土地資源。土地資源屬不可再生資源，彌足珍貴。因此，國民居住標準(特別是面積)既要與本國生產力水平相匹配，又需土地資源的承載力所許可。如日本、香港地區很富裕，但土地資源稀缺，因此住房面積都不大。我國內地總體上人均土地低于國際水準，然而近年來卻造了不少大房子。大房子的供給，是一個脫離了國情的錯誤傾向，刺激了居民的消費欲望。這類住房屬改善型需求，有的甚至屬奢侈型。如將大房子拒之于貸款之外，那么房價亦就難以推到如此之高。
3、年輕人的一步到位的消費方式，超前增加了住房總需求。現在剛上班的青年人，購房動輒140-150平方米，所謂一步到位。這種消費方式無疑是浪費式的，至少前十年是利用率不高，因為沒有孩子或孩子很小。但由于房貸的易得性，刺激了青年人的這種消費方式，客觀上又增加了一種需求壓力。這種壓力，完全是由時下的房貸引發的。上述一系列信用式消費的消極因素的累積，快速激發了供求矛盾，形成了房價持續上漲的拉力。
新政策應體現漸進、保障、民生
調控樓市新政策的核心可概括為三點原則：第一，體現民生性，解決社會最廣大的基本民眾的住房需求，屬雪中送炭，而非錦上添花；第二，支持小康型安居消費，倡導節約型符合國情的居住消費；第三，逐步實現的原則。保障型小康式居住消費的實現，不應該也不可能在一個短期內到位，必須逐年解決一部分，與住房建設速度相配合，因此房貸每年應有總量控制。奉行上述三大原則的房貸政策，既發揮了支持住房產業的持續發展，又平穩地漸進式解決了民眾的住房需求，同時又履行了調控住房市場的功能，房價亦可理性化。
上述僅是保障型房貸政策的框架原則，實施的話須進行調查研究，嚴密論證，直到實施細則，并在實踐中不斷完善。筆者在此提供若干建議，拋磚引玉。1、確定住房貸款總新增貸款中的比例。根據歷年調控教訓，此項措施必須作為指令性指標，由各地銀監部門考核監督。此比例的依據，應是住房業總國民經濟中該有的相應比例；2、每年全國住房貸款總量控制，總量依據是每年小康型住房可供量。原則是供求平衡，供略大于求；3、房貸發行設置進度指標，避免井噴式放貸，以免破壞供求關系；4、每戶發放一次購房貸款，禁貸第二次貸款；5、高價房一律不貸，所謂高價房，指可獲暴利的房價即高價；6、大面積房不貸，具體超過100平方米房不貸；7、別墅類高檔房不貸；8、價格變動房不貸，實施支持一房一價，即開盤定價后至售完不再漲價；9、貸現房不貸期房；10、嚴格城市外來者房貸。
如果上述房貸政策得以實施，可以斷言，我國當前住房價格失控的局面定能改觀。由于房地產利益涉及方方面面，因此新政的確立和推行，需要決策部門力排眾議，掃除障礙。此新政從短期利益衡量，開發商與銀行失去最多(目前的暴利實屬不義)，但從長遠看，有利于房地產業的可持續發展，也有利于金融的安全，因此開發商與銀行業都該“風物長宜放眼量”，以求民生利益與企業利益共獲，奉獻和諧社會。(朱德林 央行上海總部研究員，上海金融學院教授，上海財經大學教授)
