如果目前廣州樓市仍然是以首次置業為主的市場，我是不贊同全面提高按揭首付門檻的；但現在廣州樓市已經不再是普通消費者的市場，高企的房價已經與大多數消費者無關。……央行即使提高房貸首付比例，也不會專門針對首次置業或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例
近日媒體再次傳出房貸首付比例有可能提高的信息。據稱銀監會官員最近明確表示，希望商業銀行提高房貸首付，一方面是為控制銀行信貸規模，另一方面是因為目前一些地區房價上漲得十分厲害。究竟是空穴來風，還是政策出臺前試探性放風，相信不久就會見分曉。
記得去年5月下旬銀監會曾發出通告，要求商業銀行要有效管控房地產貸款增長，要加強房地產貸款風險管理，嚴格區分房地產開發貸款和個人住宅消費貸款并進行貸后檢查；同時也強調要區別對待、有保有壓，要大力發展實質性首套住房消費貸款，嚴格審批非自用型購房貸款，對多套房屋以及對高檔商品房、別墅、商業用房等投資和投機性需求要大幅度提高首付比例，嚴控授信……
我認為，銀監會和央行上次提高房貸首付比例的操作和做法相當可取。不搞一刀切和簡單化，針對性和指向性強�？墒牵�2006年6月對銀行按揭首付調整的結果，對廣州來說幾乎沒有提高，基本上還是維持20%-30%的首付比例。然而，目前廣州房地產市場的價格和消費結構已經與一年多前大不相同。
2006年廣州房價只有6315元/平方米，2007年1-5月廣州市十區住宅均價7462元/平方米，同比增長26.3%，環比增長11.8%；以前廣州樓市是自住型買家為主，而且首次置業的買家也占有較大比例；現在則是二次以上置業和投資型買家為主。近來，廣州樓價的漲勢更是有些離譜。
如果目前廣州樓市仍然是以首次置業為主的市場，我是不贊同全面提高按揭首付門檻的；但現在廣州樓市已經不再是普通消費者的市場，高企的房價已經與大多數消費者無關。
這種情形與20世紀90年代香港投資型買家推高廣州樓價時的情形十分相似，當時廣州的房價是全國最高的，均價在7000-8000多元/平方米，而最高價位的區域房價高到1.2-1.4萬元/平方米。結果，這些高價房的炒家數年后大多都虧損退場，最低價是5-6千元/平方米，而且這些當年的高價房至今也沒有多少回到原值，多數是在7-8千元/平方米的價位。
現在，廣州樓市借深圳購房團和高地價再次將房價推高到背離市場的程度，如果沒有強力的外資或本地消費力的依托，也是難免要重蹈覆轍的。
銀行收取按揭首付的目的是為了保障房貸的安全，但如果房價漲幅過快過高，20%-30%的按揭門檻根本就無法防范房價虛高和不良貸款的風險，因為只要房價反向變化幅度大于20%-30%，就會出現負資產。因此，銀監會和央行在房價不斷暴漲時，必然會采取相應的措施，提高按揭首付比例，抬高購房者入市的門檻，以防止出現斷供和不良貸款現象。
當然，人們一定會擔心提高按揭首付會對中低收入購房造成一定影響，或者會對整體樓市甚至股市也帶來很大的沖擊和影響。這種擔心是可以理解的。但我認為，央行即使提高房貸首付比例，也不會專門針對首次置業或普通自住住房的房貸，而主要是針對多套和高檔房的投資型購房的首付比例。但也不宜一下子大幅提高，對這部分購房也應做到有所打壓但也有所保護，不要使樓市陷入有價無市或崩盤的狀態。
而對于別墅和商業等高檔物業來說，廣州的銀行歷來就是采取高門檻的首付比例，一般都要五成以上。對于這類高檔物業的買家而言，其實并不存在買不買得起的問題，只是要不要利用銀行貸款擴大投資的問題；而對于普通的購房者而言，按現在的高房價，即使不用他們繳納按揭首付，又有多少人能夠買得起房子、供得起樓呢？
所以，政府有關部門還是應該加快中低收入住房保障體系的構建，同時增加普通商品住宅的市場供應，這樣才能解決中低階層住房難問題；發展商業也應當適可而止，否則一個勁兒地推高地價和房價，一定會物極必反，招致更為嚴厲的調控措施；購房消費者則應當保持清醒和理性，不要盲目追漲，不論樓市還是股市，逢高踩入的風險遠大于獲利的機會。
(韓世同 作者廣州地產界資深人士)
