編者按：近一個時期以來，國內對房地產稅收政策的討論十分激烈，社會各界對此也很關注。尤其是隨著房地產價格的不斷上漲，期望通過稅收工具抑制房價的呼聲愈來愈強烈。那么，稅收能否抑制房價？我國房地產稅制改革的目標是什么？如何進一步健全房地產稅收體系？這些都是我國稅制建設和稅制改革過程中所面臨的重大課題。本文通過分析我國房地產稅制的現狀，并借鑒、比較國際經驗，試圖提出我國房地產稅制改革的目標。
改革開放以來，隨著經濟的高速發展，我國的房地產市場也獲得了長足的發展。1978年，我國城市居民人均居住面積只有6.7平方米，到2006年，這一指標已經變化，人均居住面積已達到26平方米，增加了近四倍。
城鎮居民住房面積大幅度上升的同時，商品房銷售價格也不斷上升。2000年全國平均商品房銷售價格為每平方米2111元，2001年上升為2170元，上漲2.77%；2002年上升為2250元，上漲3.7%；2003年上升為2279元，上漲1.29%；2004年上升為2714元，上漲19.08%；2006年上升為3415元，繼續大幅上漲19.45%。
應該指出的是，這些只是統計部門公布的數據，實際上老百姓所感受的房價上漲還要高于這個水平，主要原因是有統計口徑和統計偏差的因素。尤其在上海、北京、深圳等一些一線城市，房價上漲幅度遠遠超出了全國平均水平。以上海市為例，2001年該市商品房平均價格為每平方米3868元，到了2005年，卻上漲到了每平方米6841元，5年之間上漲幅度達76.86%。目前上海外灘附近的公寓銷售價都在每平方米20000元至40000元之間。其中一品湯臣的銷售價更是達到創紀錄的每平方米110000元左右，為全國公寓銷售價格之最。
由于房價上漲過快，給經濟發展和社會穩定帶來了一系列不良影響。政府出臺了一系列的調控措施，其中在2005年和2006年以“國六條”和“國八條”為核心，加大了政府調控的力度。在稅收政策上，通過實行對二手房交易征收營業稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，從一定程度上抑制了二手房的交易，進而降低了一部分投機性需求。但是，我們應該認識到，這些措施還只是一些過渡性政策，并不是調控的最終目標。從房地產稅制改革的方向而言，必須以促進房地產市場健康、有序發展為方向，重構房地產稅收體系。具體而言，至少應該實現政府調控有力、房地產稅收收入穩步上漲、房地產稅制結構合理等三大目標。
第一，促進房地產業健康發展。政府對房地產市場的調控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產價格的過快上漲只是手段，而調控的最終目標應該是建立一個有序、平衡和健康發展的市場。稅收政策必須服從并服務于這一目標。那么，應如何衡量房地產市場是健康的，判斷標準是什么呢？筆者認為，一是應保持房地產業和國民經濟的同步發展，房地產業的發展速度應和經濟發展速度基本同步。房地產投資額長時期超越經濟增長速度是不正常的，必然會影響經濟的均衡發展。二是應該考慮居民的購房承受能力，應使居民的收入水平與房價之間保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量。1998年，聯合國人居組織對96個國家和地區進行了調查，統計結果表明，大多數國家的房價收入比為3-7，即大多數家庭要用3到7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，在運用房價收入比指標時只能作參考，但是，這一指標高于15時，就肯定不合理了。三是要考慮租金水平。對于用于投資的購房人來說，其投資房地產出租獲得的收益率，應該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產市場存在問題。另一方面，還有一部分居民處于購買與租房兩種可供選擇的狀態，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低于購房的年成本，才會有利于租房者。但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，就表明房地產價格過高。綜合考慮上述三個因素，我們就可以綜合分析出一定時期之內房地產市場發展的情況。
第二，保持房地產稅收和房地產市場同步發展。房地產具有透明、不可移動的特點，因而其稅源具穩定性。從OECD成員國的情況看，近40多年來，其以房地產稅收為主體的財產稅收入，都保持了相當穩定的水平，2002年其占稅收總收入的平均水平為5.5%。我國2001—2006年房地產稅收收入占稅收收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.00%、5.10%、5.16%，低于OECD組織的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進一步提升的空間。
第三，保持房地產稅制結構的合理。房地產市場體系包括開發、交易和保有三個環節。從完善房地產稅制結構的目標出發，一方面，應在三個不同的環節都課征稅收，體現全面調節原則；另一方面，三個環節的稅收要合理搭配，并借鑒國際經驗，加大保有環節的稅收比重，體現重點調節的原則。這一點也是由房地產的特點決定的，因為保有環節是房地產的最終環節，而且能充分體現房地產的市場價值。
總之，我國房地產稅制的改革，不但具有很強的經濟效應，而且還有很強的社會效應。其改革目標的選擇，不應簡單地以房價的升降為標的，也不能就稅收論稅收，而應遵循市場經濟發展規律，以促進房地產業健康、有序發展為目標，通過重新選擇稅制結構、調整稅負水平，加強征收管理等措施，建立起健全的房地產稅收體系。(石堅 作者系國家稅務總局科研所研究員)
