【策劃人語(yǔ)】
沒有所謂天災(zāi)人禍，這些天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，突然冒出個(gè)新鮮詞，“樓荒”。
按照《現(xiàn)代漢語(yǔ)大詞典》最契合的解釋：“荒者，少也，嚴(yán)重的缺乏。”政府大力供應(yīng)，開發(fā)商拼命賣房，怎么會(huì)沒來(lái)由就有個(gè)“樓荒”呢？
《上海證券報(bào)·地產(chǎn)投資》本期策劃，就從地方政府、開發(fā)商、購(gòu)房者、房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)、海外資金等樓市各大博弈方入手，試圖剖析造成這一尷尬局面的根本原因，找出解決的可行措施。
“樓荒”不解決，弄出個(gè)人心慌亂的“樓慌”來(lái)，可就不妙了。(柯鵬)
開發(fā)商：囤房造勢(shì)幾時(shí)休？
在苦苦思索房?jī)r(jià)“逆調(diào)控”飛漲的原因時(shí)，開發(fā)商的囤房現(xiàn)象正日益成為各地關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京，原本4、5月出現(xiàn)的供給高峰演變成可怕的“樓荒”。有機(jī)構(gòu)稱，5月北京計(jì)劃推出的新盤近50個(gè)，但實(shí)際入市不足一半。
上海，房地局最新一次調(diào)控任務(wù)的第一條即打擊開發(fā)商捂盤惜售，包括已達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)不辦理網(wǎng)上認(rèn)證、不申請(qǐng)預(yù)售或已辦理網(wǎng)上認(rèn)證未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)申請(qǐng)預(yù)售；已取得預(yù)售許可證不開盤或已開盤拒絕對(duì)外銷售；以虛擬預(yù)訂、預(yù)售合同或掛牌價(jià)格畸高等。
深圳，有報(bào)道稱，部分開發(fā)商在預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲的前提下，中途停止后期銷售部分，轉(zhuǎn)為租賃，變相捂盤；此外，部分小區(qū)形成開發(fā)商與二手房中介“聯(lián)合坐莊”，由中介人員大量購(gòu)入房源，再以更高價(jià)格出售。
此外，珠三角、長(zhǎng)三角等地區(qū)的開發(fā)商捂盤惜售說(shuō)法不斷見諸報(bào)端，囤房已經(jīng)成為此輪房?jī)r(jià)上漲原因討論的眾矢之的。
而細(xì)究其由，開發(fā)商捂盤現(xiàn)象有供給量緊縮的前提在先，也必然有房?jī)r(jià)上漲的后果在后。解決的辦法一看相關(guān)政府部門對(duì)捂盤等違規(guī)銷售的打擊力度，二更依賴于在供給方面的實(shí)際緩解情況。
“哪有地了？”一位國(guó)內(nèi)大型開發(fā)商授意銷售代理商調(diào)高房?jī)r(jià)時(shí)這樣說(shuō)。有人指出，開發(fā)商調(diào)高房?jī)r(jià)一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)行情向好，希望賣個(gè)好價(jià)錢；另一方面也是有意阻攔“剛性需求”進(jìn)入，以囤房待售獲得進(jìn)一步的漲價(jià)時(shí)機(jī)。
還有媒體報(bào)道，目前上海在建商品房6000萬(wàn)平方米，按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年2000萬(wàn)-2500萬(wàn)平方米來(lái)算，未來(lái)3-4年內(nèi)上海可供應(yīng)的房源將小于需求10%-25%，供需緊張關(guān)系較為明顯。專家認(rèn)為，這才是目前上海部分開發(fā)商囤房惜售，房?jī)r(jià)回?zé)岬母驹颉?/p>
深圳一邊，為了緩解供給壓力帶來(lái)的價(jià)格上漲，深圳市政府此前已經(jīng)頒布了10年土地供應(yīng)計(jì)劃，土地供應(yīng)量到2010年要增加至12平方公里。但有業(yè)內(nèi)人士指出，今年前5個(gè)月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的2幅地還遭流拍。今年前五月，深圳新開工面積為345.62萬(wàn)平方米，同比下降18%。
而相關(guān)人士認(rèn)為，這種供給“拮據(jù)”只是暫時(shí)現(xiàn)象。各地在去年“90/70”政策出臺(tái)后都在重新調(diào)整規(guī)劃，加上房屋建筑建設(shè)周期較長(zhǎng)，供給增加的局面要1-2年后才能看出效果。
然而，當(dāng)房?jī)r(jià)調(diào)整的期望全部押寶在一個(gè)政策幾年后的顯效力度上，是否安全合理？與房?jī)r(jià)有關(guān)的眾多因素是否足以抵消結(jié)構(gòu)調(diào)控的效果？市場(chǎng)仍不得而知。于是，茫然的、甚至瘋搶式的購(gòu)房熱情也就難以避免。(于兵兵)
海外基金：誘升房?jī)r(jià)的一大因素
人民幣升值壓力不減，外資挺進(jìn)樓市動(dòng)力依舊。而外資收購(gòu)國(guó)內(nèi)物業(yè)所帶來(lái)的一個(gè)后果無(wú)法忽視，那就是減少了區(qū)域樓市的新增供應(yīng)量，而包裝之后再度面市的物業(yè)則價(jià)格往往被抬高。
“限外”背景下，外資在上海樓市的收購(gòu)動(dòng)作依然有條不紊，只是逐步轉(zhuǎn)為低調(diào)操作，偶爾能從某區(qū)域一周突然飆升的高檔住宅成交量中窺見一斑，而導(dǎo)致的結(jié)果就是對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉升。如今年春節(jié)前夕大摩收購(gòu)永新城，當(dāng)周的內(nèi)環(huán)內(nèi)銷量大漲，區(qū)域均價(jià)也迅速攀升；另如上海的陸家嘴中央公寓、翠湖天地等，外資收購(gòu)拉動(dòng)量?jī)r(jià)齊升的例子不勝枚舉。
一些市場(chǎng)人士認(rèn)為，外資收購(gòu)住宅直接減少了區(qū)域的新房供應(yīng)。如去年大摩以7.6億元拿下的上海華山夏都A幢，就是該樓盤4幢高層公寓樓中唯一對(duì)外出售的一幢，對(duì)于本身供應(yīng)量就少的華山路、幸福路區(qū)域而言，此舉無(wú)疑使板塊供應(yīng)更顯緊張。
問題還不僅在于收購(gòu)本身。外資收購(gòu)物業(yè)之后為追求升值，通常之后會(huì)進(jìn)行包裝以求抬升品質(zhì)，再度上市是就身價(jià)不菲。由于外資收購(gòu)?fù)ǔ６及凑諛?biāo)的房源市場(chǎng)價(jià)甚至高于市場(chǎng)價(jià)，外資拉動(dòng)高端房?jī)r(jià)并導(dǎo)致周邊房?jī)r(jià)上漲的指責(zé)就不絕于耳。按照行內(nèi)房源定價(jià)參考周邊樓價(jià)的慣例，外資收購(gòu)也被看作是導(dǎo)致區(qū)域房?jī)r(jià)攀升的罪魁禍?zhǔn)住！巴赓Y收購(gòu)給人帶來(lái)‘地段抬升’的潛在心理暗示，一旦有收購(gòu)案例出來(lái)，周邊一些樓盤就提價(jià)，‘雞犬升天’的情況并非沒有。”有業(yè)內(nèi)人士指出。
外資收購(gòu)造成的影響是一場(chǎng)當(dāng)事雙方的口水戰(zhàn)，但政府已經(jīng)在嚴(yán)格控制。去年的171號(hào)文所設(shè)立的商業(yè)存在原則以及對(duì)外籍人士購(gòu)房的限制縮減了外資進(jìn)入渠道，外資直接投資、結(jié)匯等受到一定規(guī)范，洶涌的洪流或成涓涓的細(xì)流。“但依然有變通途徑。”不少市場(chǎng)人士表示。
管理部門也迅速作出反應(yīng)。本周，商務(wù)部、外管局正式下發(fā)通知，要求各地外商投資房地產(chǎn)均上報(bào)商務(wù)部備案，業(yè)內(nèi)認(rèn)為此舉從有利于中央政府把握外資進(jìn)入地產(chǎn)全貌，從而規(guī)范“熱錢”流入。(陳歆)
地方安民：供應(yīng)真的一直充足嗎？
針對(duì)目前老百姓關(guān)注的“樓荒”促升房?jī)r(jià)等情況，地方政府也不敢馬虎，及時(shí)表態(tài)“安民”。如上海就在上周召開的市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上表示，上海樓市供應(yīng)量充足，供需基本平衡。
上海市政府發(fā)言人援引統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)，今年1-5月，上海批準(zhǔn)商品住房預(yù)售面積738萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平；目前在建住宅施工面積超過(guò)6100萬(wàn)平方米，比去年同期有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年上市供應(yīng)量與去年基本持平。
在樓市供求方面，上海市政府發(fā)言人還說(shuō)，上海樓市供求比連續(xù)幾個(gè)月保持在1.5：1，“這一比例說(shuō)明樓市供應(yīng)量充足”。
此外，上海表示，上海新建商品住房銷售情況也總體平穩(wěn)。上海有關(guān)部門從去年下半年起集中清理了一批未開工樓盤，同時(shí)增加面積90平方米以下普通住房的比例，這些樓盤相當(dāng)一部分位于中、外環(huán)線之間。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)于政府部門的表態(tài)則意見不一。中原地產(chǎn)研究部的分析師對(duì)上海樓市是否存在“樓荒”現(xiàn)象也持否定觀點(diǎn)，“從目前的新增供應(yīng)量分布來(lái)看，一手房供應(yīng)還是很充足的，只是外環(huán)線之外占到了總體供應(yīng)的53%左右，中環(huán)線附近的樓盤則日趨減少，而基于市場(chǎng)對(duì)外環(huán)線以內(nèi)房源的需求很大，所以導(dǎo)致一些人所認(rèn)為的‘樓荒’。相信隨著下半年更多的小戶型推出，可以一定程度上滿足大量積壓的剛性置業(yè)需求。”
而中房上海指數(shù)辦公室的分析師則認(rèn)為整體數(shù)據(jù)并不能掩蓋隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，“比如今年1-5月上海累計(jì)新房成交量為926萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售商品住房面積僅為738萬(wàn)平方米，吸納量超過(guò)新增供應(yīng)25%。雖然住宅總體的供求比尚能保持在1.5：1的合理范圍，但今年以來(lái)上海樓市的新增供應(yīng)已顯薄弱。”
另外，分析師認(rèn)為，盡管當(dāng)前市場(chǎng)尚處在正常健康的狀態(tài)，但多種跡象表明，上海面臨未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力并不輕松。如今年以來(lái)，上海的土地供應(yīng)和土地完成開發(fā)情況同比均呈下降態(tài)勢(shì)，預(yù)示未來(lái)住房供應(yīng)不容樂觀。“從地方政府行為考慮，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，需要從引導(dǎo)需求、增加供給兩個(gè)方面做好工作。”有分析人士這樣總結(jié)。
土地：供應(yīng)緊縮“唱反調(diào)”
與保持樓市供求平衡唱反調(diào)的一個(gè)現(xiàn)象是，上海在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)勒起了“緊箍咒”，從去年至今的情況看，上海一共掛出了8個(gè)國(guó)有土地出讓公告，雖然已經(jīng)落實(shí)了國(guó)家提出的“70-90”結(jié)構(gòu)調(diào)控要求，但住宅用地?cái)?shù)量顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于往年。
“土地供應(yīng)對(duì)樓市的短期影響不大，但卻是市場(chǎng)各方判斷中長(zhǎng)期樓市走向的‘風(fēng)向標(biāo)’。”業(yè)內(nèi)人士指出，“供地量的緊縮容易造成未來(lái)住房供應(yīng)也趨緊的判斷。當(dāng)然，放在‘寸土寸金’的上海，可供的一手土地的確會(huì)越來(lái)越少，這就需要地方政府著力解決土地閑置問題。”
今年選擇從保障類住房入手的北京則表示會(huì)保證限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等項(xiàng)目用地的供應(yīng)。“有信心、有把握在9月底前完成土地準(zhǔn)備，保證市政府承諾給市民300萬(wàn)平方米的兩限房、200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟(jì)適用房、30萬(wàn)平方米的廉租房年底前動(dòng)工。”北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛上月表示。
而從全國(guó)范圍來(lái)看，增加土地供應(yīng)以改變樓市供求失衡的狀態(tài)、以平抑房?jī)r(jià)的迅速上漲，這方面的效果要得以體現(xiàn)尚費(fèi)時(shí)日。“增加供給，主要應(yīng)在宏觀經(jīng)濟(jì)、土地及其他資源允許的范圍內(nèi)加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”業(yè)內(nèi)人士表示。(李和裕)
統(tǒng)計(jì)迷宮：數(shù)據(jù)“打架”亂人心
近日，有媒體報(bào)道稱“上海內(nèi)環(huán)房?jī)r(jià)一個(gè)月內(nèi)暴漲7成”，文章中采用了“20余樓盤漲價(jià)”、“5月樓市最后一周成交量突破80萬(wàn)平方米”等統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，將上海樓市描繪得近乎瘋狂。但是，也有人指出，暴漲7成的內(nèi)環(huán)內(nèi)房只不過(guò)是某個(gè)蘇州河畔樓盤趁勢(shì)推出景觀房的個(gè)案，以偏概全“有不妥”，更何況，在國(guó)家發(fā)改委的月度數(shù)據(jù)中，上海房?jī)r(jià)漲幅仍在70個(gè)大中城市里屬于倒數(shù)。
無(wú)獨(dú)有偶，目前整個(gè)中國(guó)樓市似難走出紛繁復(fù)雜的數(shù)據(jù)“迷宮”。如此前，廣州的官方統(tǒng)計(jì)曾表明今年3月房?jī)r(jià)環(huán)比2月大幅度下降超過(guò)10%，但同期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)并未顯示出下跌跡象，反而顯示廣州3月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%、同比上漲7.7%。
在房?jī)r(jià)日益超出普通居民購(gòu)買能力、政策調(diào)控屢屢不見明顯效果的情形下，廣州房?jī)r(jià)大幅度下降的消息無(wú)疑激起了廣大民眾的熱情和信心。然而在不到一周時(shí)間內(nèi)，國(guó)家發(fā)改委公布的、顯示“廣州房?jī)r(jià)不降反升”的另一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，卻無(wú)疑又給人“當(dāng)頭一棒”。
另外，除了建委、土地局、房產(chǎn)局、統(tǒng)計(jì)局等多方政府部門，民間的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)制造者更是人數(shù)眾多。且不說(shuō)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)和政府部門之間的數(shù)據(jù)相悖，同是政府職能部門，對(duì)同一地區(qū)的房?jī)r(jià)分析報(bào)告，也有著截然相反的判斷。有專家就指出，各方都站在自己的利益平臺(tái)上向公眾發(fā)出聲音，不必說(shuō)商業(yè)性研究機(jī)構(gòu)的私欲之心難以掩飾，就是以公眾服務(wù)為己任的政府部門也有各自的部門利益在暗地作崇，或輕或重地存在著對(duì)數(shù)據(jù)的粉飾與扭曲的現(xiàn)象。
而當(dāng)老百姓在“你說(shuō)升、他說(shuō)降”的統(tǒng)計(jì)報(bào)告面前不知所措之時(shí)，也只能眼睜睜地看著不斷攀升的房?jī)r(jià)發(fā)出嘆息。“中國(guó)的房?jī)r(jià)究竟怎么了？究竟哪個(gè)數(shù)據(jù)才最可信？”這不僅是廣大民眾急切想知道的，更是有關(guān)方面理應(yīng)反思的。
政府部門之所以公布這類統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，其目的原本是為制定相關(guān)政策提供事實(shí)依據(jù)，但如果各方而來(lái)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)屢屢出現(xiàn)“打架”現(xiàn)象，其現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義又何存呢？顯然，這樣的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)損害的不僅僅是政府部門的威信而已。(海潮）
