在房地產遭遇最嚴厲調控的今年，據國家統計局統計，截至9月底，全國商品房銷售額比去年同期增長了15.9%。如果未來3個月市場沒有新的變化，全國商品房銷售額將再創歷史新紀錄。

　　“今年銷售額300億元以上的企業，才有可能躋身前十名。”這是9月初萬科單月銷售額首次破百億元時，碧桂園的內部人士對今年整個房地產行業的看法。

　　在1個月后，他的話就被房企的銷售數據所印證。中國指數研究院10月份發布的統計數據顯示，三季度末，萬科、恒大、龍湖等多家房地產開發商的銷售額超過了去年全年，創造了它們有史以來的最牛業績。

　　中海地產、保利地產等房企的銷售額雖然沒有超過去年全年，但也已相距不遠，距離創造新的歷史紀錄只是時間問題。根據該機構的統計，不算綠地和萬達，全國商品房銷售額超過300億元的房企已經達到了5家。

　　國家統計局的數據顯示，獲得銷售額大幅增加的并不只是上述行業內的龍頭企業。在今年前三季度，全國商品房銷售額整體比歷史最高的2009年同期還要高出15.9%。

　　為什么面對最嚴厲的房地產調控，開發商反而獲得了最牛業績？宏觀調控的效果究竟如何？開發商獲得史上最牛業績的真正原因又是什么？《每日經濟新聞》記者對此進行了調查。

　　主要城市受新政影響明顯

　　中國指數研究院的調查顯示，在4月樓市新政出臺的最初幾個月時間到10月份前，主要城市的樓市受到了明顯影響，“多數城市我們比較了一下，成交量都低于新政前和去年同期。其中一些重點城市我們算了一下，像深圳、杭州、南京幾個城市成交量相對2009年同期降幅超過50%。”

　　中國指數研究院常務副院長黃瑜在中國指數研究院舉辦的最新中國房地產政策效果評估報告會上，對政策實施后的效果進行了介紹。她表示，雖然7月份以后樓市成交量的確有所回升，但主要城市的成交量都明顯低于去年同期，而且成交量放大的主要原因是供應量增加。

　　國家統計局公布的1~9月份商品房銷售面積和銷售額也顯示了上述趨勢，如上海前9月的銷售面積下降了39.3%，銷售額下降了25.2%；北京的銷售面積下降了37.3%，銷售額下降了7.4%，廣東的銷售面積相對去年也有所下降。對于很多大城市來說，今年商品房的銷售面積和銷售額低于去年已成為定局。

　　不僅是新建商品房，二手房市場受影響也頗為巨大。前三季度多數城市累計增加量相對于去年也是下降的，例如上海、南京、杭州的降幅都在40%左右，天津、北京、成都則下滑了20%~30%。

　　因價格調整靈活?

　　既然如此多的主要城市今年前9月商品房銷售額較去年同期明顯下降，為何仍有多家房企的銷售額超過或者接近歷史最佳業績？

　　黃瑜說，萬科等房企的品牌優勢和適銷對路的產品，使它們在整體大勢受到調控影響的今年依然取得好業績，其中的最大“功臣”當屬面向剛性需求的小戶型產品。例如，北京的萬科長陽半島、保利茉莉公館、金地仰山等，9月北京和杭州前四位項目成交套數占全市比重達30%，前十名占比更是超過50%。小戶型、定價合理，面向剛性需求是這些產品的共同特點。

　　萬科董秘譚華杰對外表示，萬科的小戶型是萬科創造銷售額單月百億紀錄的主要“功臣”。據透露，目前萬科的產品之中近60%為90平方米以下,近90%為144平方米以下,這些普通住房主要面向自住購房者，受行業波動影響小。

　　除此以外，在市場調整時率先調整定價也是品牌房企的“招牌招數”。

　　但光靠合理定價，以及針對剛性需求并不是根本原因——全國前十名開發商中，主要以小戶型產品滿足剛性需求也只有萬科、保利、綠地等少數房企，這背后還有沒有其他因素？

　　因部分區域政策未執行？

　　中原地產研究院研究經理劉淵表示真正令房企受益的是均衡布局。

　　中國房地產測評中心曾在今年7月份根據各家房地產公司的上半年業績作出總結，認為那些在二三線、三四線城市提前布局的全國性房企受調控影響最小，特別是中西部和華北地區今年的銷售額增長很快。

　　中海地產的8月、9月銷售業績顯示，銷售額增長最快的是環渤海區域，其他品牌房企的報告也顯示，西南、華北、東北等區域市場今年的銷售業績增長很快，很多大公司能在今年前三季度取得大幅度的業績增長和這些城市的銷售額增長有關。

　　劉淵說，今年二三線城市的樓市開始崛起，剛性購房需求開始釋放，使得很多大品牌房企能在一線城市受調控的情況下受益。

　　按照劉淵的說法，平衡布局是部分房企能在嚴厲調控下刷新歷史紀錄的原因。但是，另一些業內人士卻透露，4月樓市新政以后，各地執行政策的不同，令部分一二線城市成交大幅縮水的同時，其周邊的中小城市依然可以有比較高的成交量增幅。

　　“8月份的時候，就是外地人要貸款購買第三套房，也不是不可以商量。”一家品牌開發商駐昆山的營銷經理透露說，與嚴格執行第三套房禁止貸款的上海等一線城市相比，周邊的昆山、太倉等城市的貸款政策要“松”一些，不少在大城市被拒貸的購房者，依然可以在中小城市買房。

　　國家統計局的數據也說明了這一點，盡管京滬等主要城市今年前9月商品房銷售面積和銷售額較去年均有較大幅度下滑，但就全國整體而言，前9月銷售面積和銷售額則分別同比上漲了8.2%和15.9%。

　　中原地產研究院分析師張海清說，在一線城市普遍限制二套房貸、禁止三套房貸和外地人貸款買房時，其他中小城市卻仍然有機會打擦邊球，成交量在那些城市沒有太大的影響。