在國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由“熱”降溫，更多的購(gòu)房者選擇“持幣觀望”。對(duì)于未來房市宏觀調(diào)控政策究竟會(huì)出現(xiàn)何種變化，各方都在密切關(guān)注。那么，未來房市走向如何？市場(chǎng)對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的預(yù)期又會(huì)如何？

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，無論是潛在購(gòu)房者還是相關(guān)研究人員，對(duì)于下半年房市走勢(shì)持有繼續(xù)降溫看法的占很大比例，觀望依然是市場(chǎng)的基調(diào)。

　　交通銀行發(fā)展研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，由于此次中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心較大，預(yù)計(jì)下半年調(diào)控政策應(yīng)該會(huì)維持高壓態(tài)勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。因此，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)總體上仍將呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。

　　從今年上半年的房市來看，我國(guó)實(shí)施的房市調(diào)控效力初顯成效。雖然從表面看，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)想象中的大幅下調(diào)，但是從有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，當(dāng)前房屋交易量出現(xiàn)明顯下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資、價(jià)格、景氣預(yù)期等指標(biāo)均已進(jìn)入回調(diào)階段。

　　唐建偉預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)持續(xù)回落，且回落空間較大。“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年資金來源中，定金預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款兩項(xiàng)占到一半左右，5月份甚至高于一半。”唐建偉說：“按照新政，住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施，都對(duì)房企資金產(chǎn)生影響；如果這些政策有效地執(zhí)行下去，就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生很大影響，各房地產(chǎn)公司資金鏈壓力會(huì)不斷上升。同時(shí)，其他資金中個(gè)人按揭貸款的增長(zhǎng)率也逐漸降低，無疑也會(huì)加重資金壓力。”房企資金鏈壓力取決于現(xiàn)金流入和現(xiàn)金損耗之間的缺口變化，考慮到從政策出臺(tái)到資金鏈壓力加大需要一段時(shí)間，預(yù)計(jì)前三季度內(nèi)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很快體現(xiàn)，第四季度資金壓力明顯上升。

　　看來，原本“不差錢”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，今后有可能面臨資金鏈緊張的挑戰(zhàn)。如果資金鏈緊張，如何增加銷售獲得現(xiàn)金流動(dòng)，也許會(huì)成為一些房地產(chǎn)開發(fā)商面對(duì)的問題，房?jī)r(jià)的松動(dòng)有可能越來越明顯。

　　從當(dāng)前的市場(chǎng)來看，房?jī)r(jià)雖然沒有下降，但是漲幅卻持續(xù)回落。“根據(jù)這次調(diào)控措施判斷，房?jī)r(jià)下降的窗口已經(jīng)打開，并且會(huì)在第三季度維持。但是，由于今年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變，對(duì)下半年更為準(zhǔn)確的判斷還應(yīng)從前三季度來通盤考量。從目前來看，房?jī)r(jià)漲幅下降的速度不會(huì)太快。”唐建偉如是稱。這種判斷，在房市中幾乎成為各方的共識(shí)。

　　做出上述預(yù)計(jì)的依據(jù)，還要考慮到市場(chǎng)的需求變化。如果進(jìn)一步地將消費(fèi)者的剛性需求和改善性需求納入考量，則上述觀點(diǎn)會(huì)得到強(qiáng)化。一般來說，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于周期下行階段的時(shí)候，由于量?jī)r(jià)齊跌，因此市場(chǎng)上投資和投機(jī)行為基本消失，所剩的需求量即為剛性需求。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的推進(jìn)，這種剛性需求不會(huì)在短期內(nèi)減少。

　　唐建偉預(yù)計(jì)，下半年消費(fèi)者將繼續(xù)觀望，住房交易量持續(xù)減少；但另一方面，剛性需求加之來自于二三線城市的改善性需求仍會(huì)構(gòu)成較大基數(shù)。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐加快，剛性需求與改善性需求量巨大，因而住房剛性需求在短期內(nèi)有增無減，使房?jī)r(jià)難以出現(xiàn)深幅回調(diào)。

　　但是，過高的房?jī)r(jià)將對(duì)這部分需求產(chǎn)生重要影響。在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控下，“持幣待購(gòu)”的心理將繼續(xù)帶來房屋成交量的回落，但是區(qū)域市場(chǎng)間會(huì)存在差異。唐建偉認(rèn)為，從歷次調(diào)控作用來看，有效的調(diào)控政策必須依賴稅收和信貸政策來調(diào)節(jié)短期過旺需求。此輪調(diào)控政策也是如此，如果維持政策力度不變，下半年成交量將繼續(xù)減少。

　　但是，從區(qū)域城市來看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)間的差異非常顯著。一線城市對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策更為敏感，二線城市對(duì)調(diào)控政策敏感性要低一些。看來，下半年房屋銷售情況在很大程度上會(huì)延續(xù)第二季度的下降趨勢(shì)，只是要因區(qū)域而異，不可一概而論。

　　雖然無論從投資、房?jī)r(jià)還是從成交量來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年有可能出現(xiàn)下行，但是由此判斷房市逐步進(jìn)入不景氣區(qū)間為時(shí)尚早。專家預(yù)計(jì)下半年國(guó)房景氣指數(shù)仍將在100之上運(yùn)行。

　　今年二季度，我國(guó)投資和工業(yè)生產(chǎn)增速的下滑，引發(fā)了房地產(chǎn)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的熱議。但是從相關(guān)部門釋放的政策信號(hào)來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控短期內(nèi)放松的可能性不大。

　　唐建偉認(rèn)為，雖然調(diào)控政策取得了階段性成效，但是遏制房?jī)r(jià)過快上漲，將成為今后一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的常態(tài)。

　　當(dāng)前房?jī)r(jià)問題并不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還關(guān)乎民生。我國(guó)雖然加大了保障性住房建設(shè)，但是短期內(nèi)仍然難以滿足人們的需求，此外由于各種原因，地方政府建設(shè)保障性住房力度不大、動(dòng)力不足，因而市場(chǎng)價(jià)格難以下調(diào)，依然使得“住房難”難以得到根本的緩解。遏制過快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，也是關(guān)乎民生的問題。

　　在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)的背景下，唐建偉預(yù)計(jì)，未來房地產(chǎn)調(diào)控以貫徹落實(shí)現(xiàn)有政策為主，不會(huì)進(jìn)一步加力。 龐東梅