房產(chǎn)新政已近百日，京城樓市經(jīng)歷了一輪急速下跌。成交量暴跌、二手房價大降、新房價格松動，樓市的種種表情帶來了無數(shù)關(guān)于市場未來的悲觀預(yù)測。21世紀不動產(chǎn)的專業(yè)人士認為，7月份，也就是新政百日之際，北京二手樓市經(jīng)歷了一輪急速下跌之后迎來階段性底部。而新房市場將拉開降價大潮的序幕。

　　●4月份開始至今 成交量暴跌

　　自4月份樓市調(diào)控政策密集出臺以來，京城樓市成交量出現(xiàn)大幅下滑。

　　今年5、6月份，全市共成交新房約1.9萬套，其中住宅約1.1萬套，同比分別下滑了59.4%和68.1%。具體到各個項目，從五月份以來，北京多家開發(fā)商的新盤出現(xiàn)“零成交”情況。而二手房方面，過去兩個月共成交二手住宅約2.4萬套，同比下滑44.3%。

　　值得注意的是，由于新政對異地購房者在京購房做出了從未有過的嚴厲限制，自新政以來異地在京購房者數(shù)量銳減。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)由去年的四成下滑至目前的一成。同時，投資性需求也已基本絕跡。

　　●二手房價跌出階段性底部

　　自新政以來，京城樓市成交量暴跌，開發(fā)商、購房者、業(yè)主對未來房價的預(yù)期出現(xiàn)了根本性轉(zhuǎn)變，降價的到來已是意料之中。

　　在經(jīng)歷了約半個月的死扛之后，北京部分區(qū)域的個別樓盤開始降價，之后降價樓盤數(shù)量越來越多，降幅從幾萬元到上百萬元不等。以通州的新房市場為例，近期區(qū)域內(nèi)的新盤開盤價僅為16000元/平方米左右，而在新政前，通州新房價格達到27000元/平方米，降幅超過萬元。

　　二手房方面，根據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，僅僅5月份，北京市二手房均價就比新政前下跌了約10%，其中通州、望京是此前房價暴漲的區(qū)域，跌幅超過了15%。目前二手房價首輪調(diào)整已基本結(jié)束，未來二手房價降呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。

　　記者在近日走訪過程中還了解到，隨著房價的下調(diào)，買賣雙方心態(tài)也發(fā)生了一些變化。在馬家堡、果園等中介，經(jīng)紀人告訴記者最近一段時間，購房者的購房意愿明顯增強了。同時，一些此前降價幅度較大的區(qū)域，業(yè)主已不再愿意主動降價。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，在經(jīng)歷了一個多月的價格下調(diào)之后，一些區(qū)域的房價已處于相對低位，吸引了購房者出手買房。同樣的，北京許多區(qū)域的房價在經(jīng)過大幅價格調(diào)整之后，已經(jīng)在某個價位徘徊很長時間，而這個價位很可能是這段時間內(nèi)區(qū)域房價的底線。

　　●調(diào)控百日或成新房降價開端

　　在新政百日之后，也就是今年的7月份，很可能成為本輪新房價格下調(diào)的開端。

　　“7月份很可能是新房房價的拐點。”21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾認為，根據(jù)以前的市場調(diào)整規(guī)律，在二手房價下調(diào)之后，新房房價就開始下滑。此前，北京的二手房價已經(jīng)基本完成了首輪的價格調(diào)整，目前新房價格也已進入下行通道。“預(yù)計從本月開始，就正式拉開新房市場大規(guī)模降價的序幕，到9、10月份開發(fā)商在降價的同時會大規(guī)模推盤，本輪新房調(diào)整將持續(xù)到明年年初。”

　　同時林蕾認為，兩個多月來新政收到了顯著效果，現(xiàn)在樓市正在朝著調(diào)控的預(yù)期轉(zhuǎn)變，預(yù)計短期內(nèi)不會有更嚴厲的調(diào)控政策出臺。(記者 周宏)