中新網(wǎng)6月26日電 據(jù)《香港商報(bào)》報(bào)道，近年來(lái)，韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。從去年開始，韓國(guó)政府采取了稅收等一系列措施以抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，避免房地產(chǎn)泡沫危害國(guó)民經(jīng)濟(jì)。今年4月，韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅開始放緩，土地成交量亦迅速萎縮。
與此同時(shí)，土地資源匱乏的新加坡也通過(guò)大力發(fā)展“政府組屋”，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中走出了一條獨(dú)特而成功的道路。
韓國(guó)：課重稅防囤、倒、瞞
首爾房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超GDP增速
韓國(guó)實(shí)行土地私有制，房地產(chǎn)的開發(fā)和交易完全是市場(chǎng)行為，政府向來(lái)很少干預(yù)。但近年來(lái)該國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。根據(jù)最新?lián)y(tǒng)計(jì)，首爾的公寓住宅價(jià)格較3年前平均上漲了24%，而以高檔住宅聞名的首爾江南地區(qū)的房?jī)r(jià)較5年前飆升了121.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。
有鑒于此，韓國(guó)政府將房地產(chǎn)新政策的重點(diǎn)放在了增加稅種和提高稅率上，以打擊房地產(chǎn)炒作行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
擴(kuò)大征稅基數(shù)實(shí)現(xiàn)三“不”
去年8月31日，韓國(guó)推出了《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，廢除了過(guò)去以個(gè)人為單位對(duì)房地產(chǎn)征稅的辦法，改為以家庭擁有的房地產(chǎn)總值為征稅對(duì)象，從而明顯擴(kuò)大了房地產(chǎn)征稅的基數(shù)。
《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》可以形象地歸納為三“不”。
第一，讓人“囤不起”大房子。為遏制大型住房和高價(jià)高檔住房的需求，特別是打擊囤積房產(chǎn)的炒家，韓國(guó)每年都公布個(gè)人擁有的地產(chǎn)和房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，并據(jù)此分別征收地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。新政策則加強(qiáng)了對(duì)房屋綜合不動(dòng)產(chǎn)稅的征收，即擁有房地產(chǎn)越多的家庭，每年繳納的不動(dòng)產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動(dòng)產(chǎn)稅每年都要定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，迫使他們量力而行，及早出手多余房產(chǎn)。
第二，讓人“倒不動(dòng)”房子。對(duì)于擁有兩套以上住宅的家庭，房地產(chǎn)交易價(jià)格超過(guò)政府制定的各地房產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)10萬(wàn)美元時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得稅稅率由以往的9%到36%提高到50%，高價(jià)高檔住宅的轉(zhuǎn)讓所得稅率則更高。這一政策讓人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，不得不考慮政府公布的評(píng)估價(jià)格，不敢要價(jià)過(guò)高，從而可防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升。同時(shí)，炒家二次三次倒賣房地產(chǎn)的利潤(rùn)被大大降低，可從源頭堵住投機(jī)倒賣房產(chǎn)的行為。
第三，讓人“瞞不住”房產(chǎn)。為了防止隱匿和以他人名義倒賣房地產(chǎn)，《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》規(guī)定，在進(jìn)行土地交易時(shí)，必須向地方政府的國(guó)稅廳和警察局等機(jī)關(guān)申報(bào)資金來(lái)源，說(shuō)明購(gòu)房資金來(lái)源。通過(guò)這種方式，使房產(chǎn)買賣透明化，杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
今年3月，韓國(guó)政府又公布了《促進(jìn)市民居住用地及住宅市場(chǎng)合理化方案》，對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》的內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步的完善和補(bǔ)充，限制利用房地產(chǎn)再開發(fā)進(jìn)行炒作，對(duì)非自住土地的轉(zhuǎn)讓最高征收60%的轉(zhuǎn)讓稅。
韓地價(jià)漲幅4月開始放緩
這些措施推出后，韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。據(jù)韓國(guó)建設(shè)交通部統(tǒng)計(jì)，韓國(guó)的土地價(jià)格漲幅從今年4月開始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國(guó)房?jī)r(jià)最高的首爾江南地區(qū)房?jī)r(jià)也有所回落，一些熱點(diǎn)住宅區(qū)的房?jī)r(jià)在一個(gè)月內(nèi)降幅達(dá)到2萬(wàn)美元。
新加坡：建組屋保需、住、貸
“組屋”統(tǒng)建統(tǒng)售
新加坡的民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由“政府組屋”和商品房?jī)刹糠纸M成。“政府組屋”類似于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房，由政府投資修建，價(jià)格由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價(jià)出售或出租給中低收入階層。居民在購(gòu)買“組屋”時(shí)，獲得其99年的所有權(quán)。商品房則包括高級(jí)公寓和私人住宅，由私人投資修建，按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售，主要面向高收入者。據(jù)悉，在過(guò)去40多年的時(shí)間里，新加坡政府共修建了96.8萬(wàn)余套“組屋”，目前約84%的新加坡人居住在“組屋”中，其中絕大部分人都是住在自己購(gòu)買的“組屋”里。
在新加坡，“組屋”的投資、修建和分配均由成立于1960年2月的新加坡建屋發(fā)展局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。“組屋”建成后，建屋發(fā)展局以公民的收入水平為依據(jù)，按照公平原則進(jìn)行合理分配。
向公民提供多種補(bǔ)貼
新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住房補(bǔ)貼，從而使“組屋”價(jià)格保持在一般人能夠承受的范圍內(nèi)。
具體來(lái)說(shuō)，“組屋”按地段和面積的不同，價(jià)格從15萬(wàn)新元(1美元約合1.57新元)到25萬(wàn)新元不等。符合條件者，可以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款，而設(shè)立于1955年的中央公積金則是新加坡人購(gòu)房的主要資金來(lái)源。該基金是一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由員工和戶主每月按一定比例交納，全國(guó)約有90%的居民都是通過(guò)建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。中央公積金還以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率提供抵押貸款，貸款額度可達(dá)到住房?jī)r(jià)格的80%到90%。
嚴(yán)格監(jiān)控買賣“組屋”
為防止有人利用“組屋”進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)，新加坡政府對(duì)居民購(gòu)買“組屋”等行為進(jìn)行了嚴(yán)格的監(jiān)控。例如，建屋發(fā)展局規(guī)定居民購(gòu)買“組屋”要以自住為主，對(duì)居民購(gòu)買“組屋”的次數(shù)作出嚴(yán)格限定，以防投機(jī)；“組屋”在購(gòu)買后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營(yíng)，否則將受到法律嚴(yán)懲。同時(shí)，新加坡還規(guī)定，一個(gè)家庭同時(shí)只能擁有一套“組屋”，如果要買新的“組屋”，舊的“組屋”必須退出來(lái)，從而防止有些人“多吃多占”。
根據(jù)新加坡政府的規(guī)定，任何人在買賣“組屋”時(shí)必須提供準(zhǔn)確、翔實(shí)的資料。如果一旦發(fā)現(xiàn)弄虛作假，當(dāng)事人將面臨5000新元的罰款或6個(gè)月的監(jiān)禁，或者同時(shí)面臨兩項(xiàng)處罰。
