中新網6月19日電 據《經濟參考報》報道，福州的樓市存在一種普遍現象，開發商在獲取商品房預售許可證之前搞一些營銷、促銷活動，通過預約登記、發放認籌卡、收取“誠意金”等行為吸引一批客戶，使之獲得所謂的優先認購權。
然而，樓市的跌宕起伏、房價的不斷高啟，使這些準客戶們發出驚呼：認購預約，是搶占“先機”還是落入“陷阱”？
登記客戶：一年前的預約 一年后的噩夢
近日，認購預約了同一樓盤的3位購房者來到記者辦公室，訴說了他們噩夢般的購房遭遇。
據他們介紹，2004年11月，一開發商在福州市住交會上推出一個瀕臨閩江的樓盤。2005年5月，該開發商在一家五星級酒店舉行了樓盤推介會，采取電腦搖號預約登記方式，確定預約客戶的購房順位，同一套房子有幾位預約者，當第一順位預約者放棄認購權時第二順位才補上，以此類推。每位預約者與開發商簽訂了“認購預約單”，并按不同順位交納1萬至3萬元不等的“誠意金”，開發商一舉融資上千萬元。當時，該樓盤銷售人員口頭宣稱了一個大致樓價，高層每平方米4000至4200元，直到當年11月，多家媒體報道的都是這個價位，所以許多預約者認為，這就是與開發商約定的銷售價格，也是他們的心理預期價格。
三位購房者均表示，推介會之后，開發商以各種理由延遲開盤時間，時至今日，一年多過去了，該樓盤臨江的三幢還沒有開盤銷售。今年4月，互聯網上出現了一些帖子，對該開發商的行為提出質疑，并風傳該開發商要“提價”。從5月1日起，憤怒的預約購房者多次找開發商討說法。在談判中開發商表示，因樓盤營建成本增加，價格要調整，每平方米可能要上調1000多元。“這樣，等了一年多，如果還要購買，我將多支付20萬元，因為我預約的那一套面積180平方米。”黃先生沮喪地說。5月21日，數十名購房者發起了一個簽名活動，目前他們的抗爭還在繼續。
開發商：從未向登記客戶承諾銷售價格
對于登記客戶提出的種種質疑，該樓盤的開發商提供了一份書面材料作為回應。其要點是：
一、 開發商從未向公眾或登記客戶承諾過銷售價格。樓盤在正式銷售前進行營銷推廣是業界的普遍做法。媒體披露的樓盤信息及對價格的預測，與開發商無關，不是開發商的意思表示。開發商還反問：如果房價下跌，開發商要求登記客戶以媒體當時預測的價格簽約，客戶會接受嗎？
二、 登記客戶取得的僅僅是優先購買權。通過搖號確定購房順位，每一套房子都有若干個順位的客戶，后順位的客戶只有在前順位客戶未能接受開盤價格，放棄登記時才有可能成為訂約客戶，這也從另一個角度證明了客戶知道房價在登記時尚未確定的事實。預先登記并不涉及對客戶銷售的承諾，登記客戶取得的僅僅是優先購買權。
三、 各種原因導致預售證的取得晚于預期，開發商無捂盤或推延開盤的故意。收取客戶預約登記“誠意金”是業內普遍做法，隨時可以退還。
專家律師：違規操作不受法律保護
對于購房者與開發商的爭議，福州市房管局一位人士明確表示，中國商品房預售許可制度的設立，帶有融資性質，但按照國家有關規定，在獲取預售許可證之前，不能有任何銷售行為。因此，該案例中的“誠意金”是不能收的，收錢行為就是違規銷售、變相銷售。
福州寬達律師事務所張圣林律師認為，違法違規銷售，不受法律保護。具體到該案例，從登記客戶與開發商已有的約定看，由于同一商品房有多人認購，且認購內容并未約定購房價格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預約合同的法律效力。客戶想按媒體公布價格購房，達不到目的，只能要求開發商返還原先交的“誠意金”，承擔締約過失賠償責任。目前雙方鬧成這個樣子，可謂“雙輸”，開發商聲譽、形象受影響，客戶也處境尷尬。
張律師認為，針對當前房地產銷售市場較為混亂的局面，政府有關部門應切實擔負起監管職責，嚴格依法行政，使開發商違規行為承擔違法成本。（蘇杰）
