(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務經書面授權)
市場的真實需求是什么，面積、戶型和成本的最佳結合點在哪里，一刀切的規定能否帶來預期中的調控效果
正如電影《達·芬奇密碼》一樣，中國的房地產市場也充滿懸疑，猶如一個神秘莫測，需要政府、地產商及買房人之間相互推理，以尋找破解之途的偵探故事。
為了進一步細化“國六條”，5月29日，國務院辦公廳轉發了九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。較之以前的宏觀調控政策，此次頗有新意且引起爭議的條款，是關于所謂的“90平方米限制線”。
《意見》規定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。”顯然，這一條款是為了調整住房供應結構、擴大中低價位房供應量而設計的。
但是，這一設計是否符合市場的真實需求？又是否能真正達到拉低房價的作用，從而使越來越多的中低收入人群受益？
戶型需求：難覓的市場真相
“轉遍了房展會，我始終很難找到適合自己的二居室。”在北京某證券公司工作的張曉磊沮喪地對本刊記者說。擁有三口之家的張曉磊在其尋房經歷中發現，市場中70平方米的房子總價雖可以承受，但戶型卻大都為大一居，而能滿意的兩居室，面積則大多在100平方米以上，“面積大了，總價也就高了”。
與張曉磊有著同樣感受的購房者應該不在少數。中國房地產指數研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一項調研報告，報告顯示，在北京，接近70%的購房者青睞面積在60～100平方米的戶型，其中80～100平方米的戶型最受歡迎，占總樣本量的37%。面積為100～120平方米的戶型需求也較為旺盛，占總量的14%。
如果說中國房地產指數研究院做出的調研結果，是真實反映市場上有效購房人群對戶型的需求。那么新浪網和央視《東方時空》聯合做出的調查，則代表著人們心中期望的戶型需求。截至本刊截稿時止，已有4840人接受該項調查。
這項聯合調查顯示， 66.23%的被調查者想購買面積在90平方米以上的戶型，只有33.77的被調查者想購買面積在90平方米以下的戶型。在回答“三口之家應該居住多大面積的戶型才合適”時，74.03%的被調查者選擇了90平方米以上的戶型，其中32.15%的被調查者選擇了120平方米以上的大戶型。
“我們的戶型比例是根據市場調研和政府規劃設定的。”北京首創置業運營總監賴偉浩在接受本刊記者采訪時說。
首創置業的A-Z Town項目，其三期戶型中，90～130平方米的戶型占到了項目總面積的60%。
“從內部空間設計角度來看，戶型面積越小，難度越大。我們的項目都是板樓，從板樓的設計上，90平方米以下的戶型就很難設計，要想南北通透更是不容易。而根據市場調研，90平方米以上戶型的市場需求還是比較大的，很多人買大戶型是為了居住的舒適性。”賴偉浩說。
“我們開發的世紀星城90平方米以下的戶型占80%，這樣的比例安排，符合市場對中低價位房子的需求，雖然這樣的戶型設計對我們來講成本比較高。”北京順華房地產開發有限公司副總經理徐長崎對本刊記者說。
“戶型首先必須滿足居住需要，但同時也要在一定程度上引導住戶往更高層次上的多種需求；如果只是停留在‘戶型求小、總價求低’的原始階段，那么房地產市場將永遠望不到明天。”天津市方標建筑設計有限公司董事沈勇嵬對記者說。
從消費者，到地產商，在戶型的話題上，呈現出的多元答案頗耐人尋味。
到底多大的戶型合適
回顧北京的戶型歷史，2002年大戶型出現低迷，以“榮豐2008”等樓盤為代表的由大戶型改造而成的小戶型乃至超小戶型，瞬間風靡了京城，也引領了小戶型時代的到來。此后，小戶型項目風起云涌。但太多的小戶型項目也令整個戶型市場出現過度競爭和混亂。于是，經過市場調整后，近兩年120平方米以上的大戶型又開始興起。
在北京，根據北京市房地產交易管理網上的統計數據顯示，截至2005年12月末，全市商品住宅期房可售房源12.9萬套、1799.3萬平方米，平均每套戶型面積為139.4平方米。顯然，目前北京市場上在售戶型中，是以140平方米左右的大戶型為主。
而國家統計局近日公布的數據就顯示，全國24個大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。
在廣州，“120平方米以上的大戶型也占了市場的60%～80%。”中原地產廣州項目副總監黃韜對記者介紹說，“五一黃金周”期間，在珠江新城區，100平方米以下的房子近乎絕跡；在天河公園周邊樓盤中，80平方米以下的房子也已成為稀缺戶型；而曾經是大眾置業首選的海珠區、白云區和番禺區，更多數量的樓盤都在改走大戶型路線。
風水輪流轉。到了今天，“90平方米限制線”無疑又將改變整個戶型市場的格局。“小戶型時代將再次來臨。”一些以開發中小戶型為主的地產商開始歡呼。
業內人士認為，作為市場上較理想的投資產品，小戶型也將成為地產投資者的尤物，或許又將引發新一輪的投資熱潮。
而對于那些大戶型的項目而言，成為未來的稀缺戶型必將引發價格的上漲。事實上，北京已經有地產商開始利用新政炒高大戶型的價格了。盡管以現在的市場放量，大戶型成為稀缺戶型還需要一段時間。
不過，對于更多的地產商而言，新政也意味著諸多不確定因素的存在。比如，上一次宏觀調控普通商品房的戶型標準是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發布了當地的標準，但此次又明確提出是以90平方米的套型為主，那是否意味著一年之后普通商品房的標準又會改變呢？
再者，《意見》中提到“過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進行套型調整”，那么，重新設計的費用、70%以上90平方米以內戶型的市場分析和風險評估、資金成本的重新計算、營銷推廣策略的重新制定，還有拿地策略、發展戰略等等，都要重新來過。“這些成本都是新增的”，一位地產商說。
此外，盡管在政策層面90平方米正成為國人一家三口的住房“小康”標準，但究竟多大面積的戶型才既適合市場需求，又能讓人住得舒坦？業內莫衷一是。
對于“套型建筑面積”這個從未出現過的新名詞，地產商有點摸不著頭腦，“套型建筑面積90平方米”這個限制線究竟是指套內建筑面積還是指使用面積呢？近日，在北京市建委組織的一次地產商參加的內部座談會上，與會的10多家地產商就已經為此“吵成一團”。
“住房需求是個性化的。如果將90平方米定義為普通住宅，其實是不夠住的三居、浪費面積的一居，做成兩居對兩代同堂的家庭又不適合。”在業內人士看來，90平方米的戶型就是一個“無法住的三居，賣不出去的一居”。
“90平方米”這個限制線能否成為解決中國房地產市場中戶型問題的“密碼”，而作用于其上的強力又有多大？這也許要在接下來的市場考驗中才能得到驗證。
稿件來源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
