中新網6月5日電 據《中國經濟時報》報道，6月1日，在“國六條”出臺兩周后，國務院辦公廳轉發的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(下稱《意見》)開始實施。《意見》規定了十五項調控措施，其重點之一就是信貸政策的調整。然而，新的信貸政策能否實現調控目標，對房地產市場的影響又將如何？
調控效果有待市場考驗
《意見》規定，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20%的規定。
北京房地產業協會副會長林峰表示：“假如房貸首付比例提高到前段時間傳言的四到五成，可能會使普通購房者望而卻步，對房地產商產生很大的打擊。但目前只是將首付款提高至三成，對房屋銷售影響不是很大，消費者應該能夠接受，對買方和開發商的影響都不是太大。現在信貸方面的總體政策措施并不嚴厲。”
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容認為，這種區別性信貸政策十分溫和，能夠起到一定作用但不會明顯，“首付三成是國際市場上的慣例而已”。
5月31日，中國人民銀行有關負責人稱，商業銀行的住房信貸必須堅持以“自住房為主”的原則。對此，林峰質疑道：“自住房怎么核定？如果購房者買了第二套、第三套，誰去核定其是自住還是投資，是銀行還是其他部門？怎么去審查？這是具體操作中難辦的地方。”易憲容也認為，消費者進入房地產市場的資格審查是難題。
據了解，商業銀行在鑒定借款人所購房屋是否是自住房時，一是靠借款人自己的填報，二是利用央行“個人信用信息基礎數據庫”獲取借款人貸款信息。
《意見》還規定，對于閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。
林峰認為，此規定對房地產商可能會產生一點壓力，但這個“35%”的規定有點籠統。“具體是指開發商開發某一樓盤的資金還是開發所有項目的資金必須達到35%？如果從征地、拆遷、建筑施工整體來看，所有項目資金要達到35%，對小的、實力較單薄的開發商會有很大壓力。”林峰說。
易憲容則認為，房地產開發商的自有資本金比例要能達到35%，其資質會改善很多，但這一條款具體如何監督是個問題。此外，國內目前實行的是住房預售制度，這為房地產開發商逃避銀行監管創造了條件。
《意見》規定，對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。對此，林峰說：“商業銀行本身就有貸款沖動，誰去監督？從6月1日起，銀行能否遵行這條規定？由誰去審查？這一條款如沒有監督，很容易馬馬虎虎地走過場，所以應該有些具體監督措施。”易憲容則認為，銀行在操作這條規定時肯定是有困難。
“九部委新措施再度調控會給商業銀行強烈的貸款沖動降降溫，有利于銀行規避房地產風險，對銀行理性發展有好處。”中國民生銀行法律與合規事務部總經理劉朝陽對記者說，“我們正在考慮綜合措施，但不可能搞一刀切，民生銀行注重區域性，要根據各地區的具體情況，采取松緊適度的信貸政策。不同地區房地產市場的風險不同，對于熱點地區和潛在風險較大的地區，我們會考慮采取綜合措施，比如貸款成數控制可能比央行要求更嚴。”
工商銀行和華夏銀行的信貸部人員同時表達了對房貸業務放慢的擔憂。他們認為，調控政策的出臺，可能會抑制房產交易量增長，為規避政策風險，商業銀行對房地產開發貸款的發放將更趨謹慎，銀行住房按揭貸款業務增長有放緩趨勢。
房價恐難應聲回落
2006年一季度，全國房價大面積快速上漲。因而新措施能否抑制住飆升的房價，成為人們關注的焦點。
林峰說：“總體來講，新措施肯定會有一定作用，但調控總是‘雙刃劍’，政府也擔心調控作用大的話，對開放商等傷害較大。但調控力度小，起到的作用也相對較弱。國家考慮政策時，會綜合考慮多方面因素。整體來看，此次調控措施是比較溫柔的，有針對性的緊縮調控措施，有利于房地產市場‘軟著陸’，但房價不會馬上回落。”
易憲容告訴記者，短期來看，新的信貸政策對目前市場價格影響不會太大，新政策對房價起作用只能是幾年后的事。
劉朝陽認為，房價即使出現下跌也只會是短期波動。長期來看，房價還是會上行，因為土地畢竟是稀缺資源。
北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松和華遠集團總裁任志強也持類似觀點。金育松說，大多數購房人有看漲不看跌的心理。他預測，北京作為房價上漲較快的城市之一，未來房價還會隨慣性上漲。任志強則表示，開發商的行為要服從于政府的指導與審批，但無論怎么調控，最終房價還是聽市場的，而市場目前供需矛盾仍然突出。
林峰認為，此番調控中厲害的一招是落實調整住房結構的“雙70%”，即90平方米以下住房須占項目總面積七成以上，居住用地供應量七成用于中低價位、中小套型。這意味著近年存在的以大戶型為主的供應格局將被扳正。但林峰同時提出疑問，如何才能達到“雙70%”？“細則中沒有規定規劃部門、施工部門如何控制按圖施工，以防止施工過程中加大面積或者修改設計。最大的難題是目前怎樣穩定90平方米以下住房的房價，由誰去控制？小戶型高價格誰去管？如果‘小戶型’價位過高，即便是占到‘70%’，百姓依然承受不起，如何防止由炒豪宅變成炒小戶型？價格問題怎么辦？恐怕還是各級政府面臨的難題。”（趙紅梅）
