從2003年起，全國就開始了對房地產市場是否過熱的爭議。在經歷了3年的爭議后，我們對中國房地產市場中的各種斷論經過謹慎分析，認為應為最大多數(shù)的購房者提供清晰的八大認知。
一：貨幣供應量長期 過度增長引發(fā)房價上漲
近6年來，我國的貨幣供應量(M2)迅速增長，由1999年末的117638億元上漲到2005年末的298755億元，年均增長率達16.83%。當年廣義貨幣增量與當年GDP之比也保持在1.5以上，這意味著市場中有大量脫離實體經濟發(fā)展的貨幣。
同時，我國的投資渠道狹窄，證券投資回報率并不高。因此，我們認為，長期的貨幣供應量迅速增長是引發(fā)房價上漲的主要原因之一。
二：外資涌入推高房價
人民幣匯率升值的預期引起外商投資企業(yè)在我國境內投資的增加，尤其增加人民幣利潤的再投資短期內會減少外商投資企業(yè)投資利潤匯回母國的外匯流出量。在預期人民幣升值和當前美元已大幅度貶值的情況下,國際著名投行和開發(fā)商紛紛搶灘中國，大量資本炒高了中國房價。
三：某些地方政府人為扭曲市場
以市場化為導向的住房制度改革，并不意味著政府無所作為。參照國外的經驗，政府對房地產市場的適當介入是必須的，但是這種介入須立足于市場規(guī)律，以尊重市場為出發(fā)點。而一些地方政府卻在人為地扭曲市場。
四：房價“穩(wěn)定” 不意味著“下跌”
房價“穩(wěn)定”意味著房價的變動反映了當年和之前經濟發(fā)展狀況，而且其反映的經濟發(fā)展應該是長時期的，而不是短期的。我們認為，應該是以一段時間內房價上漲幅度來判斷房價是否“穩(wěn)定”。例如以5年為一個時段等。
五：購房者消費能力需提高
宏觀調控不是簡單等同于打壓房價，是為了讓房地產不“帶病”發(fā)展。客觀上要提高居民的消費能力，要盤活存量資產。房地產市場的發(fā)育程度，不僅是以增量房地產來衡量，更重要的是看存量房地產的流通情況。上海等地的實踐經驗表明，全面開放住房市場，允許已購公房上市交易，可以引導潛在的住房需求盡快轉化為有效需求。
六：房地產業(yè)已成重稅行業(yè)
有人根據目前西方國家的不動產稅占地方財政收入的一半以上，而我國房地產稅僅占全部稅收收入2.36%，占地方財政收入的比重僅為8.12%，而草率推斷出我國房地產稅負輕的結論。但實際上，除了這些稅外，各地方政府還征收大量、名目繁多的費用。粗算一下，目前國內住宅成本構成中，建筑成本占30%出頭，地價、稅費及開發(fā)商利潤占近70%。如果按照目前開發(fā)商平均利潤率15%計算，那么剔除這部分后，房價構成中稅負比重遠超過50%。可以說我國的房地產稅是重稅。
七：房地產調控 應當因地制宜
我國各地經濟發(fā)展狀況不同，各省市應該根據當?shù)亟洕l(fā)展具體情況而對房地產市場進行調控。另外，宏觀調控還是一個長期的過程。在前期，市場發(fā)育不完善，制度建設有待加強，宏觀調控主要是救急，抑制房價過猛增長，政府主要使用行政手段直接干預，以期迅速取得成效；而在后期，宏觀調控主要目的則是完善市場制度，促進房地產健康、穩(wěn)定發(fā)展。
八：市場誤導危害嚴重
宏觀調控的根本目的是發(fā)展，是讓房地產業(yè)及時清除隱患，更加健康發(fā)展而非帶傷運行。對于一些概念，尤其是所謂國際經驗絕對不能夠盲目地生搬硬套，例如房價收入比、租售比、20%的投資警戒線等等。這些形而上學的觀點通過所謂專家反映出來，對市場的誤導更為嚴重。
(來源：上海證券報 作者：華偉 復旦大學房地產研究中心；艾華 復旦大學金融研究院 柯鵬 整理 本文僅代表作者個人觀點)
