由于房價連續上漲，而與有關部門相左的統計數據又無法支撐經濟與建設運行良好的論斷，因此，輿論爭議不斷。建設部官員也承認，他們時常接到民眾房價過高的抗議電話。
實際上，考慮到中國的房地產市場與股市一樣基本是個政策市，而宏觀調控政策主要借行政手段而行，所以現在斷言房地產市場宏調成效不彰為時過早。當國稅總局提出對購買二套房重新征收20%的所得稅時，房地產市場一片風聲鶴唳；可以想像，如果我們用政策驅逐在房地產市場上投機興濃的國際游資，也可以獲得類似的效果。
因此，下述結論大概更符合事實，即此輪宏觀調控的漲落說明政府有關部門意志不堅。
公平地說，除了人們通常批判的尋租動機外，政府部門還受到現實條件的約束。雖然央行早已警告房地產貸款的風險，而央行副行長吳曉靈日前披露的數據除了反映風險之外，也反映出中國銀行業與房地產市場依存度極高。
2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，與GDP的比率為16.75%；其中，房地產開發投資達到1.5759萬億元，占固定資產投資總額的17.78%，占GDP的8.6%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。吳曉靈還指出，房地產業與57個產業存在直接與間接的聯系。
結論當然是，在今后相當長的時期里，房地產業是國民經濟發展的重要支柱產業之一，健康穩定仍是首要任務。建設部住宅產業司司長沈建忠在一場房地產形勢報告會上也透露了同樣的意思，表示當前最重要的任務是穩定市場預期，保持政策的連續性和平穩性。
房地產市場必須穩定沒有說出口的理由還包括，中國房貸已開始進入風險暴露期，如果房地產低迷，將嚴重影響投資者的還款意愿，一旦房價下降而利率提高，那貸款者寧可選擇讓銀行來當房東。截至去年末，中國的房地產業不良貸款余額已經達到1093億元，行業排名第四；個人住房貸款不良率1.5%左右，開始小幅上升。但是，另一方面，對于某些銀行而言，由于利潤增長點有限，個人房貸尚屬優質資產，仍將房貸視為營養大餐。
在這樣的情況下，指望央行使出調控的殺手锏是不現實的，他們必須考慮銀行生存與國民經濟減速之后的社會壓力，所以只會進行微調。
一個解決方法已浮出水面，即通過資本市場間接化解銀行的壓力與風險。如吳曉靈提出，以產品創新為突破口，豐富住房金融一級市場的產品，如固定利率貸款產品、房地產項目債券、房地產投資信托(REITs)，并發展二級市場工具。
這一方法意在化解銀行所面臨的風險與保持房地產市場穩定的雙重壓力。如果資本市場在房地產領域的創新步伐能夠如央行所愿，那么，房地產市場在銀行資金部分撤出后，依然能夠維持資金鏈不斷，則銀行可以避免成為無數物業的房東的噩運。
對銀行來說，最好的辦法當然是既能看緊眼前房貸大餐，又能化解可能的風險。建設銀行經過多年準備，發起成立“個人住房抵押貸款證券化信托”(MBS)，首期信托發行總金額為30億元，借此把所持有的流動性較差、但具有未來現金收入的住房抵押貸款重組為抵押貸款群組，由證券機構以現金方式購入，以證券的形式出售給投資者進行融資。
不了解資產質量，局外人當然很難看清這樣的金融創新與風險轉移之間有什么區別。有一點是確定的，在房地產風險大增而銀行房地產貸款質量難定時，資本市場的投資者顯然應該對這樣的技術創新多個心眼，不要無端成為房地產風險的最終接盤者。
(來源：每日經濟新聞 作者：葉檀)
