中新網(wǎng)4月13日電 據(jù)《北京晚報(bào)》報(bào)道，“我對(duì)北京二手房市場(chǎng)的前景持樂(lè)觀態(tài)度。”近日，記者就北京二手房市場(chǎng)現(xiàn)狀采訪了北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳同順。陳會(huì)長(zhǎng)說(shuō)，雖然與上海、廣州等地在城市規(guī)模、人口數(shù)量方面較為相似，但北京的二手房市場(chǎng)較之南方城市有不少區(qū)別。
“總體上，北京二手房市場(chǎng)的發(fā)育形成要晚于南方城市。”陳同順會(huì)長(zhǎng)介紹，“房改房上市是我們概念中的‘二手房’，而實(shí)際上，二手房市場(chǎng)還包括商品房、四合院、平房等類(lèi)型。”這說(shuō)明，原先我們對(duì)“二手房市場(chǎng)”的理解是存在偏頗的。相比之下，上海二手房放量中有相當(dāng)一部分是新建商品房的周轉(zhuǎn)，屬于投資型的炒房。當(dāng)然，北京的政治特點(diǎn)和歷史背景決定了其二手房品種要多于其他城市。比如央產(chǎn)房、四合院、經(jīng)濟(jì)適用房等，體現(xiàn)了北京作為首都的區(qū)域特殊性。
消費(fèi)檔次的參差決定了多元化的消費(fèi)主體。對(duì)于最普遍的中低收入家庭來(lái)說(shuō)，中小戶(hù)型即120平方米以下的二手房仍然非常緊俏。面積適中的房子總價(jià)才較低，才能與家庭的承載力匹配。北京二手房市場(chǎng)最“受寵”的戶(hù)型為上世紀(jì)五六、七八十年代小戶(hù)型的實(shí)物分配房和新建商品房里的中小戶(hù)型。
在“二環(huán)路以?xún)?nèi)不再供應(yīng)開(kāi)發(fā)用地”的政策變化情勢(shì)下，人們面臨的最現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是辦公、生產(chǎn)、單位位置與自己住房位置距離較遠(yuǎn)。“家近是一寶”仍是人們選擇二手房的主導(dǎo)思想，人們依然愿意就近居住。于是，基礎(chǔ)設(shè)施配備相對(duì)完善、地理位置優(yōu)越、交通便利的“老”城區(qū)方莊、勁松、呼家樓等開(kāi)始火爆。另外，望京、中關(guān)村商圈帶動(dòng)下的二手房市場(chǎng)也正興起。
在談到近來(lái)熱炒的四合院買(mǎi)賣(mài)時(shí)，陳同順會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為四合院的“不可復(fù)制性”、“容積率低”使其動(dòng)輒就是幾百萬(wàn)的身價(jià)，實(shí)際上已經(jīng)屬于新建高端商品房，而位于東城和西城的四合院更是高端中的貴族。
“政策不是主要問(wèn)題，宏觀調(diào)控只是使一部分房子轉(zhuǎn)向出租，并非停滯。”陳同順會(huì)長(zhǎng)認(rèn)為政策已經(jīng)開(kāi)始寬松。參與二手房買(mǎi)賣(mài)的核心人群有三種類(lèi)型，一種為置業(yè)升級(jí)的改善型，一種為出售多余房屋的變現(xiàn)型，一種為由于工作、學(xué)習(xí)等變化的遷徙型。人們需要考慮二手房與新房之間的價(jià)差還需要考慮新房的地理位置、新房生活設(shè)施配套不同步對(duì)于日常生活的影響。于是，這些障礙使得一些現(xiàn)房、閑房難于出手，人們更多的是等待自身的變化而不去尋求變化，最終影響了二手房的放量。
另外，由于分配制度產(chǎn)生的一些特殊權(quán)屬房產(chǎn)如央產(chǎn)房的審批政策仍然延續(xù)；這些也影響了放量。
“晚上出城睡，白天進(jìn)城上班，”陳同順形象地說(shuō)道，“購(gòu)房的吸引力取決于設(shè)施、價(jià)位和交通，在這一方面，新房在整體性考慮上還有所欠缺，舊房不愿出手也在情理之中。”
“北京二手房市場(chǎng)終會(huì)成為主導(dǎo)市場(chǎng)。”陳同順這樣總結(jié)道。今年春節(jié)之后，京城的二手房市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始回暖，但市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)“井噴式”發(fā)展，而是漸進(jìn)式的提高放量。去年成交的7萬(wàn)多套二手房中基本上有一半是二手商品房而另一半是已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房。對(duì)于部分區(qū)域二手房大有趕超新房?jī)r(jià)格這一趨勢(shì)，陳同順認(rèn)為，“量入為出”的理性消費(fèi)很難控制市場(chǎng)，我們還必須從實(shí)際出發(fā)、從剛性需求上看待京城二手房市場(chǎng)。
現(xiàn)在，京城專(zhuān)門(mén)代理二手房的機(jī)構(gòu)越來(lái)越多并逐漸成熟，政策法規(guī)的延全也使交易邁上正規(guī)，北京四季房展會(huì)組委會(huì)在組織一手商品房展會(huì)的基礎(chǔ)上，還準(zhǔn)備在今年5月和10月與北京工人體育場(chǎng)連續(xù)舉辦兩次二手房展會(huì)，這一切都能有效地提高二手房的交易量。最后，陳同順會(huì)長(zhǎng)給出記者這樣一個(gè)預(yù)測(cè):“今年預(yù)計(jì)京城二手房交易量為八萬(wàn)套，也有望突破八萬(wàn)達(dá)到十萬(wàn)套。”(李潔思)
