最近以來，房價持續大幅度上漲引起民眾的普遍憤慨，國土資源部門和房地產商為推卸責任，都說對方是抬升房價的“兇手”。國土資源部多次嚴厲駁斥了部分房地產商關于地價抬升房價的論調，認為土地價格的漲幅遠遠小于樓市的漲幅，對“地價說”嗤之以鼻。
按照國土部提供的數據，2004年，全國的土地平均價格為每平方米1198元，比2003年上漲了6.1%。其中，住宅用地的土地平均價格為1128元，同比上漲了5.4%。國土資源部認為，這個漲幅遠遠低于同期部分地區房價的漲幅，可見，土地成本推動只是房價上漲的很小部分，將房價上漲全歸于土地問題的指責，當然是站不住腳的。
實際上，國土資源部在這里偷換了概念，地價同比上漲6.1%本身是一個假命題。因為，2004年交易的地塊根本不同于2003年交易的地塊，所謂地價上漲6.1%不過是2004年土地招拍掛的價格較之2003年招拍掛的土地價格的一個增加率，本身并不能反映同一塊土地價格的真實上漲水平。
按照中國城市化過程中土地征用和相應拍賣土地的空間順序，必然是先城市內側后城市外延，而且在同一時間點上，土地價格隨著其與城市中心距離的增大而呈遞減的趨勢。這樣引起我們一個有趣的討論：如果2003年靠近城市中心的甲地塊的拍賣價格為每平方米3000元，而此時處于甲地塊外側的乙地塊可能還沒有完成征用手續，即使征用，每平方米也不過2500元；然而到了2004年，乙地塊完成土地征用手續后由政府進行拍賣，每平方米的拍賣價超過了甲地塊2003年拍賣價格的10%，為3300元／平方米，實際上漲幅度是32%。
按照地價的市場比較方法，甲地塊的價格是乙地塊價格的1.2倍，如果乙地塊2004年的競拍價為3300元／平方米，則甲地塊2004年的價格應該為3960元／平方米，較之2003年的每平方米3000元的價格同樣上漲了32%。如果要精確計算甲地塊的價格上漲幅度，就要扣除甲地塊損失一年批租年限帶來的地價貶值，這樣實際上甲地塊的價格上漲幅度可能是31.8%。
所以，我們看到的土地價格每年甚至每月都在上漲，但價格信號卻來自于位置越來越差的土地交易，由于市場類比的作用，帶動了原來競拍的、已建成房地產的、或建設中房地產(含預售房)的地價部分上漲超過國土資源部門統計數值3倍以上的幅度。這部分上漲地價最終流入已經購房的消費者和正在開發過程中的開發商手中；對于那些曾經大量圈地、擁有充足的土地資源、但資金規模不足的開發商而言，通過轉讓土地獲利就成為一種必然選擇。由于擁有的土地經過一段時間就可以大幅升值，激發了一批開發商儲備土地、轉讓獲利的土地投機活動，導致這種地方政府、眾多開發商、炒房團層層“疊加”的加價效應，價格上漲的預期也刺激一大批公眾參與炒房活動，推動房價走向高點。
筆者的上述分析肯定讓一直倍受指責的開發商們長舒一口氣，從而認為自己是無辜的，只有政府是有“罪”的。但事情總是有起因的。實際上，政府競拍地價屢創新高的起因，正是緣于開發商炒賣土地便可輕易獲取暴利，當然，像“溫州炒房團”這樣有組織的炒房集體也是難辭其咎的。
為什么中國的開發商達到了6萬家，并且整個行業都能獲得超過其他領域4倍以上的利潤呢？關鍵是他們可以在地價不斷上漲的過程中通過層層轉手獲取超額利潤。由于中國現行體制基本上不允許農民和城市居民自建可以獲得等同于商品房權利的住房，大量土地都被開發商這樣一個“不必要”的環節截留了。一塊土地經過了開發商的層層轉手和加價，最后到真正實施開發的開發商手中時，地價和房價就已經推得很高了。高房價最終需要消費者來承擔，從而引起城市實際物價水平的大幅度上漲。所以，開發商要想推脫房價上漲的責任也是不可能的。
在周邊房價都已經推高的情況下，面臨土地帶來的巨大經濟利益，財政預算普遍吃緊的地方政府沒有不為之心動的。根據現有商品房屋的銷售價格，政府可以很容易地通過類比地塊倒推計算出讓土地的價格范圍，并通過拍賣機制實現政府利益的最大化。在現有房價、地價不斷上漲的態勢下，考慮到大量的土地都已經由前任政府低價轉讓給開發商，政府官員時刻都在后悔以往地價的“過于便宜”，從而進一步堅定了其通過推出更少土地、采取強有力的競拍機制實現收益最大化的決心。當一個地塊的樓面地價都競拍到了5000-8000元／建筑平方米時，任何人都不能否定政府地價對推動房價上漲的巨大影響。因為如果未來開發的住房價格一旦低于7000-10000元／建筑平方米，就意味著開發企業的虧損。但是每平方米7000-10000元或者更高價格的住房又如何讓普通消費者承受得起呢？
現在中央要求地方城市重點發展經濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度，這在地方政府看來肯定屬于一項“賠錢”但又不能不做的工作。考慮到現有財政預算安排已經很緊，地方政府于是再次把眼光放在土地征用和土地拍賣獲得的收益上。
筆者疑慮的是，一方面商品房地價在拍賣機制下越推越高，必然推動整個城市地價的大幅上漲，開發商也只有開發高檔商品住宅才能回收資金，這與中央提出的嚴控高檔住宅建設的要求必然背道而馳；另一方面，在整個城市地價都已經很高的條件下，以極低的價格把經濟適用房或廉租屋提供給那些政府認為有資格獲得該類房屋的人手中，是不是一種價值不菲的“禮物”呢？這更像是向購買商品房屋的消費者抽取高額的消費稅，然后用這筆錢全額或者部分(因為地方政府可能在其他方面也需要投入)補償購買經濟適用房或租賃廉租屋的城市居民。
可悲的是，這種變相征稅絲毫不能傷害到開發商的任何利益，購買商品房的公眾成為最大的“埋單者”，而那些購買了經濟適用房或租賃了廉租屋的“受益者”又會是誰呢？是否又是那些開著“寶馬”、“奔馳”而一下子購買數套大面積經濟適用房的富豪呢？或者雖然變成了小戶型，但被人購買之后用來轉租牟利呢？可以肯定的是，如果不能有效地定義和界定中低收入居民，則保障性住房很可能像現在的經濟適用房一樣落入高收入者之手，從而加劇社會矛盾。
所以，在目前情況下，與其建立經濟適用房或廉租屋制度，不如下決心把房價降下來。降低房價的根本對策有三條：一是把地方政府從土地交易環節中剔除出去；二是讓城鄉居民個人或以合作組織形式自建住房成為主流，逐步消滅龐大的開發商隊伍；三是對居民擁有的第二套甚至以上的住宅征收高額的不動產稅，調整現有住房存量，減少對新建住房的不可遏止的需求。當然，要完全實施這些政策，則需修改《憲法》的有關條款以便給予法制保障。
（來源：中國經濟時報 作者：曹建海）
