國(guó)家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱31號(hào)文)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整。
該政策的主要目的在于防止地產(chǎn)商偷漏稅
此文件一經(jīng)出臺(tái)，立刻引起了公眾和房地產(chǎn)開發(fā)商的廣泛關(guān)注，公眾關(guān)注的是這一稅收政策調(diào)整之后，房?jī)r(jià)是否又會(huì)上漲，而開發(fā)商關(guān)注的是這樣一個(gè)調(diào)整會(huì)對(duì)企業(yè)的成本和利潤(rùn)造成多大影響。
應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這樣的一個(gè)調(diào)整，從理論上來(lái)說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)和開發(fā)商不會(huì)有多少影響，因?yàn)檫@樣的一個(gè)調(diào)整只不過(guò)是將企業(yè)所得稅的時(shí)間進(jìn)行了小小的調(diào)整，企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)仍然是原來(lái)的稅率，那么開發(fā)成本就依然是原來(lái)的成本。不過(guò)這只是一種理想狀態(tài)而已，實(shí)際上這次發(fā)布的文件就是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重而出臺(tái)的，這個(gè)文件不僅使得開發(fā)商繳納所得稅的時(shí)間提前，而且針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的一些偷漏稅手段，制定了一系列的監(jiān)控措施，使得開發(fā)商偷漏稅的難度大大提高。
對(duì)于那些偷漏稅嚴(yán)重的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，《31號(hào)文》的實(shí)施必然會(huì)提高他們的開發(fā)成本，當(dāng)然對(duì)于每一個(gè)開發(fā)商影響多大就要看其偷漏稅的程度了。
正是因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在偷漏稅現(xiàn)象的共識(shí)，無(wú)論是學(xué)者、消費(fèi)者還是開發(fā)商，都一致認(rèn)為《31號(hào)文》必然會(huì)提高企業(yè)的成本。不過(guò)對(duì)于《31號(hào)文》對(duì)房?jī)r(jià)的影響，大家的看法卻不盡相同。有的人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本提高，必然推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，有的則認(rèn)為房?jī)r(jià)不是由成本決定，而是由供求決定。筆者認(rèn)為，這兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但是卻又不盡然。
開發(fā)商很容易將增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上
市場(chǎng)的均衡價(jià)格是由供求雙方共同決定的，供應(yīng)方和需求方都不可能單方面決定市場(chǎng)價(jià)格，除非是由政府定價(jià)，而不是競(jìng)爭(zhēng)形成價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)價(jià)格的形成取決于市場(chǎng)供給曲線和消費(fèi)需求曲線，供給曲線決定供給量，而供給曲線是由成本和價(jià)格決定的，消費(fèi)需求曲線則由市場(chǎng)容量和價(jià)格決定。而房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格，就是使得市場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)需求量相等時(shí)的價(jià)格。因此，房地產(chǎn)的市場(chǎng)均衡價(jià)格必然會(huì)受到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的影響。不過(guò)，房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高到底會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響，卻不是絕對(duì)的。
根據(jù)福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，從長(zhǎng)期來(lái)看，政府征稅會(huì)加重企業(yè)和消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，不過(guò)負(fù)擔(dān)到底是消費(fèi)者承擔(dān)的多還是企業(yè)承擔(dān)的多，就取決于需求價(jià)格彈性，如果市場(chǎng)需求彈性大，那么消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重；如果需求彈性小，消費(fèi)者承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就重，企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)就輕。而從目前的情況來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、供求矛盾突出，基本處于賣方市場(chǎng)的狀態(tài)，因此開發(fā)商很容易將增加的成本轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，稅收負(fù)擔(dān)的增加就很可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
關(guān)鍵是要讓市場(chǎng)處于更加充分的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)
雖然稅收負(fù)擔(dān)的增加可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但是筆者仍然認(rèn)為政府加強(qiáng)稅收征管是完全必要的。因?yàn)橐种品績(jī)r(jià)上漲不可能長(zhǎng)期建立在房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的基礎(chǔ)之上，如果沒有其他措施，即使政府完全免除房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，房?jī)r(jià)也未必會(huì)降低多少。要降低房?jī)r(jià)或者防止房地產(chǎn)企業(yè)將稅負(fù)成本過(guò)多地轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，關(guān)鍵的還是要增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量，讓市場(chǎng)處于更加充分的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)防止投機(jī)和投資需求與基本自住需求爭(zhēng)奪有限的供給，通過(guò)大力壓制投機(jī)性需求來(lái)降低市場(chǎng)容量。
只有這樣才能使房?jī)r(jià)回歸合理水平，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線更富有彈性，從而有效避免開發(fā)商將稅收負(fù)擔(dān)過(guò)多轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。
(來(lái)源：新京報(bào) 作者：周城雄）
