這輪宏觀調(diào)控要使過高的房?jī)r(jià)理性回歸。因此不少購(gòu)房者期盼這一利好逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。依筆者的理解，房?jī)r(jià)理性回歸有兩種含義。一種是房?jī)r(jià)漲幅下降；另一種是房?jī)r(jià)下降。前者是升得慢一些，后者是直接下降。
房?jī)r(jià)的變化主要是通過一個(gè)個(gè)樓盤個(gè)案呈現(xiàn)給購(gòu)房者。19日，筆者在“上海之春”房展會(huì)走馬觀花，感覺大多樓盤出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)，而少數(shù)樓盤價(jià)格堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)微幅上漲。這都很正常，是供需規(guī)律使然。
表現(xiàn)房?jī)r(jià)變化的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是均價(jià)和價(jià)格指數(shù)。均價(jià)通俗地說是混合平均價(jià)。以本報(bào)刊登的“每周行情”來說，每周均價(jià)變化上落很大，這是由于當(dāng)周的交易結(jié)構(gòu)變化所致。如果高價(jià)位房子成交多，均價(jià)就明顯拉升。每周如此，每年亦然。
再來看價(jià)格指數(shù)，因?yàn)槭墙?jīng)過除權(quán)后的同質(zhì)比較，并剝離質(zhì)變影響，能反映總體房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)變化。
拿民間統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來說，2005年中房上海綜合(一手房)指數(shù)比上年下降1.53%；2005 年上海二手房(住宅)指數(shù)比上年下降9.53%。看官方的上海統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2005 年上海商品房(即一手房)均價(jià)比上年上升5.4%，商品房?jī)r(jià)格指數(shù)上升9.2%(官方的二手房指數(shù)統(tǒng)計(jì)沒有)。結(jié)果似乎大相徑庭。這里，也不能作“不同質(zhì)”的比較。官方肯定是準(zhǔn)確的。民間統(tǒng)計(jì)也是可信的，因?yàn)橛袌?jiān)實(shí)的市場(chǎng)依據(jù)，只不過指標(biāo)內(nèi)涵不同罷了。
指數(shù)是市場(chǎng)“晴雨表”，也是政府部門制定政策的重要依據(jù)。對(duì)購(gòu)房者來說，具有重要參考價(jià)值。但是購(gòu)房者面對(duì)的是具體的房子，房子的價(jià)格變化具有單一性。因此，主要是看個(gè)案和周邊情況的變化及行情，看性價(jià)比，當(dāng)然，要進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較。
但是，有的房?jī)r(jià)上漲也包含了價(jià)值內(nèi)涵的增長(zhǎng)，付出更高的價(jià)格獲得更好的房子。這與需求推動(dòng)帶來的房?jī)r(jià)上漲是本質(zhì)上不同的。這是筆者所要表達(dá)的另一層意思。
(來源：房地產(chǎn)時(shí)報(bào) 作者：梁志超）
