中新網(wǎng)3月13日電 據(jù)《廣州日報》報道，近年廣州市民改善居住環(huán)境的需求增長，高端產(chǎn)品增多，房價呈結(jié)構(gòu)性上漲。 一些開發(fā)商尚未適應(yīng)新政策，錯將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習(xí)慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應(yīng)政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調(diào)。那么，今年廣州房價將何去何從呢？
說法一：增加土地供應(yīng)可穩(wěn)定樓價？
分析樓價的升降，首先要分析土地的供應(yīng)情況。“商品房價格上漲是因為廣州的地少了！”
在2005年的廣州市房地產(chǎn)市場上，“地荒”論曾經(jīng)一度風(fēng)靡整個房地產(chǎn)市場。那么，究竟是不是土地供應(yīng)量少了引起商品房價格的上漲呢？
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)一般周期，從獲得土地使用權(quán)到售樓的建設(shè)開發(fā)時間大約需2~3年，因此，與2005年、2006年房地產(chǎn)價格緊密相關(guān)的是2003年、2004年的供地數(shù)量。而這兩年恰恰是廣州歷年來土地供應(yīng)量的最高時期。按照房地產(chǎn)開發(fā)的一般周期，目前這些土地正處于房屋應(yīng)市階段。今明兩年的房屋市場不會有“地荒”之虞。
2006年新年一過，廣州市政府更是重拳出擊。僅2~3月份入市地塊多達13幅，總建筑面積超過130萬平方米。據(jù)廣州市土地管理部門人士分析，一些開發(fā)商尚未適應(yīng)新政策，錯將拿地難等同于地荒。因此，不排除有少數(shù)習(xí)慣了暴利的發(fā)展商在新的土地供應(yīng)政策環(huán)境下，蓄意制造地荒論調(diào)，哄抬房價，誤導(dǎo)市民，以維持不合理的超額利潤。
不過，有業(yè)內(nèi)人士留意到，今年計劃供地量為500~700萬平方米，大大高于去年166萬平方米的出讓量，有望超過2004年660萬平方米的歷史最高水平。去年最終進入市場的土地數(shù)量只為計劃供應(yīng)量的一半左右。專家分析，計劃中的開發(fā)用地未能悉數(shù)供應(yīng)，除了有部分土地尚未完善手續(xù)，還有部分是開發(fā)商不感興趣的。政府與開發(fā)商在地塊供需上存在“錯位”。近兩年樓價飆升的原因之一，是原八區(qū)樓市供應(yīng)不足，因此有必要加大中心區(qū)的土地供應(yīng)。有關(guān)部門多次表示，今年的土地供應(yīng)將考慮“地區(qū)性的實際需求”。據(jù)透露，今年還將有部分爛尾地和危房改造用地陸續(xù)推出市場。
說法二：“求大于供”帶來樓價上升？
“2005年廣州樓價上漲最主要的原因是市場供求關(guān)系的不平衡。”記者采訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商和中介人士持此觀點的不在少數(shù)。滿堂紅置業(yè)(廣州)研究部提供的數(shù)據(jù)表明，在市場的實際供應(yīng)方面，2005年廣州新建商品房批準預(yù)售量，較2004年減少11.2%。相比之下，2005年新建商品房成交量則同比減少2%，實際供應(yīng)方面減少的幅度顯然要大于需求減少的幅度。
廣東省統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計處處長姚瑞華在日前的會上表示：近年來廣州人民收入提高，改善居住的需求增長，高端產(chǎn)品增多，房價呈結(jié)構(gòu)性的上漲。根據(jù)廣州市統(tǒng)計局城調(diào)隊的調(diào)查顯示，目前廣州市逾八成的居民家庭擁有自己的住房，還有近兩成的家庭擁有兩套住房。這部分消費者對住宅的舒適度要求較高，所以目前大部分的開發(fā)商均將市場目標瞄準在這部分的消費者，開發(fā)產(chǎn)品以中高檔為主，“海鮮大餐”多了，“盒飯少了”，帶來樓價的上升。
目前，在經(jīng)營性用地的出讓合同中，政府部門都只規(guī)定地塊的用地面積、容積率以及建筑面積，至于開發(fā)商拿到土地后將建成什么樣戶型、多大面積的房子，是否將建成“豪宅”等，相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計中并沒有具體要求。而將“住宅套數(shù)”寫入出讓地塊的規(guī)劃設(shè)計條件后，該地塊建起的樓房中，一定數(shù)量的中、小戶型普通住宅就能得到保證。
說法三：基礎(chǔ)設(shè)施投入帶房地產(chǎn)升溫？
目前還有市場觀點認為：房地產(chǎn)升溫是基礎(chǔ)設(shè)施帶動影響的。據(jù)番禺區(qū)國土房管局預(yù)售商品房成交的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在過去的一年中，番禺區(qū)共成交18273套商品房，比2004年減少了5807套；成交面積218.5萬平方米，比2004年減少了50.18萬平方米；成交金額達到102.32億元，比2004年增加了1.82億元；最為矚目的是成交均價，達到4683元/平方米，比2004年的3740元/平方米上漲943元/平方米，漲幅達到25%。廣州市土地開發(fā)中心主任丁強告訴記者：“去年，不排除廣州個別地區(qū)房價漲幅較大，如番禺，這是有原因的。地鐵、道路等政府基礎(chǔ)設(shè)施的投入拉動了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這不是盲目上漲。”
最近幾年，廣州一直大手筆進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年，廣州市完成城建投資216億元。多家房產(chǎn)顧問公司都表示，最近兩年廣州樓價走勢會隨著廣州整體經(jīng)濟環(huán)境的向好而上升。
說法四：房地產(chǎn)商刻意造勢哄抬？
記者采訪時發(fā)現(xiàn)，由于目前房地產(chǎn)市場的信息還不能夠充分透明，給某些開發(fā)商追求超額利潤、刻意造勢炒高房價制造了可乘之機，而部分消費者也存在“買漲不買跌”的心理，市場的各方主體在進行博弈。
記者隨同廣州市國土房管局人員巡查樓盤時發(fā)現(xiàn)，個別熱銷樓盤，在去年底就拿到了商品房預(yù)售證，但是在銷售時卻采取了“捂盤”的策略，明明可以有100多套房子供應(yīng)，卻分批每批十來個單元以內(nèi)部認購的形式推向市場。如此一來，通過內(nèi)部認購的方式，房地產(chǎn)商就可以拖長儲客時間，而且也可以更加有選擇地挑選客戶。這樣就給客源造成房源緊張的印象，自然房地產(chǎn)商也就可以借機抬高房價了。
今年建設(shè)部提出將落實“購房實名制”，即預(yù)售購房合同、預(yù)售登記以及最后的產(chǎn)權(quán)證必須是同一個名字，這項舉措的目的是為了遏制短線炒樓的不良現(xiàn)象。廣州多年樓市的實踐表明，事實上，除非是在簽認購書階段就實行“實名制”，禁止轉(zhuǎn)名，否則所謂的“購房實名制”根本發(fā)揮不了作用。去年，廣州市房屋管理系統(tǒng)的啟用，在改變購房者和開發(fā)商房地產(chǎn)信息不對稱方面邁出了長足的一步，購房者可以上網(wǎng)了解樓盤的抵押狀況、銷售狀況，并可以在網(wǎng)上簽合同。
結(jié)論：廣州樓市依然穩(wěn)健
“廣州房地產(chǎn)市場近幾年來保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢，不能把樓市正常的增長看作‘虛火’”，這一觀點，廣州市國土房管局的政府官員歷來如此強調(diào)。記者跟蹤采訪廣州市國土房管局五年多來發(fā)現(xiàn)，“成熟、理性、平穩(wěn)”等字眼，一向是用來描述廣州樓市概況出現(xiàn)頻率最高的幾個形容詞。目前，廣州市仍有560萬平方米空置商品房，其中空置的住宅房約占50%；政府存量公房30萬平方米，全部為住宅；合計有590萬平方米空置存量房，其中，住宅約300萬平方米。國土房管部門將進一步采取措施，通過積極消化空置的存量房，增加市場的供應(yīng)量，其中，政府存量公房向符合購買條件的群眾供應(yīng)。政府部門對調(diào)控廣州的房價充滿信心。
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