企盼著房價下跌者的愿望恐怕又要落空了。2005年的宏觀調控僅使房價上漲的速度減緩了一些。2006年，房價下降可能仍是一個夢想。
今年房價不會下降
提到房地產，最敏感的詞匯是“房價”。筆者認為房價不會下跌，主要理由有三點。
首先，抑制需求的同時供應量在減少。2004年實行“招拍掛”以來，政策因素導致土地進入市場步伐放緩，加上避免投資過熱的宏觀調控措施，房地產先行指標回落，投資增速下降。拆遷政策的改進在客觀上造成房地產開發進程減緩，房屋供應量減少。銀根對房地產行業的緊縮沒有得到根本性改善。同時，房地產信托在2005年受到整頓，房地產基金尚不能成為主流的融資渠道，由于股權分置改革，地產公司幾乎沒有通過證券市場融資，房地產業整體資金緊張，開發節奏大大放緩。
其次，房地產企業的壟斷地位在加強。大多數人認為房價是由供求關系決定的。其實并非如此。賣方主導使房地產市場不屬于完全競爭性市場，在這樣一個市場，房地產企業可以人為地囤積土地，減少供應，抬高價格，房價不是完全由供求關系決定的。房地產企業的成本可以順利實現傳導，同時實現超額的利潤。另外，供求對房價有相當大的影響。供求失衡會更加強化地產商的壟斷屬性，會更加凸顯房地產賣方市場的特征。綜合來看，宏觀調控下的優勝劣汰大大提高了行業的集中度，房地產企業的壟斷地位反而在加強。
第三，抑制房價的有效措施短期內很難施行。調控房價的手段還有土地年租制、提高審批效率、限制購買多套住房、城市郊區化發展等。但有些牽涉的利益面太廣，推行的難度非常大；有些是長效措施，短期內難以起到立竿見影的作用。
成交量難以大幅下滑
有價無市同樣是對房地產行業的重大沖擊。從政策、需求的角度分析，今年成交量不可能大幅下降。
政策不會容許成交量大幅萎縮，因為它會傷及所有參與者的利益。房地產行業地位如此重要，一旦成交量萎縮，地方政府失去的是就業機會和財政收入，銀行失去的是重要的客戶和利潤來源，上下游企業失去了飯碗，購房者居住條件的改善遲遲得不到滿足。如果是這樣，政策怎么會容許？
從房地產需求的角度分析，成交量不會大幅下降，因為有旺盛的需求支撐。即使政策重點打壓的投資性需求，下降幅度也不會太大。這主要是因為：一些城市和地區的人均GDP已經是全國的4倍，在這些地區，房屋的買賣不僅是為了滿足居住的需求，更重要的是作為一種保值和增值的工具，即投資的需求。即便是居住，也會同時考慮其投資的功能。另外，2005年的宏觀調控也擋不住海外基金投資中國房地產的步伐，目前來看，這些基金的總量雖然不大，但是示范效應不容忽視。
理性看待地產股回調
1998年以來，房地產企業在商品房開發過程中已經實現了高度的市場化，但政府仍控制著房地產開發產業的主要外部資源：土地和資金。土地轉讓一級市場是政府主導，多數開發資金來自于銀行。從消費需求的角度來看，房改拉動需求，按揭貸款支持需求，拆遷創造需求。房地產行業依然是一個政府主導的行業。2006年，上述特征不會有本質性的改變，因此投資房地產上市公司的最大風險仍是政策面。
今年政策的主基調將是維持房地產行業的穩定發展。經過2005年房地產調控的洗禮，投資者對政策的承受力應該有所增強。對政策的擔心僅是前期漲幅過高的地產股調整的一個由頭，對此投資者應理性看待。
來源：中國房地產報 作者：段海
