(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
“勾地”的醞釀推出，到底是為了穩(wěn)定地價(jià)，還是為了穩(wěn)定地方政府的土地出讓金收入，會(huì)否形成新的權(quán)力尋租
“勾地”這個(gè)源自香港的名詞，正在逐漸成為2006年中國(guó)地產(chǎn)界的第一個(gè)熱詞。
所謂“勾地”，按照國(guó)土資源部做出的解釋，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個(gè)人對(duì)感興趣的土地向政府表明意向并承諾愿意支付的價(jià)格，在政府認(rèn)可其出價(jià)后，再進(jìn)行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式。
“勾地”制其實(shí)有一個(gè)正式的名稱，叫“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”。這個(gè)概念出現(xiàn)在2006年春節(jié)前，一份發(fā)往全國(guó)各地方國(guó)土管理部門(mén)的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中。隨后的2月初，國(guó)土資源部副部長(zhǎng)小蘇在談到土地調(diào)控時(shí)亦透露，國(guó)家將建立“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”，目的主要是針對(duì)當(dāng)前一些地方非法壓低地價(jià)招商引資。
“由于征求意見(jiàn)稿仍在國(guó)土資源部?jī)?nèi)部進(jìn)行研討，所以這目前還只是一個(gè)大思路，尚未細(xì)化，政策將會(huì)在年內(nèi)出臺(tái)。”國(guó)土資源部的相關(guān)人士解釋說(shuō)。
利與弊
盡管這項(xiàng)設(shè)想還未付諸實(shí)踐，但有關(guān)“勾地”制度的討論卻已經(jīng)熱鬧起來(lái)。
贊成者認(rèn)為，“勾地”實(shí)施后可以穩(wěn)定地價(jià)，因?yàn)榕馁u前就有一個(gè)大致的底部?jī)r(jià)格。另外“勾地”制度有助于房產(chǎn)業(yè)的重新洗牌，因?yàn)橥恋卦捳Z(yǔ)權(quán)會(huì)集中在那些有實(shí)力的大開(kāi)發(fā)商手中，中小開(kāi)發(fā)商的生存空間將被進(jìn)一步擠壓。“這是對(duì)土地招拍掛制度的一種完善。”北京鵬潤(rùn)地產(chǎn)總監(jiān)陳云峰對(duì)本刊記者說(shuō)。
反對(duì)者則認(rèn)為，“勾地”制度實(shí)質(zhì)上改變了市場(chǎng)游戲規(guī)則，“只許地價(jià)漲，不許地價(jià)跌”。這樣一來(lái)，決定土地交易價(jià)格的因素不再是供求關(guān)系，而是政府的意愿。政府作為土地出讓的主導(dǎo)者，本來(lái)就已從土地拍賣中獲取巨額收益，而“勾地”制度將更強(qiáng)化了這部分收益的最大化。而且，“勾地”制度會(huì)在無(wú)形中扭曲市場(chǎng)規(guī)律。政府將關(guān)起門(mén)來(lái)制訂勾地表上每塊土地的底價(jià)，并不時(shí)作出調(diào)整，整個(gè)過(guò)程是不透明的。“這就為權(quán)力尋租提供了天然的良機(jī)。假如開(kāi)發(fā)商通過(guò)行賄等手段，獲取政府勾地的底價(jià)，他們便可以掌握主動(dòng)權(quán)，在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)位置。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
面對(duì)業(yè)界的爭(zhēng)論，國(guó)土資源部有關(guān)人士解釋說(shuō)，“土地成交價(jià)格申報(bào)制度”其實(shí)并不是新內(nèi)容，《城市房地產(chǎn)管理法》中已有明確的規(guī)定，這也是國(guó)家計(jì)收交易稅費(fèi)和實(shí)施優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的依據(jù)。事實(shí)上，部分省(區(qū)、市)早已開(kāi)始施行土地成交價(jià)格申報(bào)制度，有的地方還推行了優(yōu)先購(gòu)買制度。通過(guò)實(shí)施該制度可以使多頭供地、競(jìng)相壓低地價(jià)的現(xiàn)象受到遏制，有效控制土地供應(yīng)總量。
對(duì)于業(yè)界的擔(dān)心，國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“勾地”制度絕不會(huì)突破自2004年以來(lái)確定的國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)化交易原則，其主要針對(duì)的是協(xié)議出讓范圍中的工業(yè)用地。對(duì)低于市場(chǎng)價(jià)成交的土地，政府可優(yōu)先購(gòu)買，以防止非法交易。國(guó)家也可以因此引導(dǎo)市場(chǎng)需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，防止地價(jià)大起大落。
謀劃背后
對(duì)于一項(xiàng)新制度或政策，人們或許不應(yīng)該只關(guān)注其爭(zhēng)議的內(nèi)容，而應(yīng)該關(guān)注這個(gè)爭(zhēng)議背后所隱藏的事實(shí)和真相。
一位接近國(guó)土資源部的專家告訴本刊記者，“勾地”制度設(shè)想的背景主要是因?yàn)?005年全國(guó)范圍內(nèi)土地“流拍”現(xiàn)象的出現(xiàn)。2004年8月31日后，“招拍掛”成為市場(chǎng)土地供應(yīng)的惟一方式。2005年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前加大，觀望氣氛在全國(guó)范圍內(nèi)蔓延，土地“流拍”時(shí)有發(fā)生。根據(jù)媒體的報(bào)道，2005年9月，武漢、南京、深圳、北京等城市相繼出現(xiàn)城市中心區(qū)土地“流拍”現(xiàn)象，其中深圳龍三塊土地于2005年9月15日“流拍”；而武漢“流拍”土地的總額更是高達(dá)10億元。
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)，目前的現(xiàn)實(shí)是，地方政府壟斷了土地一級(jí)市場(chǎng)，土地供應(yīng)遠(yuǎn)沒(méi)有進(jìn)入有序狀態(tài)，諸如招拍掛中的“暗箱操作”、地方政府的低地價(jià)招商等等不規(guī)范行為，實(shí)際上還存在于土地供應(yīng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。除了壟斷供地，地方政府的另一個(gè)做法是，通過(guò)儲(chǔ)備土地，成為土地的直接經(jīng)營(yíng)者。在實(shí)際運(yùn)作中，土地儲(chǔ)備中心已完完全全成為一個(gè)土地經(jīng)營(yíng)的主體，成為地方政府將土地“低進(jìn)高出”、實(shí)現(xiàn)利益最大化的工具。
更令人關(guān)注的是，土地出讓金已成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政，全部留歸地方。因此，“土地的流拍顯然給地方的財(cái)政帶來(lái)了不小的影響。”一位不愿透露姓名的財(cái)稅專家說(shuō)。
“目前的做法是，只公開(kāi)準(zhǔn)備出讓的土地的信息。而就一塊地的公開(kāi)不是‘公開(kāi)’，而是‘壟斷’，現(xiàn)在是七八條‘惡狼’搶一塊骨頭。”任志強(qiáng)給本刊記者舉例說(shuō)，2005年北京五環(huán)以外的地漲了230%，不是市場(chǎng)的真實(shí)反映。北京2005年號(hào)稱供應(yīng)量是4700多萬(wàn)平方米，但是最后才供應(yīng)250多萬(wàn)平方米，與計(jì)劃相差很遠(yuǎn)，五環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)量少了12%。“北京清河一塊地16.7億起拍價(jià)，最后拍到了25個(gè)億。”任志強(qiáng)說(shuō)。
信息公開(kāi)更重要
任志強(qiáng)認(rèn)為，信息嚴(yán)重不對(duì)稱也是導(dǎo)致流拍的重要原因，因此全盤(pán)計(jì)劃公開(kāi)才是真正的透明化。“現(xiàn)實(shí)的情況是，當(dāng)一塊地以網(wǎng)站或通知的形式公布出讓信息后，知道這個(gè)信息的開(kāi)發(fā)商并不多。”新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳海旭對(duì)本刊記者說(shuō)。顯然，沒(méi)有足夠的買家關(guān)注是一些地方的土地掛牌時(shí)遇到的最大尷尬。
根據(jù)陳海旭公司拿地的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，北京房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，事先都進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，作可行性研究。其過(guò)程一般是：首先研究開(kāi)發(fā)住宅預(yù)期售價(jià)，再扣除預(yù)計(jì)建筑安裝成本、稅費(fèi)、融資利息、預(yù)期利潤(rùn)等費(fèi)用，剩余的金額才是用來(lái)買地的錢。但目前土地出讓方式的缺陷是，從發(fā)布土地出讓公告，到出讓現(xiàn)場(chǎng)會(huì)的時(shí)間只有一個(gè)月。想拿地的開(kāi)發(fā)商只能憑經(jīng)驗(yàn)去判斷推出的某塊地值不值得拿、什么情況下可以拿。所以，開(kāi)發(fā)商往往缺乏理性，最終造成要么地價(jià)被盲目抬高，要么就流拍。
陳海旭向本刊記者回憶說(shuō)，2005年，他們公司曾參與競(jìng)拍一個(gè)地塊，從市場(chǎng)調(diào)研分析市場(chǎng)走向、銷售價(jià)格，推算成本到最后算出公司能接受的拍賣價(jià)格底線，匆忙之下只用了一個(gè)星期的時(shí)間。1.2億起拍的地塊，在陳他們算來(lái)，日后建成的房子得賣5800元/平米左右，他們的心理底線是3.2億元，不過(guò)最后被另一家地產(chǎn)商以4億元的價(jià)格中標(biāo)。在陳看來(lái)，這個(gè)價(jià)格并不能帶來(lái)太多收益，不過(guò)中標(biāo)的公司是上市公司，其收益可以從股市中撈回。
雖然年初政府都會(huì)公布年度土地供應(yīng)計(jì)劃，但僅僅停留在公示土地總量，出讓的具體地塊只有在該地塊拍賣前才得以知曉。“開(kāi)發(fā)商每年要花費(fèi)很長(zhǎng)一段時(shí)間詢問(wèn)土地出讓計(jì)劃。”陳海旭說(shuō)。而政府出讓的土地信息對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)影響巨大，不僅僅是開(kāi)發(fā)商會(huì)因此而改變開(kāi)發(fā)計(jì)劃，二手房市場(chǎng)也會(huì)非常敏感。
因此，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系教授嚴(yán)金明在接受本刊記者采訪時(shí)建議，目前的土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃缺乏中長(zhǎng)期的規(guī)劃，應(yīng)該以年度為主，建立中長(zhǎng)期的完整的體系，將批地計(jì)劃分為下一財(cái)政年度的賣地計(jì)劃和后四個(gè)年度的土地發(fā)展計(jì)劃，即“1+4”模式，計(jì)劃逐年滾動(dòng)，賣地計(jì)劃是定位的，而發(fā)展計(jì)劃僅定量。在年度土地出讓計(jì)劃中統(tǒng)一公布出讓地塊的位置、面積、數(shù)量等明細(xì)內(nèi)容，留給開(kāi)發(fā)商更多的選擇空間和選擇時(shí)間，也賦予業(yè)界主動(dòng)選擇的權(quán)利。
陳海旭則認(rèn)為，政府應(yīng)該學(xué)習(xí)國(guó)外，不僅要將信息公布日前提前到一個(gè)長(zhǎng)的周期，而且應(yīng)該組織相關(guān)專業(yè)部門(mén)對(duì)要出讓的地塊進(jìn)行前期調(diào)研，做出全景式可行性分析報(bào)告，直接將這些信息賣給有意競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商，這樣既能減少開(kāi)發(fā)商的盲目抬高地價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上升，也能防止開(kāi)發(fā)商因前期準(zhǔn)備不足而中途退出導(dǎo)致的土地流拍。“這也許比勾地制度更有效。”陳海旭對(duì)本刊記者說(shuō)。
稿件來(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
