中新網(wǎng)3月6日電 中國青年報(bào)今日載文說，在北京，很多人發(fā)現(xiàn)，夜幕降臨以后，越來越多已經(jīng)建成銷售的樓盤，只星星點(diǎn)點(diǎn)地亮著燈光，說明空置的房子在增加。本來應(yīng)該高興的北京市民，卻怎么也樂不起來，因?yàn)椋词乖絹碓蕉嗟姆孔記]人買，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)依然持續(xù)堅(jiān)挺。
2月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)驗(yàn)證了大家的感受。2005年前11個(gè)月，全國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，比上年同期增長14.2%，規(guī)模超過2005年上半年房屋竣工面積。而北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明：2005年末，北京市全市空置商品房面積達(dá)到1374.2萬平方米，其中商品住宅空置799.7萬平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%。
空置的房子越來越多，是否導(dǎo)致了房價(jià)的下挫？從北京市統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)看，答案是否定的。2005年，北京市全年商品住宅期房平均價(jià)格為6725元／平方米，比上年增長19.2%。而同年上海商品住宅平均銷售價(jià)格為6698元／平方米，漲幅僅為4.9%。
近日，在國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市今年1月住房價(jià)格的監(jiān)測(cè)中，北京更以8.4%的增幅成為當(dāng)月價(jià)格上漲最快的特大型城市。這些數(shù)據(jù)表明，北京空置面積與房價(jià)的雙高，使越來越多的房子面臨著有價(jià)無市的尷尬。應(yīng)該如何看待？“從規(guī)模上看，房屋的空置率是上升了。”建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興介紹說，2004年之前，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置問題就很突出，那時(shí)候就有差不多9000萬平方米左右的房子處于空置狀態(tài)。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是，如果再加上2005年12月的情況，估計(jì)房屋空置的數(shù)字比1.14億平方米還要高。
但趙路興認(rèn)為，看待房屋空置問題要區(qū)分空置年限。一般來講，空置3年以上的稱之為積壓，一年以下的，“那是處于待售狀態(tài)的房子，處于正常銷售期”。1年至3年之間沒有售出的房子則是通常意義上的空置房屋。
趙路興認(rèn)為，這幾年中國開發(fā)建造的房屋，從技術(shù)含量、環(huán)境、戶型、結(jié)構(gòu)等方面來說比以前都進(jìn)步很大，好房子不可能沒有市場(chǎng)，“位置好、戶型現(xiàn)代、環(huán)境好的房子空置情況并不明顯”。1.14億平方米空置的房子更多的是分布在大城市的郊縣、戶型落后的房子，“這些房子已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)的需求。”
北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2005年北京市空置的商品房中，空置一年以上的占了近三成，達(dá)到27.7%，77.3%的空置面積在三環(huán)路以外。“我國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍是供小于求。”趙路興說，2004年之前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給略大于需求，但從2004年下半年開始，房地產(chǎn)進(jìn)入新階段，供給小于需求。
他分析，造成這一轉(zhuǎn)變的原因包括：從1998年開始的刺激住房消費(fèi)的政策開始顯現(xiàn)效應(yīng)，人們開始改善自己的生活，購買更大更好的房子；股市不景氣，大量股市資金退出來進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；中國城市化進(jìn)程加快，2004年全國城市拆遷改造的面積就達(dá)8000萬平方米。人們的住房需求空前高漲，但由于銀行信貸資金管理更加嚴(yán)格等因素的影響，房地產(chǎn)的供應(yīng)并沒有同比上升，從而造成了房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面。
而此前，有媒體報(bào)道，央行金融報(bào)告曾提及北京房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行中的三大階段性矛盾———
一是宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)價(jià)格上升。價(jià)格上漲主要原因在于北京房地產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)漲，域外購房及全額付款購房比重較高，土地定價(jià)模式、租金收益支持等多種因素促使房價(jià)上漲。二是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅回落。土地管理模式改變使分散開發(fā)變成了統(tǒng)一開發(fā)和供給，開發(fā)資金籌集渠道受到了限制。三是普通住房空置與居民需求的結(jié)構(gòu)性矛盾。北京居民收入呈現(xiàn)出分層走勢(shì)，開發(fā)商迎合高收入需求并拉高普通住房價(jià)格，造成房地產(chǎn)供求矛盾，導(dǎo)致空置率上升。
就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙高”現(xiàn)象，中國社科院財(cái)貿(mào)所副研究員況大偉也給出了解釋。
況大偉認(rèn)為，盡管目前房地產(chǎn)的空置面積在增長，但商品房的供給仍然小于需求。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)自己開發(fā)的樓盤很有信心，覺得肯定有人買，所以盡管空置面積在增加，也絕不肯降價(jià)出售。“土地既有生產(chǎn)要素的屬性，同時(shí)還有資產(chǎn)的屬性。”況大偉說，當(dāng)市場(chǎng)供小于求的時(shí)候，土地的生產(chǎn)要素屬性降低，人們將其作為資產(chǎn)進(jìn)行保有。目前中國的房屋空置應(yīng)該是結(jié)構(gòu)性的，距離遠(yuǎn)的房子出現(xiàn)空置的更多，尤其北京這樣一個(gè)單一中心的城市尤為明顯。
但況大偉認(rèn)為，中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度很高，價(jià)格不合理。經(jīng)過研究，中國目前房地產(chǎn)的價(jià)格偏離其邊際成本的程度很高，“以北京為例，房地產(chǎn)價(jià)格的60%都是非成本的因素，這說明這個(gè)市場(chǎng)壟斷程度很高，價(jià)格很不合理，房地產(chǎn)業(yè)的利潤很高。”
況大偉反對(duì)房地產(chǎn)的成片開發(fā)，反對(duì)大盤，建議對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施價(jià)格管制，計(jì)算出開發(fā)商開發(fā)樓盤的邊際成本，由政府給出一個(gè)限價(jià)，接受不了的開發(fā)商自行淘汰。同時(shí)鼓勵(lì)更多的開發(fā)商競爭，把大項(xiàng)目化成小項(xiàng)目分給更多的開發(fā)商來做，以防開發(fā)商相互勾結(jié)形成價(jià)格同盟。(李松濤)
