中新網(wǎng)1月24日電 據(jù)新華網(wǎng)消息，2005年從“國八條”開始，一項(xiàng)項(xiàng)限制投機(jī)、打壓炒房、穩(wěn)定房價(jià)的政策相繼出臺。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢，穩(wěn)定了房價(jià)。
據(jù)權(quán)威部門預(yù)測，進(jìn)入2006年，中低價(jià)格的普通商品住宅以及經(jīng)濟(jì)適用房、配套商品房供應(yīng)將會增多，高檔住宅的市場比例將逐漸降低，反映在市場上，就是拉低平均價(jià)格，預(yù)計(jì)今年一些城市平均房價(jià)會出現(xiàn)下調(diào)。
調(diào)查：炒房客越來越少
最新調(diào)查顯示，目前北京以投資為目的的購房者已經(jīng)越來越少，某些期待短期獲利的投資者陸續(xù)被擠出市場。據(jù)個人投資理財(cái)網(wǎng)CEO洪曦介紹，投資類房產(chǎn)的回報(bào)方式通常有兩個，一個是做短線投資，等房產(chǎn)升值后將其出售，另一個則是做長線投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時間和稅收上提出新政策以來，短線投資的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)非常大，基本只能考慮長線投資。
“從長期投資的角度考慮，最重要的衡量指標(biāo)就是租金回報(bào)率。”戴德梁行住宅投資部總經(jīng)理岳鋒鋼說，“現(xiàn)在北京房屋出租的回報(bào)率大約在4%到5%左右。”按照5%這一平均回報(bào)率計(jì)算，如果投資50萬元的房子，每年需要收取租金2.5萬元，也就是說月租金需要達(dá)到2000元，但這一租金水平并不是所有房產(chǎn)都能夠達(dá)到。另外，目前3年期國債的投資回報(bào)率是3%，只比房產(chǎn)投資低一個百分點(diǎn)，但是完全屬于無風(fēng)險(xiǎn)投資。
與此同時，新盤價(jià)格不斷上升，但租金水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像房價(jià)上升得那么快，使得投資者的租金空間進(jìn)一步受到了壓縮。根據(jù)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對京城幾處熱點(diǎn)出租地區(qū)的監(jiān)測，國貿(mào)地區(qū)目前兩居室的出租價(jià)格平均為1700元至1900元，僅比去年同期上升50元左右，但國貿(mào)周邊地區(qū)新盤的價(jià)格則從去年的平均6000多元上升了將近1000元。洪曦說：“我認(rèn)為起碼在一年內(nèi)樓市的投資機(jī)會很有限。”
“如果投資預(yù)期下降，也許會對整個住房市場造成影響，進(jìn)一步促進(jìn)樓市降溫。”岳鋒鋼說，“但是這種影響在目前還很難下定論。因?yàn)樵S多人購買的都是期房，需要一兩年之后才能入住，導(dǎo)致了市場影響的滯后。”
市場：新盤供應(yīng)總量大增
去年房價(jià)的暴漲以及新開項(xiàng)目的銳減，使得人們對今年的新項(xiàng)目充滿了希望。讓購房者驚喜的是，新年剛開始，京城獲得預(yù)售許可的項(xiàng)目便呈現(xiàn)加速的趨勢，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，新年第一周就有25個樓盤獲得預(yù)售許可，比前兩月有明顯增長。而且據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年新開盤面積至少在2000萬平方米，將大大超過去年的供應(yīng)總量。
得出這個結(jié)論的依據(jù)是，2004年僅“8.31”過關(guān)的住宅項(xiàng)目用地就有191個，占地面積2010萬平方米，規(guī)劃建筑面積3265萬平方米。由北京市建委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2005年1至10月份，全市商品住宅新開工面積1265.5萬平方米，同比下降22%。2005年全年，商品住宅新開工面積將在1500萬平方米左右，這樣看來，僅“8.31”過關(guān)項(xiàng)目就有1765萬平方米沒有供應(yīng)。同時加上前年公開出讓的438萬平方米、去年公開出讓的近300萬平方米的土地，也就是說，由于2007年北京可能將不再批準(zhǔn)新開工項(xiàng)目，2006年理論上至少有2500萬平方米的土地可以進(jìn)入市場。
在今年第一周，新獲得預(yù)售許可的25個樓盤中，住宅類共19個，銷售面積為95萬平方米(含部分辦公、底商等)。而去年11月、12月同期，獲準(zhǔn)預(yù)售的樓盤均為5個。同時根據(jù)搜房網(wǎng)提供數(shù)據(jù)，新年新入市的項(xiàng)目已達(dá)6個，包括兩個全新項(xiàng)目和4個老項(xiàng)目的后期。
業(yè)內(nèi)：平均房價(jià)會降低
2005年由于土地供應(yīng)總量的減少，北京樓市出現(xiàn)了土地有效供應(yīng)不足，但從平均房價(jià)看，2006年北京的平均房價(jià)會出現(xiàn)下降的趨勢，原因是今年可供開發(fā)的土地大都在五六環(huán)了。其實(shí)這一趨勢在去年已經(jīng)有所體現(xiàn)，四環(huán)以內(nèi)的新樓盤已經(jīng)明顯減少，而由于級差地租，五環(huán)以外的土地價(jià)格明顯會低于四環(huán)以內(nèi)，房價(jià)也會低于城里，因此，2006年平均房價(jià)會降低。
同時，今年計(jì)劃竣工經(jīng)濟(jì)適用住房200萬平方米，全部為去年續(xù)建項(xiàng)目，竣工規(guī)模分布在回龍觀、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項(xiàng)目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區(qū)政府組織居民認(rèn)購選房。
戴德梁行預(yù)計(jì)，由于城市可供開發(fā)的土地逐漸減少，各開發(fā)機(jī)構(gòu)將目光落到了城市的近鄰區(qū)。因此在2006年度，郊區(qū)低密度項(xiàng)目將進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)量。同時，北京住宅銷售市場在2005年第四季度明顯改觀，說明市場的實(shí)際需求客觀存在。在政策環(huán)境明朗后，居民實(shí)際的購買力釋放需要一個過程，而這個過程將延續(xù)到2006年上半年。(洛濤）
