中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，早在去年下半年，業(yè)內(nèi)人士就預(yù)測(cè)2005年是北京樓市寫(xiě)字樓供應(yīng)突增的一年。時(shí)至今年年末，西環(huán)廣場(chǎng)、金地國(guó)際中心、LG大廈、凱晨廣場(chǎng)等大量寫(xiě)字樓樓盤(pán)的開(kāi)工建設(shè)和銷(xiāo)售也證實(shí)了這一點(diǎn)。同時(shí)除傳統(tǒng)的金融街、CBD、中關(guān)村三大寫(xiě)字樓集中供應(yīng)區(qū)外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也有大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目出現(xiàn)，形成了多區(qū)域發(fā)展之勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫(xiě)字樓新增供應(yīng)的總建筑面積達(dá)到220萬(wàn)平方米左右。
供應(yīng)量與空置率“比翼齊飛”
據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一至三季度，北京寫(xiě)字樓總體供應(yīng)面積為308萬(wàn)平方米，同比增加10.4%。尤其是第二季度北京新增寫(xiě)字樓面積達(dá)179萬(wàn)平方米，超過(guò)了2004年全年的新增供應(yīng)量。在經(jīng)歷了前兩年的集中開(kāi)發(fā)之后，京城寫(xiě)字樓在今年迎來(lái)了供應(yīng)高峰期。
然而，市場(chǎng)需求卻受今年一系列的調(diào)控影響而有所下降。有數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，北京寫(xiě)字樓整體空置率為13.51%，比去年同期上升了2.37個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯，致使今年寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商的日子變得不那么好過(guò)。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示：“今年寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場(chǎng)放量激增，而需求又受到了壓抑，導(dǎo)致市場(chǎng)消化放緩；其二，寫(xiě)字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫(xiě)字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時(shí)間。”基于以上兩點(diǎn)，他認(rèn)為2006年北京寫(xiě)字樓的空置率將有所下降。
銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)冰火兩重天
據(jù)了解，很多寫(xiě)字樓當(dāng)初雄心勃勃入市準(zhǔn)備一下被整購(gòu)的，到后來(lái)都不得不改變銷(xiāo)售思路切分銷(xiāo)售，甚至改租代售。這種現(xiàn)象在中關(guān)村市場(chǎng)表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。CEO拓展大廈銷(xiāo)售經(jīng)理劉海波認(rèn)為，“之所以出現(xiàn)這種情況并不是開(kāi)發(fā)商主動(dòng)選擇的。但是大家在立項(xiàng)時(shí)并沒(méi)有想到數(shù)年后寫(xiě)字樓市場(chǎng)如此低迷，中關(guān)村寫(xiě)字樓銷(xiāo)售已經(jīng)陷入最低谷，這種情況下，與其銷(xiāo)售不如出租。”據(jù)了解，如今中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，已經(jīng)超過(guò)70%的新增寫(xiě)字樓面積被投往租賃市場(chǎng)。“賣(mài)房賣(mài)成了房東”在中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。
與整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售低迷形成鮮明對(duì)比的是，大單的銷(xiāo)售成交頻繁出現(xiàn)，尤其是幾家國(guó)外基金紛紛大手筆投資國(guó)內(nèi)的寫(xiě)字樓，如美林集團(tuán)以3000萬(wàn)美元注資銀泰中心、摩根士丹利4億元人民幣購(gòu)買(mǎi)了富力雙子座B座、新加坡凱德置地集團(tuán)整棟購(gòu)買(mǎi)了中環(huán)世貿(mào)中心A、B兩座。這些都成為今年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的亮點(diǎn)。而目前國(guó)際投資機(jī)構(gòu)對(duì)京城樓市的投資主要集中在CBD，可見(jiàn)他們?cè)谠囁A段出手非常謹(jǐn)慎，對(duì)合作方和利潤(rùn)回報(bào)要求也比較高。
傳統(tǒng)區(qū)域仍是熱點(diǎn) 其他區(qū)域相應(yīng)補(bǔ)充
今年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要供應(yīng)量仍在傳統(tǒng)的CBD、中關(guān)村和金融街。其中CBD區(qū)域的寫(xiě)字樓供應(yīng)量迎來(lái)了開(kāi)發(fā)建設(shè)5年來(lái)的頂峰。中關(guān)村區(qū)域今年成為寫(xiě)字樓供應(yīng)的“大商家”，其供應(yīng)集中且持續(xù)放量。有數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓總量約為52萬(wàn)平方米，其中近3年新供量約達(dá)28萬(wàn)平方米，而且相當(dāng)數(shù)量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區(qū)域的租金和售價(jià)表現(xiàn)不是很樂(lè)觀。
金融街地區(qū)今年也將進(jìn)入落成高峰期，今年該地區(qū)有包括中遠(yuǎn)公司的凱晨廣場(chǎng)在內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá)38萬(wàn)平方米，但該地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)和需求一直以來(lái)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場(chǎng)仍會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
除以上3個(gè)重點(diǎn)區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫(xiě)字樓項(xiàng)目出現(xiàn)。(李海鵬)
