中新網(wǎng)12月2日電 據(jù)《國際金融報》報道，國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份上海房屋銷售價格環(huán)比下跌1.1%，跌幅連續(xù)三個月居全國之首；同時，上海二手房銷售價格環(huán)比下跌1.2%，亦居全國之首。這意味著，8月以來，上海已連續(xù)3個月成為全國房價環(huán)比降幅最大的城市。
與此同時，上海中原研究咨詢中心研究部數(shù)據(jù)認(rèn)為：上海中心城區(qū)的成交均價在10月卻出現(xiàn)連續(xù)上漲走勢，中心城區(qū)均價達每平方米12063元。
由于成交量的相應(yīng)減少，中心城區(qū)單個樓盤的價格對區(qū)域均價產(chǎn)生較大影響，如徐匯區(qū)上漲幅度達到6000元/平方米左右，主要是虹橋樂庭成交的拉動，該盤成交均價高達27000元/平方米，且成交量占徐匯區(qū)10月總成交量的1/3左右；受華府天地成交的影響，10月份盧灣區(qū)均價達到了25783元/平方米，高居上海各區(qū)榜首。
權(quán)威數(shù)據(jù)說下降，真實的市場反應(yīng)是上漲，完全相反的判斷讓真相變得撲朔迷離。是跌還是漲，即使對這么一個簡單的問題，上海樓市觀察者的回答恐怕要“三思而后言”，有人甚至表示，上海樓市有三張不同的“臉”。
“數(shù)據(jù)臉”：市場供需被涂了一層面膜
2005年上海建設(shè)配套商品房和中低價商品住房，預(yù)售2000萬平方米，上市總量近20萬套。以配套商品房為主的中低價普通商品住房供應(yīng)占供應(yīng)總量的比重將達65%。其中，閔行區(qū)已推出近200萬平方米的重大工程動遷配套商品房，主要分布在浦江、梅隴、吳涇、顓橋、莘莊、華漕6個鎮(zhèn)和莘莊工業(yè)區(qū)。
這些數(shù)據(jù)說明，上海配套商品房和中低價商品住房現(xiàn)實供應(yīng)量巨大，而潛在的供應(yīng)量同樣呈現(xiàn)大幅增長的態(tài)勢。上海市房地局最新提供的數(shù)據(jù)顯示：截至10月底，全市配套商品房共有195幅地塊，2371公頃用地已實施項目招標(biāo)，可建面積約2500萬平方米，新開工面積1046萬平方米，實現(xiàn)預(yù)售637萬平方米。中低價普通商品房用地共有56幅地塊，705公頃用地已實施項目招標(biāo)，可建面積約740萬平方米。浦東、閔行、嘉定三個試點供應(yīng)區(qū)首批項目已啟動開工，盧灣、浦東配售工作也將于近期啟動。
在配套商品房和中低價商品住房放量供應(yīng)的背景下，上海房地產(chǎn)市場的供需出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)，進而影響到房價的波動。漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月份上海住宅項目成交價格為7559元/平方米，去年同期是7623元/平方米。這不僅表明，上海的房價已經(jīng)回到甚至低于去年同期的水平，同時因為供應(yīng)量的增長預(yù)期，上海房地產(chǎn)市場還將處于進一步調(diào)控中。
但在許多市場人士看來，這似乎不是真實的感覺。另一組數(shù)據(jù)則完全指向另一種判斷：在上海住宅項目成交價格中，如果剔除動遷配套房因素，11月份上海住宅項目成交價格大致為8700元/平方米，這一價格比去年同期上漲約4.3%，僅低于2005年1月(9336元/平方米)及3月(9164元/平方米)的住宅成交均價。這兩個月是公認(rèn)的上海房價的高峰期。
按照成交結(jié)構(gòu)分析，今年年初所成交的房源，動遷配套房所占比例極少；而到了9月份，低價位的動遷配套房開始占到總成交量的10%以上。惟有剔除動遷配套房的影響，商品住宅的成交價才能在時間坐標(biāo)上具有可比性。這樣，實質(zhì)上二手房成交價格的跌幅，遠(yuǎn)沒有人們想象的那么大。當(dāng)然，這其中除了配套房的大量上市因素外，次新房的成交量急速下降也使價格維持在較小的波動區(qū)間。
這種現(xiàn)象在閔行區(qū)最為明顯。漢宇地產(chǎn)市場研究中心的數(shù)據(jù)顯示，上海外環(huán)以外商品住宅價格從5月份的6461元/平方米一直跌到11月份的4408元/平方米，跌幅高達31.7%；尤其是閔行區(qū)，其在吳涇的紫晶南園、浦江鎮(zhèn)的浦江新城等大型動遷配套房，價格都在5000元/平方米左右，再加上軌道交通與公共交通的建設(shè)，促使動遷戶置業(yè)重點放在了這些樓盤——而這些本來會成為次新房市場生力軍的購買力，最終沒有形成。
在樓市的調(diào)整階段，一、二手樓盤的成交都顯得較為低迷；而“兩個1000萬”工程的配套房在一定程度上提供的市場成交量，放大了市場的需求；但與整個市場需求相比，它并非主流。與此同時，新建商品房在明后兩年的供應(yīng)量也將以不下于配套房的速率增加。或許，明年的市場數(shù)據(jù)才更有說服力。
“話語臉”：聲討開發(fā)商面紅耳赤
如果倒退到半年以前，“看空還是看多”這個問題，應(yīng)該還是能夠引起房市輿論一定的爭論興趣的。時過境遷，如今，輿論的焦點已經(jīng)聚集到開發(fā)商何時才能更大幅度降價上。當(dāng)房價依然讓眾多消費者感覺到明顯的購買壓力時，無論是學(xué)者還是專家，都開始力證房價還要跌。
從上海樓市的“10月拐點論”到還將“大跌幾年”說法的橫空出世，大概是由于現(xiàn)在的房價還無法滿足絕大部分購房者的預(yù)期，所有的聲音不約而同地指向了似乎本該更低的房價。可是樓市的價格似乎并沒有按這些話語在變化，超級樓盤也在繼續(xù)推出，這似乎在人們的傷口上撒了一把鹽。
于是，開發(fā)商順理成章地成為輿論的眾矢之的——房價應(yīng)該繼續(xù)下降。主動權(quán)顯然在他們手里。繼而，樓市矛盾的鎂光燈就落在了開發(fā)商和市場的博弈上，市場則開始眼巴巴地等待開發(fā)商資金鏈的斷裂，以此期望開發(fā)商不得不主動降價。
正在輿論強烈質(zhì)疑開發(fā)商暴利的風(fēng)頭浪尖上，北京華遠(yuǎn)集團總裁任志強又在公開場合表示：“沒有巨大的利潤支持，無法建設(shè)品牌，因此房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的。”任老板一語驚四座，招來一片聲討。即使他事后表示并未發(fā)表過這樣的言論，但這場風(fēng)波還是讓開發(fā)商作為一個群體犯了眾怒———本已賺了個盆滿缽滿，在所有人都等待他們讓利降價的關(guān)鍵時刻，非但無法提供令人滿意的價格，居然還做出如此“得了便宜還賣乖”的事情，自然逃不掉口誅筆伐。于是，輿論紛紛將這場爭議引向深入：房地產(chǎn)的建筑成本和利潤構(gòu)成應(yīng)該透明。
那開發(fā)商究竟日子過得如何？萬科借市場低落之機，掉丁長峰離開上海；順馳以公司調(diào)整為由，裁員甚至達到30%。且不說坊間流傳多時諸多開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈危機的說法是真是假，這些地產(chǎn)大佬們的舉動也似乎值得琢磨。
“市場臉”：假笑應(yīng)對購房人
即使我們無從得知開發(fā)商是否內(nèi)部資金出現(xiàn)問題，讓整個市場感到欣喜的，是從今年6月份開始，就一直有樓盤開始大幅降價。起初，某盤以低于周邊樓盤19%的新定價挑起了這一輪降價大戰(zhàn)的濫觴，迫使周邊同類樓盤也因此以降價來應(yīng)對。當(dāng)降價樓盤越來越多、降價幅度逐漸達到20%甚至30%時，很多意向購房者居然驚訝地發(fā)現(xiàn)，他們心儀的樓盤，價格并沒有因此發(fā)生很大變化。
為什么會這樣？一種典型的說法是這樣的：雖然現(xiàn)在很多樓盤祭出降價的大旗，并且降幅動輒10%以上，不可謂不具有典型性；然而更具有典型性的則是——價格真正達到了這個降幅的，往往只是一個樓盤中少數(shù)的幾套房子，而這些房子或臨街喧鬧、或終年不見陽光、或樓層不盡如人意——而絕大部分的樓房，依然是以原價銷售——或者降價幅度遠(yuǎn)小于其宣傳力度。這樣現(xiàn)實的市場很讓諸多等待房價下跌的觀望者失望。
當(dāng)然，上海也出現(xiàn)了一些房價降低幅度確實比較大的樓盤。其實，市場所決定的房價走勢，有時甚至和數(shù)據(jù)上的、話語中的截然相反。以黃浦區(qū)二手房市場為例，想象中應(yīng)該是價高無市，但情況恰恰相反，目前的二手房市場銷量逐月回升，價格也沒有出現(xiàn)下跌趨勢。業(yè)內(nèi)人士分析：“黃浦區(qū)是世博會動遷的主要區(qū)域，因此聚集了很大數(shù)量的動遷居民，黃浦區(qū)的居民都是多年住在這一區(qū)域的，早已經(jīng)習(xí)慣了這里的生活方式，大都不愿意為動遷而搬到偏遠(yuǎn)地方居住。就他們而言，寧愿再稍微多出點錢，在黃浦區(qū)買次新房居住，因此二手房成為他們最多的選擇。這樣一來，黃浦區(qū)房價自然就上去了。”這樣看來，市場規(guī)則有時真的是無法被違背的。（鄧旭）
