中新網(wǎng)11月11日電 據(jù)中國青年報引自新華社報道，自福州市物價局公布房價成本及“房價成本揭秘”調(diào)查以來，引起社會各界的強烈反響，有關(guān)部委予以回應和支持，認為公布房價成本清單，還購房者知情權(quán)，是非常有意義的。但也有一些開發(fā)商提出質(zhì)疑甚至表示反對，認為這一做法會侵犯商業(yè)秘密，稱供求關(guān)系決定價格，只要房子能賣出去，再高的價格也是合理的。
公開房價成本清單，究竟是還購房者知情權(quán)，還是侵犯開發(fā)商商業(yè)秘密？記者就此進行了追蹤采訪。
公開房價成本有無必要？
北京房地產(chǎn)業(yè)界對公開房價成本基本持反對態(tài)度。北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王志剛表示，政府相關(guān)部門公布房價成本清單，一有難度，二意義不大。
福州市物價局公布房價成本后，中央黨校研究員曾業(yè)松感言：調(diào)控房價這么久，居然一直沒有具體房價成本的資料供決策參考，調(diào)控的參照物不清楚，不能說不是一個缺陷。那么，房價成本到底該不該公開呢？
北京大學法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，我國價格法明確要求經(jīng)營者在定價時遵循公平、合法和誠實信用的原則，以生產(chǎn)經(jīng)營成本和市場供求狀況作為定價的基本依據(jù)，為消費者提供價格合理的商品和服務。房價一般包括地價、建筑安裝成本、配套設(shè)施費用、貸款利息、稅收以及開發(fā)商中間利潤。從政務信息公開的角度講，政府公布其中由自己控制的那一部分，無可厚非，也比較可行。政府并未直接干涉開發(fā)商的定價行為。
中國社科院研究員易憲容認為，在房地產(chǎn)交易中，購房者長期處于信息不對稱的弱勢地位，政府公布商品房的社會平均成本，有利于改變這種不對稱，增加購房者與開發(fā)商在博弈中的話語權(quán)。因此，政府部門理應將其公之于眾，以維護公眾的知情權(quán)。仿照福州等地的做法，國家將房價成本清單的發(fā)布作為一項政策規(guī)定下來，雖然不一定影響房價，但至少可以強化此前宏觀調(diào)控取得的成果。
公布成本清單是否會侵犯商業(yè)秘密？
記者在采訪中聽到一些開發(fā)商質(zhì)疑的理由是：對于房地產(chǎn)企業(yè)過多干預將嚴重影響投資環(huán)境。
北京浙金都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳豪認為，目前各樓盤的各項銷售指標通過網(wǎng)絡(luò)很容易查到，如果再公布成本，房地產(chǎn)商將沒有秘密可言。對比一些工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，他們的產(chǎn)品成本、庫存等數(shù)據(jù)都是商業(yè)秘密，這對于房地產(chǎn)企業(yè)不公平。
這里我們先要弄清楚房價“成本清單”公布的是什么？房價成本主要包括四項內(nèi)容：地價、建安成本、各項配套費用和運營成本4部分。需要明確的是，這里的前3項都是政府有關(guān)部門掌握的，而第4項指的是開發(fā)商的平均運營成本。雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般開發(fā)商會控制其占商品房銷售價格一定的比例。
樓建波說，開發(fā)商說對他們不公平是沒有道理的。構(gòu)成法律上保護的商業(yè)秘密，中國《反不正當競爭法》第10條規(guī)定是指不為公眾所知悉、能為權(quán)利人帶來經(jīng)濟利益、具有實用性，并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營信息。其主要特點一是公眾無法獲得，不能通過正常渠道得到；二是生產(chǎn)中有訣竅，具有實用性，能為他帶來直接或間接經(jīng)濟效益，披露后會造成損失；三是采取了保密措施，如訂立保密協(xié)議，采取保密措施。目前房價成本清單并未要求每個開發(fā)商出具他們的管理費用、人頭費用等細目。而且，隨著土地實行招拍掛，稅收征管程序的日漸透明，房價成本中的這些部分實質(zhì)上已經(jīng)無密可保。
福州、江蘇等地物價部門認為，合理的市場定價機制的前提是信息充分公開。在西方國家，政府經(jīng)常發(fā)布與群眾生活密切相關(guān)的商品成本價格情況，讓公眾了解、參與價格的形成，從而使價格趨于合理。我國政府部門公布由自己控制、掌握的城市房價中的成本構(gòu)成，應該不會構(gòu)成對開發(fā)商商業(yè)秘密的侵犯。
公布房價成本是否難以操作？
一些開發(fā)商和學者提出，公布房價成本涉及到多個部門，根本無法操作。北京市國土局辦公室副主任靳京表示，房價成本大致由土地成本、建安成本、其他稅費等組成，雖然簡單，但北京有4000多家開發(fā)商，每一個開發(fā)商的樓盤開發(fā)成本不一樣，真正公開房價的成本清單，就工作量來說是非常大的，并且需要足夠的網(wǎng)絡(luò)資源支持。
江蘇省物價部門相關(guān)負責人認為，所謂工作難度大、不好操作等等，從技術(shù)層面看并不存在，難在政治層面和利益共同體的影響力。他們指出，構(gòu)成房價成本的各項數(shù)字，相關(guān)職能部門都有，或都能測算出來，甚至物價部門就能獨立測算出來。但為了保證權(quán)威性，通常物價部門要求土地、房管、建設(shè)等部門配合并提供資料，相互印證。一般而言，每平方米的建安成本和各種配套費在同一城市所有樓盤是一樣的，也就是說，這兩項根本不需要一個樓盤一個樓盤去算，只有地價不同，操作簡單，沒有任何難度。其真實原因是阻力太大，誰都不想惹麻煩。
南京審計學院財政稅收研究所所長蔣大鳴教授認為，各政府部門推廣電子政務已有相當一段時間，通過計算機網(wǎng)絡(luò)，整合各部門信息，要算出房價的成本并不難。
公布房價成本能撼動高房價嗎？
有些開發(fā)商和專家認為，公布房價成本清單，數(shù)據(jù)有可能是被修正的，不能從根本上撼動當前的高房價。
北京香江國際副總裁潘明朗認為：“即使公布了房價成本清單，對降低房價也不會起到多大作用。房價的高低，是由市場供求關(guān)系決定的。當市場供大于求時，房價自然下降。就是把所有的成本清單公布了，房價高低仍不受影響。”
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副主任陳則明撰文表示，要求公開成本是“烏托邦”的夢想。文章認為，想通過公布房價成本來破解樓市供求矛盾恐怕是不現(xiàn)實的。
樓建波認為，房地產(chǎn)的價格主要是由市場供需關(guān)系決定的。房價成本是否公開，表面看并不會對商品房市場價格產(chǎn)生實質(zhì)性影響。但是，這種公開是根治高房價的一個突破口，政府公布房價中的社會成本，尤其是土地成本，可以為社會和媒體對開發(fā)商的價格行為進行監(jiān)督創(chuàng)造有利條件，最終有助于一個有效的商品房價格監(jiān)督機制的形成。
專家指出，公布房價成本的關(guān)鍵是如何使之法律化、制度化、科學化，肯定會逐步改變住房價格機制扭曲的現(xiàn)狀，影響房價。
一些消費者提出，是否公布成本不能只聽開發(fā)商的聲音，也要多聽聽購房者的意見。無論如何，房價應更接近真實成本。因為房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設(shè)小康社會的主要目標之一，政府有責任適當干預，讓開發(fā)商保持合理利潤而不是暴利。 (“新華視點”記者 陳芳、方益波、鄧華寧)
