隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸被進(jìn)一步收緊，長(zhǎng)期依賴于銀行的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商感受到了前所未有的資金壓力，發(fā)展穩(wěn)定的、適當(dāng)?shù)摹⒍嘣谫Y工具已迫在眉睫，而此時(shí)，來(lái)自于香港及海外的房地產(chǎn)信托投資基金為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國(guó)際資本市場(chǎng)融資的契機(jī)。
盡管海外REITs的出現(xiàn)，為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資提供了新的渠道，海外的房地產(chǎn)投資基金和國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)商都對(duì)REITs報(bào)以極大的熱情，但目前，尚無(wú)一支真正的內(nèi)地REITs上市發(fā)行。除了業(yè)內(nèi)正在極力呼吁的稅收政策、財(cái)務(wù)制度、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及必要的專業(yè)機(jī)構(gòu)等原因，還有一個(gè)很重要的因素就是缺少足以支持REITs的投資市場(chǎng)。
近日，銀監(jiān)會(huì)法規(guī)部副主任李伏安指出，REITs的對(duì)象是商用房，有投資才能有REITs。政府的宏觀政策、金融政策直接影響房地產(chǎn)的需求，直接干預(yù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，對(duì)于REITs來(lái)說(shuō)這些政策都很重要。目前政府強(qiáng)調(diào)的政策是支持買(mǎi)房自住，而不鼓勵(lì)買(mǎi)房投資出租。李伏安認(rèn)為，金融創(chuàng)新需與政策配套，應(yīng)該明確房產(chǎn)本身是投資品，而非消費(fèi)品，在政策上使存量房市場(chǎng)流動(dòng)起來(lái)。現(xiàn)在政府在政策上雖然不鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資，至少也應(yīng)該是引導(dǎo)投資，而不是限制投資。應(yīng)該允許和鼓勵(lì)租房，對(duì)于合理的租金要確立合理的稅收。沒(méi)有這樣的政策，REITs就不成立。
李伏安認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有30至50年發(fā)展的空間，真正商品房開(kāi)發(fā)還不到10年的時(shí)間，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)和成熟物業(yè)相比還差得很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)有到限制房地產(chǎn)投資的時(shí)候。另外，房地產(chǎn)周期性非常強(qiáng)，其周期與經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期有關(guān)，也與融資工具的穩(wěn)定性有關(guān)，如果不能有長(zhǎng)期穩(wěn)定的投融資工具，不能有規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的整套措施，房地產(chǎn)周期的波動(dòng)性就會(huì)加大。發(fā)展多元融資渠道很重要的就是抵消或燙平、減低房地產(chǎn)周期的波動(dòng)。REITs可以提高二手市場(chǎng)的流動(dòng)性，以及創(chuàng)造更多的固定收益產(chǎn)品，創(chuàng)造新的投資需求，提高市場(chǎng)深度。同時(shí)，REITs發(fā)展給投資者找到更好的投資產(chǎn)品，強(qiáng)大的投資需求將是REITs主要的推動(dòng)力。應(yīng)該看到，10年后我國(guó)會(huì)進(jìn)入存量房市場(chǎng)，真正支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的一定是二手房，對(duì)于存量房流動(dòng)性的鼓勵(lì)政策將是支持整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。(來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào))
