北京的楊先生今年35歲，是一家大型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)，月收入15000元左右。楊太太目前在家照顧父母、孩子，沒(méi)有收入。楊先生想貸款買(mǎi)一套面積大些的住房，以便改善家人的居住條件。經(jīng)過(guò)挑選，楊先生在西三環(huán)購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)100萬(wàn)元的三居室，付了首付款30萬(wàn)元后，楊先生決定從銀行以20年期限貸款70萬(wàn)元。
目前，中國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款按揭還款方式，主要有等額本息還款法和等額本金還款法兩種。最近，建設(shè)銀行率先“試水”按揭還款方式的金融創(chuàng)新，并相繼推出了等額遞增還款法和等額遞減還款法兩種新的方式。這兩種方式同屬于等額累進(jìn)還款方式的大類。就是還款人在開(kāi)始的一段時(shí)間內(nèi)，每期還款額為固定金額，以后每隔一定時(shí)期(單位為月)，分期還款額都較前一段時(shí)間累進(jìn)一定金額的方式。如果累進(jìn)額大于0就是等額遞增還款法；累進(jìn)額小于0就是等額遞減還款法。
新的還款方式為客戶提供了更多的選擇。買(mǎi)房者可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇適合自己的方式。同時(shí)，不同的還款方式，所要償還的利息也不盡相同。所以，如何選擇一種自己既可以承受，而償付利息又少的方式，就成為了許多買(mǎi)房者關(guān)注的問(wèn)題。針對(duì)楊先生的情況，理財(cái)師為其進(jìn)行了詳盡的計(jì)算與分析。
等額本息還款法
楊先生在20年的貸款期內(nèi)，每月的分期還款額是4818元，20年總還款額是115.71萬(wàn)元，也就是說(shuō)楊先生總共需支付利息45.71萬(wàn)元。
等額本金還款法
楊先生每月償還本息金額不固定，本金每月需償還為2917元，利息隨時(shí)間的縮短而減小。第一個(gè)月還款金額為6772.5元。20年總還款額是108.78萬(wàn)元，楊先生總共需支付利息38.78萬(wàn)元。
等額遞增還款法
假定，累進(jìn)間隔期為3個(gè)月，累進(jìn)金額為49元。那么，楊先生第一個(gè)月的還款額為4198.6元。20年后總還款額是124.18萬(wàn)元。楊先生需支付利息54.18萬(wàn)元。
等額遞減還款法
假定，累進(jìn)間隔期為3個(gè)月，累進(jìn)金額為-50.4元。那么，楊先生第一個(gè)月還款額為6447元。20年后總還款額是107.3萬(wàn)元。總共只付利息37.27萬(wàn)元。
楊先生經(jīng)過(guò)認(rèn)真考慮，最終選擇了等額遞減的還款方式。楊先生認(rèn)為，一方面，起初雖然還款壓力較大，但6000余元的還款額相對(duì)于楊先生15000元的月收入來(lái)說(shuō)是可以承受的；另一方面，隨著還款期的臨近，自己每期還款額將越來(lái)越少，到臨近20年貸款期結(jié)束的前3個(gè)月，每月只需償還2465元左右，相對(duì)來(lái)說(shuō)，生活負(fù)擔(dān)更小。另外，更重要的一點(diǎn)，通過(guò)這種方式，楊先生要比等額本息還款法少負(fù)擔(dān)了18.5%的利息。
理財(cái)總結(jié)
在相同的條件下，等額遞減還款法較其他三種還款方式，所需支付的利息最少。
需要提醒買(mǎi)房者注意的是，選擇還款方式不應(yīng)該以支付利息的多少作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。省錢(qián)的方式并不是最適合的，每個(gè)人要根據(jù)自己未來(lái)的收入情況設(shè)計(jì)房貸還款方案。
附：各種還款方式匯總表(單位：萬(wàn)元)
貸款方式 還款總額 利息總額 第一個(gè)月還款額
等額本息 115.71 45.71 0.4818
等額本金 108.78 38.78 0.6773
等額遞增 124.18 54.18 0.4199
等額遞減 107.3 37.27 0.6447
(來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)；作者：王融）
