中新網9月19日電 據經濟參考報報道，但凡是房地產業內人士，最近都頻繁地聽到一個新名詞——REITs。REITs是房地產信托投資基金的英文縮寫。近期由于包括宏觀調控、土地供應制度調整、人民幣升值、WTO服務貿易條款臨近開放、奧運會籌辦，特別是香港允許REITs投資海外房地產等諸多利好疊加，REITs正在以前所未有的聲勢、規模涌入以京、滬兩地為代表的內地房地產市場。
有關數據統計，2004年房地產企業的融資活動空前活躍。僅從房地產信托來看，2004年全國約有31家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元。專家表示，2005年房地產信托將延續去年強勁增長的勢頭，房地產信托投資基金將成為信托業的關鍵詞。
REITs真的來了
目前，REITs在國外已經到了發燒的程度，而在內地才剛剛開始升溫。那么，REITs的真正優勢何在？
7月12日，由新加坡最大的銀行集團——新加坡現有五大房地產基金上市的承銷商星展銀行(DBS)主要贊助的“2005房地產信托基金亞太會議”在北京嘉里中心隆重召開，會上，諸多國際知名大行紛紛就進入中國市場而忙于奔走和討論。然而在此之前不足一個月的時間，香港證監會剛剛宣布撤銷了香港房地產信托投資基金投資海外房地產的限制，允許其在全球投資于房地產項目。
據記者了解，6月16日，香港證監會發布了經修訂的《房地產投資信托基金守則》及3月份征詢市場意見后的相關總結。除撤銷了香港房地產信托投資基金投資海外房地產的限制外，還將REITs投資海外物業及負債比率上限調高至45%。而此后不久，新加坡便大幅提高了當地REITs的負債比率，即由原來的35%提高至70%。并且，在稅收上還提供了優惠，即REITs派發給海外非個人投資者收益的預扣稅率，將從20%降至10%；豁免注入REITs的物業所應繳付的印花稅。
對此，中誠信托投資有限責任公司市場部負責人馬挺評價，“在激烈的市場競爭下，雙方都提出更多的優惠條件，這對于物業持有人而言或許是利好，但對于廣大購買REITs股份(基金單位)的投資者而言，未必是好事。”在他看來，游戲規則越是嚴謹，意味著投資者的風險越低；反則，當準入門檻較低，誰都可以進入時，則意味著市場正孕育著巨大的風險。對此，華銀投資控股有限公司投資管理部總經理劉思彤持保留態度。她認為，相比之下，新加坡的REITs市場較成熟，規則較明確，更具可操作性。而決定一支REITs的風險因素是多方面的，它絕不僅僅取決于上市市場的規則。華銀投資控股有限公司副總裁齊霽近期也曾在公眾場合表示，如無意外，該公司目前正在運作的REITs有望今年底明年初在新加坡掛牌上市。
REITs憑什么風光十足
據記者了解，REITs在美國、日本、澳州等國家已經是一種比較常見的融資模式。并且，在很多國家發展得已經相當成熟。那么，REITs與其他融資相比，具有哪些突出的優勢？9月15日，中國企業海外發展中心主任、經濟學家孫飛在搜狐焦點房地產網舉辦的REITs網友論壇上向記者表示，REITs與目前國內房地產信托計劃相比，雖然都屬于運用信托制度并投資于房地產領域的金融產品，但相比較之下，REITs卻具有其獨特的優勢。
首先，REITs是標準化可流通的金融產品，一般從上市或非上市公司收購房地產資產包(主要是商業地產、工業地產、寫字樓等)，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通；而目前國內的房地產信托計劃是受200份合同限制的集合非標準化金融產品，一般不涉及收購房地產資產包的行為，其收益視信托計劃的方案設置而定，目前尚無二級市場，不能在證券交易所上市流通。
其次，從投資回報來看，REITs對投資者的回報需要把收入的大部分分配給投資者，比如美國要求把所得利潤的95%分配給投資者，而新加坡要求把所得利潤的90%分配給投資者。國內的房地產信托計劃對投資者的回報為信托計劃方案中的協議回報，目前一般在3%至10%。
再次，從運作方式看，REITs負責提供資金并組建資產管理公司或經營團隊進行投資運營；國內的房地產信托計劃的運作方式是提供資金，監管資金使用安全，或局部參與項目公司運作獲取回報。
第四，從產品的周期看，REITs的產品周期一般在8至10年，更注重房地產開發后，已完工的房地產項目的經營；國內的房地產信托計劃產品周期較短，一般為1至3年。
第五，在稅制優惠上，如信托收益分配給受益人的，REITs免交公司所得稅和資本利得稅，分紅后利潤按適用稅率交納所得稅。而國內的房地產信托計劃目前沒有相關的稅制安排。
誰是REITsr的夢中情人
毋庸置疑，諸多海外基金包括REITs已越來越被廣大內地開發企業所接受。由于政策等種種因素，目前在中國境內還不太可能出現真正的REITs。所以，很多業內人士都認為，目前REITs對于境內房地產企業而言，也只能是望梅止渴。基強聯行董事總經理陳基強向記者表示，目前境內企業靠REITs融資似乎不太可能。“通常情況下，REITs項目可獲得的收益是9%，對外承諾的回報率是6%，而發起REITs的財務成本是3%至4%，所以，REITs對于內地企業也僅僅是一個賣掉物業套現的機會”。
對此，孫飛在接受記者采訪時稱，境外資金在境內投資房地產項目的方式主要有獨資、合資、合作；直接購買物業到境外發REITs；通過信托、商業銀行變通，向境內企業發放貸款等。“目前來看，獨資的比較少。另外，由于境外的地產基金機構，進入中國以后，便由金融機構轉變為投資機構，它可以向境內投資，但不具備直接發放貸款的權利。通過信托、銀行變通的形式，發放貸款操作上比較麻煩，所以這種方式也比較少。而采用最多的是合資、合作的方式，比如今年以來諸多海外基金紛紛以并購、入股等方式持有內地物業”，孫飛說。
所以，從某種意義上講，REITs即便真如陳基強所說只是賣掉物業套現的機會，那對于目前資金匱乏的地產企業而言，也算得上是一條出路。
那么，內地物業需具備什么樣標準，才能達到海外基金收購的條件？DBS董事總經理、環球金融市場部大中華區主管張宗永在接受境內媒體采訪時表示，“就上市物業的規模來看，在香港和新加坡，這種物業或是物業的組合，基本上都要在25億至30億元人民幣”。而內地達到這個市值標準的零售物業，比比皆是。而就產品而言，張宗永認為，至少應達到如下標準，其一，會計及財務狀況要清晰；其二，土地使用權的法律關系要清楚；其三，做好投入足夠精力的準備，因為，物業上市需要做的工作很多，而不能單靠投行來包裝。雖然我們一般都會為預備上市的項目成立專門的團隊，但還需要物業持有方的配合。
而作為與DBS緊密合作的內地企業，華銀控股的劉思彤則從項目本身出發，對REITs收購物業的標準予以了詳細闡釋。“我們目前收購物業的標準，從業態上來講，包括百貨商場、大型超市、購物中心、圖書城、電腦城、建材市場及小商品市場等具有一定規模的商業店鋪；從區域來講，包括北京、上海、天津、深圳、廣州在內的共計20個城市；所收購的單個物業希望總價值在3億元以上，體量越大越好；所收購物業必需是已經開業，且具有穩定、可靠的租金收入；收購物業需具備干凈的權屬。”
按照劉思彤的介紹，可以說目前國內有很多商業地產項目都能達到此標準。但是能否真正獲得海外基金青睞，除了符合上述條件外，產品是否優質亦非常關鍵。
新聞鏈接：國外REITs發展情況
REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地產投資信托基金。其實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票(基金單位)，集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理，通過多元化的投資，選擇不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時通過將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。新加坡自1999年5月通過REITs之后，2005年CapitaMall、ARETS兩支REITs在新加坡掛牌上市。2005年8月，第三支REITs，即香港李嘉誠麾下的長江實業在新加坡掛牌上市。現已有5支REITs在新加坡掛牌交易。
日本自1995年通過法案之后，2001年3月TSE公布REITs掛牌標準，上市門檻50億日元。據了解，目前日本已有18支REITs在TSE掛牌交易。而澳洲目前已擁有超過50支REITs在ASX掛牌交易，總市值超過600億元。年回報率平均達7%至10%。
經過近40多年的發展，REITs在美國已經有了相當的規模。目前大約有300支REITs在運作之中，管理的資產總值超過3000億美元，而且其中有近2/3在全國性的證券交易所上市交易。
目前中國臺灣只有一支REITs即“富邦一號”。據了解，臺灣今年預計將推出規模20億元至140億元不等的REITs。我國香港地區的REITs起步較晚，在2003年6月通過的REITs法案。根據法案規定，經SFC核準的REITs均須在HKSE掛牌，并且90%以上的收益必須分配。經歷了2004年領匯基金事件之后，截止目前香港仍無一支REITs。(洛濤)
