中新網9月6日電 據經濟參考報報道，近幾年，隨著城市化進程的不斷加快，重慶市房地產業獲得快速發展。然而，在房地產業繁榮的背后，商業地產空置率卻居高不下，一度在全國40個重點城市中居于首位。業內人士和專家認為，重慶市商業地產空置率居高不下的狀況值得警惕，如仍得不到消化，將會嚴重影響房地產業的健康可持續發展。
有場無市空置率大幅攀升
重慶市國土資源和房屋管理局提供的數據顯示，今年1至6月，重慶市空置房數量仍在增加，全市商業用房竣工面積47萬平方米，而銷售僅為25萬平方米。1至6月，商品房空置面積533.57萬平方米，同比上升6.6%，其中商業用房空置247.47萬平方米，占46.4%，同比又上升11.8%。空置一年以上的商業用房162.87萬平方米，占51.9%，同比上升10.3%。
快速增長的重慶商業地產空置率，已超越國際上公認的10%的警戒線。
重慶大學建設和房地產管理學院副院長顏哲認為，商圈的無序擴張，注重追求商業用房數量而缺乏整體專業規劃與定位是重慶市商業地產空置的重要原因。
據預測，重慶市主城區五大商圈未來三年商業面積放量達300萬平方米，這其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊區域。同時，重慶市各區縣、市也在大力擴張商圈規模，涪陵、萬州、永川、長壽等縣市，均已形成一個獨立的商圈市場。業內專家稱，各區縣各自為政建設購物中心、商業街，多以政府形象工程為主導，離開了市場的實際需求，往往是超前開發，過度開發，有場無市。
都是高額利潤惹的“禍”
據記者調查，目前重慶市的商業地產項目開發仍停留在落后的開發模式上，不管是舊城改造還是新區建設，“有路必有商鋪、轉盤必修商業大廈、小區必有風情街”的現象十分普遍，商業用房的投放量一般要占到項目總量的10%至20%。
重慶同成置業顧問有限公司總經理商興洲說：“之所以出現這種情況，是因為商業用房的銷售價格是住宅的幾倍，平街層(臨街商鋪)有可能達到十幾倍以上，它是開發商利潤的主要來源。”
重慶大學經濟與工商管理學院博士生導師、常務副院長孟衛東認為：“重慶商業地產項目的一大問題是不遵循市場規律，盲目上馬。一些開發商不考慮位置和地點，拿到土地就搞商業地產開發，而前期沒有經過詳細調查，也沒有和一些大的商家進行意向性的接觸。他們對于商業地產項目缺乏專業化的理解，經常是以住宅開發的模式來進行商業項目的開發。項目建成后，因為不符合進駐商家的需要，一改再改，不僅增加了成本，而且延誤了商業經營者的使用時間。”
顏哲指出，商業地產空置率過高，已造成資金的大量積壓，部分房地產開發企業的資金鏈受到影響。據不完全統計，重慶空置商品房積壓資金已超過70億元，其中商業地產項目占有相當的比例。
為了消化空置商業用房，及時回籠資金，部分開發商正采取各種優惠方式，吸引消費者前來購買。重慶沙坪壩區的金沙國際商廈在銷售時，開發商采取購買即“返租”的方式，實行六成10年按揭付款方式，并針對客戶首付的四成推出“交二緩二”的付款方式，即簽合同時首付兩成，剩余兩成交房時付一成，交房后三個月內再付一成。客戶在購買商鋪時，開發商將一次性預付給客戶兩年10%的租金，這樣，客戶只需總房款的10%即可購買金沙國際的產權式商鋪。專家認為，開發商為了保證其利潤，會將房價抬高，返租的錢，實際上是羊毛出在羊身上。這種做法無異于“飲鴆止渴”。
市商委發布風險警示
目前，商業地產空置率居高不下的現象已引起了重慶市政府及有關部門的關注，日前重慶市商委發布了風險警示，并采取一些措施限制商業地產的開發。
據重慶市商委有關人士稱，重慶主城九區已建和在建的大型綜合百貨店多達41個，營業面積達80萬平方米，這一數量已經超過了市場實際需要。按慣例，一個大型百貨店需要30萬人口支撐，而重慶市主城九區人口總量約600萬人左右，規劃的開店數量明顯超過了市場需求。
重慶市國土資源和房屋管理局房地產發展處處長曾強向記者介紹，今年，重慶將嚴格控制商業用房供地，其用地范圍限制在土地供應量總量的20%以內，主城區原則上不再新推大型商業設施項目用地，以此控制商業用房的過快增長。在控制增量源頭的同時，有關部門將加強對房地產市場運行狀況監控，并且采取措施消化空置房。同時，人民銀行重慶營業部也采取措施限制投資性購房，將商業用房貸款首付比例從50%提高到60%，貸款利率在基準利率基礎上上浮20%。
專家認為，盡管如此，仍需政府和有關部門及開發商努力，從政策層面和開發理念、行為上下功夫，使商業地產開發步入良性的發展軌道。他們提議：
一是政府及有關部門應遵循市場規律，從規劃入手，對商業地產項目進行宏觀調控。商業規劃應與城市總體規劃相結合，重點提出網點數量、網點布局、業態結構、大型網點規模等內容，并嚴格按規劃開發建設。
二是引導開發企業進行充分市場調研，開發符合市場需求的產品，加大監管力度。開發企業在進行商業地產開發以前，應做充分的市場研究，根據行業的宏觀政策和商業規劃布局，以及項目周邊的商業氛圍，確定適合當地市場的商業定位。
三是在商業地產空置面積高居不下的情況下，開發商應該及時地調整思路和項目規劃設計，例如原來用于做門面房的，可以改成寫字樓、賓館或者是公寓，同時下調銷售價格，這樣可以消化一部分商業地產項目。
此外，建立適合重慶本土特征的市場評價體系，從而客觀、真實地對市場發展態勢進行及時判斷和分析，為市場調控提供科學依據。(徐旭忠）
