中新網8月12日電 據國際金融報報道，投資銀行托福宏觀調控“宏觀調控這么久以來，開發商的日子和這市場一樣不好過。融資渠道單一已經讓部分地產商本就脆弱的資金鏈產生了裂痕。中國的房地產開發企業對于銀行貸款的依賴程度過高的危害已經逐漸顯露出來了。”基強聯行投資部經理譚李成在接受記者采訪時如是說。
“開辟多元化的融資渠道，已經成為當務之急了。”譚李成指出：“而房地產基金，一直是國際上通行的融資方式。”
開發商開始意識到基金的重要性
根據仲量聯行8月份新近提供的《全球房地產資本——目光長遠到利潤豐厚》報告顯示，亞太地區2004年房地產總額是483億美元，比2003年增長74%。其中24%來源于跨境投資，達115億美元，比2003年增長146%。跨境交易中的大部分來源于北美投資商，包括51億美元的資產交易和在亞太地區7億美元的凈投資。在所有房地產交易中，寫字樓是交易量最高的資產，占亞太地區總資本市場流動額的45%。
“而境內的房地產投資銀行只有剛剛起步，基強聯行是第一家。”據譚李成介紹，內地的房地產市場開放尚處于起步階段，其最明顯的特征之一就是，做房地產的人只做房地產，做金融的人只做金融，兩者沒有什么聯系。但在境外，房地產和金融關系十分密切。美國有600多個房地產基金，其中大部分都在股票市場上市。香港十大上市公司里有一半是房地產公司。而在內地，房地產公司除了向銀行貸款外，幾乎不跟別的金融機構打交道，也沒有一家專門為房地產服務的投資銀行。
“在境外，房地產開發商在開發項目時，自有資金僅占5%，而所需資金的70%-80%都是來自基金。”譚李成告訴記者：“而境內，無論什么規模的地產商，都是以銀行貸款為主進行開發建設的。”
基強聯行是境內第一家從事房地產投資銀行服務的公司，簡而言之，就是引進海外投資基金做成的房產交易。2002成立以后，基金做的第一個項目是盧灣區的致遠大廈，這個建筑面積3萬平方米的大樓原來是一個閑置了6年的“爛尾樓”，基強聯行引進2000萬美元基金，花了9個月時間對這幢樓進行裝修、包裝，然后銷售，結果為基金賺了1.2億元人民幣。
“目前絕大部分的地產融資的市場情形還是這樣的，開發商在賺錢，銀行在承擔風險。一旦市場不景氣、或者開發商的項目出現了差錯，銀行也要跟著受損失。我們可以清楚看到的是，現在上海的房產市場一路下跌的局面下，新樓盤不好賣，開發商資金回籠困難，而這些風險也同時被轉嫁到了銀行頭上。如果要改變這一不公平現象，就要在融資渠道上開辟出新路子，比如成立房地產信托基金，其實就是要在資本市場里找投資者。”譚李成分析。
“最近的時機不錯，很多開發商都意識到了基金的重要性，目前我們有好幾筆項目正在洽談中。”譚李成透露。
地產巨頭紛紛牽手海外基金
7月25日，美國第一大商用房地產公司西蒙(Simon)房地產集團宣布進軍中國，該公司將與深圳國投商用置業有限公司和摩根士丹利房地產基金聯手在中國興建12個購物中心。自此，西蒙將成為美國首家進入中國的商業房地產投資信托公司。幾乎就在同時，出席“國際地產高峰論壇”的營銷戰略大師米爾頓·科特勒也敏銳地發現了這一現象，他說：“最近一段時間，美國的私人資本將目光轉移到了中國地產。”
在此之前不久，7月1日，首創置業對外宣布將與新加坡資本大鱷——新加坡政府產業投資有限公司(GIC)附屬的RecoZiyangPteLtd(簡稱RZP)合作，在上海成立一個合資公司。首創置業在香港聯交所發布的公告中稱，該合資公司的注冊資本為1.65億美元，首創置業與RZP分別占股份51%和49%，由首創置業控股。據了解，該合資公司的經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業，并從事與房地產相關的投資、收購。
而就在同一天，萬科集團發表公告稱，公司已與新加坡政府產業投資有限公司附屬的RZP簽訂協議，決定共同投資1億美金創立一家投資性公司，將通過設立項目公司或投資項目公司股權的方式在中國境內進行房地產項目投資。這家暫名為萬科星地產投資有限公司的企業注冊資本為1億美元，萬科與RZP各占50%的股份。
業內專業分析師認為，在宏調背景下的地產巨頭與海外基金聯手，不僅僅是為了抵御暫時的風險，更多是從長遠角度進行投資規劃。“像萬科、首創這樣的知名開發商，資金實力足夠支撐目前的市場狀況。對于他們而言，更多的是借此機會尋求新的投資模式。”這位分析師坦言。
首創總裁劉曉光在公開場合提出，雙軌捆綁并行，是首創集團業務模型的理想狀態。一條軌道是投行業務，融資能力；第二條軌道是產業集群。為了做大金融，首創現在需要拼命做強產業，從比例上講，實業與投融資業務配比結構應是9∶1，產業應該是業務結構中的重頭。顯然劉曉光已將做實產業提到首要位置。此次首創聯手海外地產資金在一個外人看來并不十分適合的時機進入上海市場，應該也是劉曉光做大做實產業以及進軍商務地產戰略的步驟之一。
仲量聯行中國區董事總經理郝思健在談到境外投資者對上海房地產市場表現出的強烈興趣時表示：“高盛、麥格里、摩根士丹利、GIC、嘉德置地、和黃、德意志銀行和荷蘭國際集團等主要投資機構在上海市場表現活躍。上海具有高增長潛力，政策的寬松和大量的機遇也激發了投資者的興趣。隨著市場周期提供的有利機會，市場在近中期會表現出色。”
房地產基金能走多遠？
房地產基金能走多遠上述分析師指出，房地產基金在境內剛剛起步，現在的發展方向有二：一是境外中間商，或者有港資背景的房地產投資銀行；二是大開發商自主開拓新的融資渠道。
在第一種形式中，投資銀行以中介的形式出現在整個房地產投資活動中。“我們成為境外基金投資境內地產、尤其是商業地產的重要途徑。境外資金往往零散，或者不了解境內的具體市場環境以及地方特色，而作為本地的房地產投資銀行，我們幫助他們尋找項目、進行商業分析以及談判。隨著越來越多的海外基金看好境內的地產市場，房地產投資銀行這項新興業務也將成為發展趨勢。”譚李成分析。
譚李成認為：“宏觀調控幾個月來，打擊了上海房地產自住市場，而這從另一個側面則顯示了商業地產的強大生命力以及發展前景。無論是人民幣升值前后，海外基金以及游資都一直看好商業地產市場。”
而開發商垂青新的融資渠道，多少是受宏觀調控的影響。上述分析師告訴記者：“境內的地產開發商的主營業務都是自主住宅的開發，受到宏觀調控的沖擊在所難免。但是作為自身實力相對強大的地產商，他們有能力在發現自身融資渠道單一以及某項業務出現危機的第一時間，積極尋找并且嘗試新的融資渠道。而對于境外的大基金公司而言，樓市的資金缺口為外資與當地開發商搭起了一座合作的通道。外資也利用了這個機會進入了目前中國回報率最高的行業。實際上，宏觀調控對房地產市場最大的影響是減少了資金供應，而非人們普遍認為的打壓房價。現在，銀行普遍收緊了對開發商的貸款，開發商原來最主要的資金來源突然被截流了。而對于擁有雄厚資金實力的海外基金來說，資金恰恰是他們進入中國市場最大的優勢。同時，能夠和萬科這樣的開發商合作，無疑是進軍境內市場進行長期投資的終南捷徑。因此這樣的合作是意料之內的，也很容易促成。
“不過對于向來習慣了依靠銀行的中國地產開發商而言，這只是一個開始。”業內分析師坦言。(鄧旭)
