北京房地產(chǎn)經(jīng)過了2005年上半年的熱銷、政策出臺、觀望、新盤減少、成交量放緩等多種因素的影響，下半年的走勢受到多方關(guān)注。近日，成業(yè)行發(fā)布了2005年下半年的市場預(yù)測，該預(yù)測從多個角度對樓市的進(jìn)程進(jìn)行了深入探討。
土地、資金開始緊缺；新盤供應(yīng)量不會激增；價格漲幅放緩。
在政府連續(xù)兩年加大對房地產(chǎn)調(diào)控的今日，開發(fā)房地產(chǎn)已不像先前那樣充分誘惑和刺激，而平添了更多的風(fēng)險和不確定性因素。
自從土地招拍掛制度實行以來，盡管上半年政府公布的《北京市2005年土地供應(yīng)計劃》號稱全年土地供應(yīng)總量在6500公頃以上，但不可否認(rèn)的是：獲得土地的成本比以往任何時候都要高出許多，特別是居住用地1950公頃(商品房+經(jīng)濟適用住房)僅占總供應(yīng)面積的30%，這和2004年時50%的住宅用地供應(yīng)比例相比呈現(xiàn)下降趨勢，也意味著商業(yè)用地、工業(yè)用地和科教、辦公用地呈現(xiàn)上升的趨勢。
按照經(jīng)濟學(xué)的理論，供給無法最大化的滿足需求，只有通過促進(jìn)生產(chǎn)或者通過價格杠桿來調(diào)節(jié)市場矛盾。
正如世人看到的那樣，房價上漲是發(fā)展商獲得高額利潤的必然選擇，也是市場需求旺盛促進(jìn)的結(jié)果，同時政府在2004年實施的土地新政使發(fā)展商為獲得高額利潤產(chǎn)生了緊迫感，因此價格的飆升幅度驚人。盡管政府試圖使“地荒論”的論調(diào)不攻自破，但是今年居住用地供應(yīng)量仍然緊缺，特別是那些四環(huán)以內(nèi)、不需要動用大規(guī)模拆遷的用地更少。因此，即使政府適度地增加了住宅用地的供應(yīng)量，也有多數(shù)發(fā)展商不愿去獲得那些偏遠(yuǎn)且未來銷售價格提升幅度有限的土地資源，這導(dǎo)致未來有可能出現(xiàn)土地的開發(fā)空置率上升的趨勢。因此，在政府增加土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，不能得出商品房供應(yīng)就一定可以呈正比增長的結(jié)論。
2005年的下半年，多數(shù)地產(chǎn)商仍然處于徘徊選擇的十字路口上，直到2006年上半年會有初步的結(jié)果開始顯現(xiàn)。
2005下半年房地產(chǎn)市場走勢將呈現(xiàn)以下特點：
1.商品住宅的供應(yīng)量較上半年會有小幅增長，包括目前多個已取得預(yù)售許可證、但尚未正式對外宣布開盤的項目。
2.寫字樓市場供應(yīng)量不會出現(xiàn)劇增現(xiàn)象。目前的CBD、中關(guān)村、金融街的大量寫字樓多已入市，特別是中關(guān)村和金融街的寫字樓項目大部分已具備現(xiàn)房規(guī)模，但有喜有憂：金融街的消化能力較強；中關(guān)村的集中放量使得銷售價格開始走低，空置率依然較高，在政府調(diào)控力度加大的現(xiàn)在，不會出現(xiàn)快速消化的情形。而CBD內(nèi)的寫字樓會逐漸呈現(xiàn)起色，目前供應(yīng)量相對穩(wěn)定，但后續(xù)會有一些項目相繼入市，但對市場的影響或沖擊不大。
3.大規(guī)模的集中商業(yè)供應(yīng)量不會再次出現(xiàn)。一年前大量shoppingmall規(guī)模的大型物業(yè)集中炒作，“忽如一夜春風(fēng)來”的景象在今年將不復(fù)存在，而居住小區(qū)的商業(yè)配套正在累積增量，但多被零散消化，未來的商業(yè)物業(yè)仍多以提供社區(qū)配套服務(wù)的業(yè)態(tài)為主要形態(tài)，但更強調(diào)特色化和專業(yè)化，經(jīng)營風(fēng)格也更趨多元化。
4.在政府一系列政策的主導(dǎo)下，房屋價格的增幅會有所減緩，但不可否認(rèn)的是全年房價仍呈上升趨勢，但下半年的增幅應(yīng)低于上半年。
5.由銀行銀根緊縮帶來的效應(yīng)將會愈加明顯，開發(fā)商想要從銀行獲得貸款的難度無形之間增大，一些開發(fā)商為了急于開工，從而達(dá)到取得預(yù)售許可證的條件，只能想盡辦法，使得工期和上市日期被拖延，這也為下半年新盤供應(yīng)量的增加帶來了一定難度。
6.下半年，樓市開發(fā)的重點區(qū)域主要在東四環(huán)一線、北部清河、百旺山一帶和南四環(huán)附近，而熱點區(qū)域主要還是在東部朝陽北路和北部清河一帶。
7.房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)之一，政府出臺新政也僅是適度地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展增長的速度，而并非出于抑制房地產(chǎn)發(fā)展，據(jù)此可以推斷，下半年房地產(chǎn)的多數(shù)指標(biāo)仍呈增長，但增長幅度較去年、2005年上半年會有降低，這也是政府實現(xiàn)為房地產(chǎn)降溫的初衷。(來源：北京青年報；成業(yè)行提供)
