中新網(wǎng)7月31日電 據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道，隨著個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅開征起始日的臨近，市場上懸念迭起：個稅征收能不能精準(zhǔn)打擊炒房？會不會出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁？二手房市場受多大影響？征稅效應(yīng)最終會不會因為難操作、在簡易化處理中弱化？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房個稅征管是否虎頭蛇尾，關(guān)鍵看執(zhí)法剛性。
降價拋售難抑大肆“接盤”
國稅總局征收二手房轉(zhuǎn)讓個稅的通知一出，上海市場即掀波瀾：近幾日二手房突擊交易明顯增多，部分業(yè)主為避稅自動降價、火速成交。據(jù)了解，閔行、黃浦、浦東等區(qū)房地產(chǎn)交易中心原本交易清淡，一下子出現(xiàn)上百人排隊等候交易的場面。
一些業(yè)主為趕在8月1日前完成交易開始降價銷售。美聯(lián)物業(yè)對上海32家分行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，開征個稅政策公布一天內(nèi)，就有近20%的賣家下調(diào)售價10%至15%。
與此相應(yīng)的是，另一些買家則在大肆接盤。一位褚姓小姐說，她在靜安區(qū)曹家渡的一處房子，四年前買入花費55萬元，現(xiàn)在掛牌價135萬元。這兩天剛掛出去，就來了四個買家，全是一次性付款。
市場人士認(rèn)為，拋售與接盤的背后，二手房市場已經(jīng)在各方的博弈中開始了調(diào)整。其一，許多賣家開始改售為租。中原地產(chǎn)一項調(diào)查顯示，因為迅速找到下家并非易事，約有30%的房東明確表示改售為租。中原地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理程澐預(yù)計，接下來租賃市場供應(yīng)量將放大，租金將隨之下調(diào)。
其二，交易短期將漸趨低迷。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，開征個稅對二手房交易量短期內(nèi)會有明顯影響，其影響力度可能與“國十五條”中的二手房轉(zhuǎn)讓全額營業(yè)稅從兩年延長至五年相當(dāng)。在數(shù)額上，核定征收個稅不及全額征收營業(yè)稅重，但其心理壓力則在“國十五條”之上。預(yù)計幾個月內(nèi)二手房交易量將持續(xù)低迷，再度進入“冷凍期。”
短期投資者“不要玩了”
有人拋售，有人接盤，二手房開征個稅能奈炒房何？“炒房者不要玩了！”上海樓市境外人士專刊發(fā)行人蔡為民認(rèn)為，二手房個稅恢復(fù)征收，其矛頭直指房地產(chǎn)投機客。20%的個稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業(yè)稅和其他相關(guān)稅費，二手房變現(xiàn)的成本大幅提升，短期投資房地產(chǎn)基本無利可圖。
一位吳先生算了筆賬，兩年前他以100萬元買了一套商品房，七成按揭為20年期等額本息商業(yè)貸款，兩年來已付利息7.75萬元。現(xiàn)在，出售房價為120萬元，需交納營業(yè)稅6.6萬元、印花稅600元、個人所得稅10579元，合計77179元。剔除兩年的利息支出、購房稅費、中介傭金(房屋轉(zhuǎn)讓價的1.5%)，他投資這套房產(chǎn)能賺2.4萬元。
“兩稅讓投資房產(chǎn)的暴利時代結(jié)束了。”誠信地產(chǎn)的一位分析師說，以上述房產(chǎn)為例，在全額征稅、開征個稅前，能多賺7.6萬多元，現(xiàn)在的獲利只比同期銀行存款利息高出不到三倍。
轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)“沒那么容易”
開征二手房個稅后，賣家的稅負(fù)會不會被轉(zhuǎn)移到買家頭上？這是目前市場上最大的懸念。
一部分市場人士認(rèn)為，不排除稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能。美聯(lián)物業(yè)大寧店的一位經(jīng)紀(jì)人說，今年6月1日，房屋營業(yè)稅征收期由兩年改為五年內(nèi)時，上海就有不少賣家將營業(yè)稅部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買家，導(dǎo)致二手房價格短期內(nèi)上漲了三個百分點。開征個稅的這部分支出也可能被加入房價，導(dǎo)致二手房價短期上揚。
但更多人表示樂觀。中原地產(chǎn)曲陽店的楊經(jīng)理說，轉(zhuǎn)移稅負(fù)的前提是市場供不應(yīng)求，否則有價無市，“買家不接盤，加價也白加”。現(xiàn)在的大勢與以前不可同日而語，先是延長征收二手房交易營業(yè)稅的期限，后又開征個稅，這些措施“步調(diào)一致”、效應(yīng)疊加，將進一步打擊二手房市場投機需求，降溫投資狂熱。如果90平方米的中小戶型占開發(fā)總量70%的比例能夠落實到位，普通商品房的供求會趨于平衡，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁將沒有可能性。
堵塞“活口”要看執(zhí)法剛性
早在12年前，相關(guān)政策就明確要征稅二手房個稅，但事實上一直是開而未征。這回開征能否“縱向到底、橫向到邊”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵看執(zhí)法剛性。
就開征個稅《通知》本身而言，至少還留有兩處“活口”：一是納稅人不提供房屋原值憑證，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征稅，具體比例由省市確定，幅度為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%到3%。這里存在兩個漏洞，一是地方稅務(wù)部門的自由裁量權(quán)過大，二是賣房人會在“20%據(jù)實征收”和“1%到3%核定征收”兩個指標(biāo)之間取其輕。這一規(guī)定會“誘使”賣家隱藏憑證。最終，那些征信系統(tǒng)不發(fā)達、房屋交易信息登記不全的城市，更傾向于確定一個統(tǒng)一的稅率，實行核定征收。
另一個“活口”是夸大裝修費用。由于發(fā)票缺失、查驗困難，很可能無論實際裝修費用多少，結(jié)果都按房屋原值10%的最高限額折算。這樣，炒家便有漏洞可鉆：簡單裝修，高報成本，減小稅基。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要堵塞上述漏洞，關(guān)鍵在剛性執(zhí)法。如果稅務(wù)部門真能與房地產(chǎn)管理部門攜手，與中介機構(gòu)協(xié)調(diào)，形成多部門協(xié)稅、護稅的氛圍，沒有堵不了的“漏洞”，也沒有降不了的炒房虛火。（徐壽松 蔡國兆）
