中新網(wǎng)11月22日電 “這個(gè)月和上個(gè)月相比，房?jī)r(jià)又上漲了1000元！”11月15日上午，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者在北京亞運(yùn)村安慧里小區(qū)鏈家地產(chǎn)連鎖店門(mén)前駐足片刻，一位工作人員主動(dòng)走上前來(lái)和記者說(shuō)話。
這位工作人員告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者，上個(gè)月的時(shí)候，北京安慧里地區(qū)二手商品房均價(jià)是8000元，這個(gè)月(11月)該地區(qū)二手商品房均價(jià)已經(jīng)上漲到了9000元。京城二手房?jī)r(jià)如同坐上了“火箭”。由于房?jī)r(jià)上漲較快，鏈家地產(chǎn)這家門(mén)店曾打出的均價(jià)8000元的橫幅尚未來(lái)得及更換。
11月14日，北京市地稅局出臺(tái)了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，北京市已明確規(guī)定了土地增值稅征收細(xì)則，并將于12月1日起正式開(kāi)征土地增值稅。盡管新政迭出，但仍難抑北京房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。
京城房?jī)r(jià)一片漲勢(shì)
11月13日，國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月份70個(gè)大中城市房屋價(jià)格走勢(shì)。該統(tǒng)計(jì)顯示，北京市新建商品住房(一手房)同比上漲了10.7%，漲幅位居各大城市首位，二手住房同比上漲了10.2%，位居第三位。
近日，北京中原二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)報(bào)告也新鮮出爐。報(bào)告顯示，10月北京二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)為145點(diǎn)，同月北京二手商品房掛牌均價(jià)為8415元／平米，二手商品房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。
北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究中心專(zhuān)業(yè)人士表示，10月環(huán)比9月份，在各監(jiān)測(cè)區(qū)域中，除東城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)二手商品房報(bào)價(jià)微有下調(diào)，降幅分別為5.35%和0.83%，其他各監(jiān)測(cè)區(qū)域均出現(xiàn)報(bào)價(jià)穩(wěn)中上漲現(xiàn)象，其中，崇文區(qū)漲幅最高，達(dá)4.76%。
另外，從1月至10月的二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)來(lái)看，雖有個(gè)別月份受政策沖擊出現(xiàn)波動(dòng)外，二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)仍處于上漲趨勢(shì)，今年1-10月，北京二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)已累計(jì)上漲了約35個(gè)點(diǎn)。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，雖然系列政策綜合作用的“藥效”開(kāi)始顯現(xiàn)，北京二手商品房整體報(bào)價(jià)環(huán)比增幅有所趨緩，但在市場(chǎng)趨穩(wěn)和強(qiáng)大需求的支撐下，11月份北京二手房市場(chǎng)的報(bào)價(jià)指數(shù)仍會(huì)處于穩(wěn)中有升狀態(tài)。這也預(yù)示著北京二手房?jī)r(jià)可能還將繼續(xù)走高。
究其原因，北京中原地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，這與北京市場(chǎng)化、國(guó)際化進(jìn)程不斷加快，外地來(lái)京工作人員越來(lái)越多有關(guān)；此外，還有城市化帶來(lái)的眾多拆遷需求等。強(qiáng)勁的需求是房?jī)r(jià)一路走高的重要原因。二手房報(bào)價(jià)的不斷走高，還有一個(gè)重要原因就是，受區(qū)域內(nèi)一手房?jī)r(jià)格快速上漲的影響，有攀比一手房?jī)r(jià)格的態(tài)勢(shì)。
北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)表明，北京四大中心城區(qū)二手房?jī)r(jià)格均在10000元／平方米左右。分地區(qū)來(lái)看，北京二手房報(bào)價(jià)指數(shù)漲幅最高的是望京-花家地地區(qū)，達(dá)到10.97%。商務(wù)氛圍及獨(dú)特生態(tài)環(huán)境助推燕莎和朝陽(yáng)公園地區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月燕莎、朝陽(yáng)公園地區(qū)的報(bào)價(jià)指數(shù)分別高達(dá)177點(diǎn)和182點(diǎn)，環(huán)比9月漲幅分別為2.91%和1.68%。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士分析認(rèn)為，地段決定安貞及亞運(yùn)村區(qū)域二手房報(bào)價(jià)較高，隨著奧運(yùn)會(huì)的臨近，政府在亞奧區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施投資的增長(zhǎng)，北部良好的交通配套及商業(yè)氛圍助推該地區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)一直處于高位。
統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)柳地區(qū)10月二手商品房報(bào)價(jià)指數(shù)為190點(diǎn)，在海淀區(qū)六大監(jiān)測(cè)區(qū)域中名列前茅。值得關(guān)注的是，交通配套的不斷完善及一手房?jī)r(jià)的升高使得南城部分地區(qū)二手房迅速上漲。以馬家堡二手房報(bào)價(jià)指數(shù)為例，該地區(qū)10月環(huán)比9月增漲3.13%。
北京中原地產(chǎn)有關(guān)人士認(rèn)為，受2008年奧運(yùn)會(huì)在京舉行的利好促進(jìn)作用，政府為解決北京區(qū)域間的發(fā)展不平衡，加大了對(duì)南城進(jìn)行投資改造力度，該地區(qū)受益匪淺，建設(shè)中的地鐵4號(hào)線更是為該地區(qū)交通建設(shè)發(fā)展“錦上添花”。業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)的上漲意味著該地區(qū)房?jī)r(jià)升值愿望增強(qiáng)，可能推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。
新政難抑房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升？
自新一輪宏觀調(diào)控以來(lái)，北京房?jī)r(jià)已連續(xù)15個(gè)月上漲。無(wú)論是從“國(guó)八條”到“國(guó)六條”，還是從七部委發(fā)力到九部委聯(lián)手，都沒(méi)能阻擋北京房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的步伐。
在二手房方面，政府陸續(xù)出臺(tái)了若干限制炒房的政策。如開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅以及剛剛出臺(tái)的土地增值稅，二手房市在這些政策密集出臺(tái)的情況下，在震蕩中前行，價(jià)格也是一路高升。
北京中原地產(chǎn)對(duì)幾大城市(天津、上海、廣州、深圳)的稅費(fèi)成本占總房款百分比的調(diào)查顯示，北京的非普通二手商品房交易稅費(fèi)成本屬于偏低水平，為9.6%(以一套在5年內(nèi)出售的、售價(jià)為50萬(wàn)元的普通商品房、買(mǎi)賣(mài)雙方所交稅費(fèi)總和為全部稅費(fèi)成本計(jì)算)。如果按照北京市最新公布的土地增值稅征收辦法第三種情況下的征收標(biāo)準(zhǔn)(即對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅)，那么北京市的二手房交易稅費(fèi)成本將再上升1個(gè)百分點(diǎn)左右。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士認(rèn)為，今年6月1日和8月1日，北京市分別實(shí)行了營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整和個(gè)稅的征收，其稅收出臺(tái)后的一個(gè)月交易量受到了一些影響，平均價(jià)格漲幅出現(xiàn)放緩的趨勢(shì)，但針對(duì)每個(gè)個(gè)案來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅仍上漲較快。
中原方面表示，征收土地增值稅使得北京市房屋再轉(zhuǎn)讓的費(fèi)用繼續(xù)增加的同時(shí)，相應(yīng)也擠壓了房產(chǎn)投資者的利潤(rùn)空間，降低了房產(chǎn)投資的回報(bào)率，從而進(jìn)一步打擊投資客戶(hù)，最終達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的作用；同時(shí)，房齡較小的非普通住宅需求會(huì)增多，過(guò)戶(hù)量短期內(nèi)(12月1日前)也會(huì)明顯增加。
根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，普通住宅將享受免交土地增值稅，3-5年的非普通住宅執(zhí)行減半征收的優(yōu)惠政策。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士表示，由于非普住宅的數(shù)量?jī)H占到北京市總交易量的8%左右，因此新政對(duì)于北京市二手房總交易量的影響不會(huì)很大。“此次土地增值稅的征收性質(zhì)與前兩個(gè)稅種(營(yíng)業(yè)稅及個(gè)稅)相似，且針對(duì)的房屋類(lèi)型也有局限(部分非普通商品房)，因此對(duì)于房?jī)r(jià)的影響有多大尚待考證。”
從經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，相關(guān)稅收政策的出臺(tái)對(duì)于北京市場(chǎng)的剛性需求來(lái)講，沒(méi)有起到較大作用。因此北京中原三級(jí)市場(chǎng)部的分析人士認(rèn)為，如果政策不能夠?qū)κ袌?chǎng)供給和需求造成直接的影響，切實(shí)緩解兩者的矛盾，其對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控作用將十分有限。（周雪松）
