中新網(wǎng)9月6日電 4日，中國國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》，這意味著開發(fā)商借外資以小搏大將成為過去式。
此政策的出臺受到房地產(chǎn)業(yè)界的極大關(guān)注。由于在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，普遍存在高負債率，很多企業(yè)的負債率達70%-80%，此前，借助外資填補土地出讓金的缺口并進行項目開發(fā)是不少房地產(chǎn)企業(yè)一個重要的融資途徑。然而，新政策對境外主體并購或收購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要求須以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款，同時，要求外商投資房地產(chǎn)公司要全部繳付注冊資本金、并取得投資項目的《國有土地使用證》或開發(fā)項目資本金要達到項目投資總額35%，才能借用外債。
很多企業(yè)表示，如果國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠交出土地出讓金，也就有能力拿到商品房的銷售證了，這兩項規(guī)定實際上使國內(nèi)許多中小企業(yè)借外資蓋房，通過營銷手段以小博大的操作方式將成為過去。
限制外資進入的規(guī)定抬高了外資進入的門檻。由于目前外資與國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同都是分步進行的，外資的自由資金投入相對要小，而最終的項目綜合投資回報基本能達到20%。如果一次性付清轉(zhuǎn)讓款會增加外資的投資風險，并使其自由資金回報大為下降。
據(jù)世邦魏理仕掌握的信息，自從171號文出臺后，上海、北京等一些外資投資的熱點城市已有部分正在談判的境外投資項目開始觀望，有的已經(jīng)停了下來。外資將轉(zhuǎn)向大型國企、少數(shù)民企，盡管現(xiàn)在境外資金在新政策下產(chǎn)生觀望，但外資對中國經(jīng)濟及中國房地產(chǎn)市場的興趣仍舊未減。
世邦魏理仕的專業(yè)人士分析，從此次出臺的細則看，其規(guī)范的主要目的并非限死，而重在監(jiān)管。新政策對投資實體在境外的影響較大，但對如凱德置地等一些在國內(nèi)注冊成立了外商投資實體，并從事長期物業(yè)持有及經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)不會有很大影響。在新政策下，國內(nèi)一些實力較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因資金斷裂出局，但資金實力強，能獲得銀行授信的大型國企以及萬科等一些形成品牌規(guī)模的民企將有可能成為外資集中看好的對象。而一些處于規(guī)模化成長階段的中型企業(yè)則需憑借自身的實力，通過上市等市場化的渠道加大融資。中心城市的房地產(chǎn)企業(yè)會更多地轉(zhuǎn)向二三線城市，今后的房地產(chǎn)市場將形成強者恒強的局面。市場預期仍高降價結(jié)論難斷規(guī)范外資的進入，明顯的目的是要以此抑制因外資的大量涌入抬升國內(nèi)房價。
但是從目前來看，盡管涉及房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售、稅收等各環(huán)節(jié)的調(diào)控政策均已出臺，從今年8月份北京的新盤價格反映出，50%的新上市項目均價都在9000元以上一平米，房價仍呈上升態(tài)勢。這實際上反映出，人們對市場的預期并沒有降低，需求仍舊十分旺盛。限制外資最終是否能使房價的增幅降下來尚無法斷言。（陸昀）
