上海：用地模式會有新變
新增建設用地“漲價”，對上海用地模式會產生影響，但對商品房市場影響不會太大
臨近樓市銷售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩。
據網上房地產統計顯示，僅9月25日一天，新開房源就有7個，推出1124套，面積15萬多平方米。當天，共預售各類商品房710套，面積7.46萬平方米。易居研究院的數據同時表明，9月上海平均每周成交面積35.2萬平方米，與8月相比增長24.3%。隨著“十一”黃金周臨近，眾開發商加快了推案速度，顯示對黃金周假日樓市信心不減。
近期，國家對于房地產市場的調控手段接二連三。本月初發布的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴把土地“閘門”。雖是工業用地，不過部分消費者仍心存疑慮：對于上海這個土地稀缺城市而言，這一政策會不會導致“地荒”，造成房地產市場異常波動？
“這項政策更多指向政府部門，應該不會對市場產生影響。”上海房地局有關人士明確表示。無論是明確土地管理和耕地保護的責任、切實保障被征地農民的長遠生計、禁止擅自將農用地轉為建設用地，還是規范土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，抑或強化對土地管理行為的監督檢查、嚴肅懲處土地違法違規行為，“從根本上說，都是對地方政府加強約束，進一步明確政府責任，規范土地管理行為。”
就土地審批制度而言，原來分批次審批，“上海一年可報審兩三次”，如今，一年只能審批一次。“這意味著，用地計劃性必須增強。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀調控，減少違法用地現象發生。”而全額征收土地出讓金并實行“收支兩條線”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，70%作為土地成本補償，落實到實際操作的區縣；30%除卻農業開發費等必需費用外，基本用于城市開發、城市建設。“上海在這方面比較規范，用于城市建設的費用‘五五分成’，由市區兩級分管，市級費用均由城投公司統一管理，以保證‘專款專用’。”
該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對農村、農業關注度不高，“今后大收大支，可能會有所改善。”此次政策中，“三農”問題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護耕地、保障農民權益十分重要。城鄉統籌發展，才是健康、可持續的發展之道。”據透露，上海房地局準備與社保系統銜接，重新設計與土地審批有關的農民保障問題。
新增建設用地的土地有償使用費，也是關注重點。據估算，調整后，中央和地方實際收繳的新增建設用地土地有償使用費將提高1倍。“浦東新區為一等地區，此項費用將從每平方米70元調整為140元。”就是說，什么也沒建，光土地就需每畝“砸”進9萬多元，這無疑提高了開發成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產業類及城市建設用地，“對商品房市場影響不會太大”。
“這是政府從房地產調控轉向產業類調控的重要手段。”與此相應，工業用地出讓實行最低價政策，也表示產業類用地價格上升，這就要求上海引進產業項目時，須加強產業指導，明確投資強度。
“新增建設用地‘漲價’，對上海用地模式也會產生影響。”業內人士表示，原先土地成本低，可實行擴張式發展，如今必須算賬，也許盤活存量更合算。這對商品房用地更明顯。《通知》出臺之前一個月，萬科集團以超過17億元的總價完成對浙江省級房地產集團——南都集團的整體收購，不僅獲得南都房產60%的權益，還擁有南都集團在上海、江蘇的剩余地產業務。有知情人士表示，“萬科并購南都，最主要的獲益就是土地。”
此前市場傳言說，部分小開發商頂不住政策壓力，開始“吐地”，而一些有錢沒地的大開發商趁機加緊吞并、擴張。這一傳言并未得到官方認可，“至少與此次《通知》關系不大”。上海金地·格林世界總經理劉炎平也明確表示，“政策對我們公司和項目沒有原則性影響。”
盡管《通知》與房價關聯不大，不過，近年來，國家在房地產市場的調控措施，在上海得到了體現。這個房價漲幅曾高居全國城市前列的大城市，今年漲幅得到大幅控制。最新的國家發改委和國家統計局調查顯示，8月，新建商品住房銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.4個百分點。在全國“漲”聲一片中，下降的城市只有上海，降幅為2.2%。
上海市房地局負責人近日在向建設部調研組匯報時稱，1—8月，上海新建商品房投資規模保持平穩；商品房成交面積保持平穩；商品房成交價格同比穩中略降，環比保持平穩；存量住房成交價保持平穩，成交面積穩中有降。
對于土地緊縮與房價間的關系，搜房網一項調查顯示了網民的意見。四成網民認為，現在上海土地供應充足，選擇“嚴重地荒”的僅占3.77%；且有六成多網民對“高地價引起高房價”一說表示，“有一定關系但不起絕對作用”。
看來，網民的看法與政府倒是不謀而合：希望平穩。（孫小靜）
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